谢逸枫：一次性给足的房地产救市大招政策建议来了

walysj

文/谢逸枫
近期同很多房企的参会代表、委员深入交流2026年房地产行业、政策、制度的提案问题，并且给出当前房地产市场止跌回稳一次性给足的政策意见，希望上面多采纳稳房地产的救市政策建议，早日实现房地产复苏回暖。

当前房地产市场无法止跌回稳的根本原因，归根结底是政策未见底，力度未达到房地产市场止跌回稳的底部，简单说就是政策无法一次给足、一步到位，存在添油加醋的。其次是时机把握不准，出政策时机滞后于市场预期。
政策在规模和覆盖范围、人群受限，加上政策因资金等情况，执行不到位，导致规模和范围、落地有限，存在挤牙膏式的政策推进，出现政策的效果无法达到市场预期，效力断断续续，持续力弱，市场陷入反反复复调整。
再次是政策无法熨平供需关系波动，供应过剩和库存过高，供需无法平衡，无法形成价格上涨预期，持续性供大于求。而购房、交易限制措施、门槛、成本、还贷影响刚性需求释放，小、老换大、新的置换堵塞，改善需求无法全面激活。
最后是房价未止跌，销售无法复苏，融资渠道限制未解开，影响供需关系平稳和房价走势及景气指数的市场预期。而房企信用、交房、经营和利润亏损三大问题、居民收入和就业的不稳定，影响市场信心的复苏。
当前的房地产市场，最主要的核心问题是政策、供应和库存、购买力、信用，形成持续性的负向循环预期。打破这个负向循环预期，稳定房地产市场，必须多管齐下，先从政策着手，一次性给足、一步到位，即大力度、系统性、大规模性。

再次是行政端、供应端、需求端、资金端、货币端、债务端、交房端的政策要同时发力、推进，即多管齐下，齐头并进实施，避免挤牙膏式的推进。最后是政策的执行监督和落地效果监控，避免雷声大,雨点小的情况。
一次性给足的房地产救市大招政策建议来了，主要是围绕着房地产市场在行政端、供应端、需求端、资金端、货币端、债务端、交房端进行针对性的救市政策建议，尽快让房地产市场止跌回稳，实现正轨。

一是行政端的措施，包括出台房价限跌令（城市自愿为主）、取消剩余城市（北京、上海、深圳和海南等少数城市、区域）的限购、限贷、限售、限价、限签、限户型、限企、限离、限外令，二手房指导价、按揭过户的限制措施。
北京、上海、深圳和海南等少数城市、区域全面取消限购、限贷、限售、限价、限签、限户型、限企、限离、限外令，二手房指导价、按揭过户的限制措施，不要担心虹吸效应、人口的问题，仅仅是短期性的现象，有利带动周围城市。
取消土地出让地块、开发中土地项目、楼盘和城市更新的城中村改造项目限自持、限商业比例、限配建保障性住房、限现房销售、限售价、取消90/70户型限制；取消商业地产项目限用途、限面积、限销售对象、限贷的限制措施。
二是需求端的措施，包括进一步下降住房首套和二套商业贷款首付比例（下降至10%）、首套和二套公积金贷款首付比例（下降至15%）；已经结清二套房贷的商业贷款和首套公积金贷款，购买第三套、第二套房，按照首套的政策执行。
放开住房第三套商业房贷、公积金贷款，首付比例为20%-30%；首套、二套、三套房的商业和公积金贷款利率及存量房贷利率进一步下降；政策性贷款利率下调（保障性住房再贷款3000亿元、城中村改造专项借款、专项债、专项贷款）。
住房抵押贷款补贴（购房补贴、贷款贴息），包括首套、二套的新房和二手房、个人和企业、标准5万/年、时间为5年；提高首套住房（新房、二手房）房贷利息纳入个人所得税专项附加扣除。
(目前首套房贷利息纳入个人所得税专项附加扣除为住房1000元/月、优化扣除比例、延长扣除期限)；二套新房、二手房贷款利息纳入个人所得税专项附加扣除，扣除标准、扣除比例、扣除期限自行制定。
明确宣布房地产业是支柱产业、10年-20年内不征收住宅房产税；上海和重庆暂停实施住宅房产税，或者首套住房免征住宅房产税、二套减半；降低一二手住房交易税收，新房首套免契税、印花税，二套契税减半（财政补贴）、免印花税。
二手房首套免契税/二套契税减半（财政补贴）、首套二手房取消限满2年，取消增值税、首套二手房取消限满5年，取消个人所得税，二套减半。允许第一、第二套商业贷款转公积金贷款、公积金可以用作第一、第二套房贷首付。
延长住房商业贷款、住房公积金贷款的贷款年限（再延长5年-10年）、三年-五年内只还首套或二套住房（新房或二手房）贷款利息，不还本金；提高以旧换新和城市更新城中村改造项目的房票安置标准。
多孩家庭、人才、大学毕业生、新市民，实施购房免税+补贴+买房送户口的模式；城市更新货币化安置100万套扩大至150万套-200万套，实施2万亿元-4万亿元的方案（资金来源为专项贷款+超长期特别国债+专项借款+PSL）。
央企进入城市更新城中村，发放城市更新新项目贷款1万亿元；商业地产项目的首套、二套商业贷款首付比例和利率及存量贷款下降、延长商业地产贷款期限、减免商业地产交易的税收。
三是供应端的措施，包括库存去化周期2年-3年，3年-5年内暂停新增房地产开发用地供应，通过收购房企无力开发的闲置存量土地，再转给有能力开发的房企；停止新建保障性住房、安置房、宿舍，通过收储房企存量商品房代替。
控制二手房和法拍房上市的规模、新建商品房上市批售规模；优化住宅供应指标，允许在建住宅土地、在售住宅项目减少商业比例和商业地产项目，转变用途、调整容积率、规划设计条件、取消限制条件，允许自持上市交易。
收购房企闲置存量土地2万亿元-3万亿元的方案，资金来源为超长期特别国债和专项借款、PSL、专项债和专项贷款。收储房企存量商品房2万亿元-3万亿元的方案，资金来源为超长期特别国债、专项债、专项贷款、专项借款、PSL。
设立5万亿-10万亿元“房地产稳定基金”或设立10万亿元-50万亿元“住房银行”，收购房企闲置存量土地、收储房企存量商品房，用于开发、储备、建设保障房、安置房、宿舍、其他开发用途等。
四是资金端的措施，包括三道红线、房地产贷款集中制暂停执行3年或5年，还或者可以考虑取消，或者转为长期管理机制；放宽房企上市IPO、发债的门槛和条件；放宽银行对房企开发贷、委托贷款等条件，放宽商业不动产reits等条件。
五是货币端的措施，包括降准、降息、加大个人住房贷款、开发贷、委托贷款等投放力度，规定银行投放的房地产贷款比例超过10%-15%；加大市场流动性投放；出台类似2008年、2015年的4万亿元救市方案。
六是债务端的措施，包括房企经营性物业抵押贷款政策2026年12月31日延长至2030年12月31日；房企金融存量贷款政策2026年12月31日延长至2030年12月31日；六国有商业银行各出5000亿元（3万亿元）持有房企债券、商票。
政府出政策支持房企债务重组、破产重整、支持房企供应链债务和合同债及其他债务展期。七是交房端的措施，包括放宽纳入白名单的门槛和条件、保函置换商品房预售款、房地产项目资本金比例由35%下降至25%、现房销售试点扩大。

温馨阁

各个省直辖市直接搞个机构，把市场上价格过低的二手房，注意是过低的二手房，全部收了。后面租也好，作为平衡价格的储备也好，都可以，亏不了。消灭了低价房源，大家看到也没啥可跌的了，自然会开始买。但是别指望房子还能投资赚大钱，一码归一码。

dsfgdsg

说了这么多都没找到问题的主要原因，反映在楼市上，问题在信心上。为何消费信心下滑严重？

superjiaming

我想问问去年那个云南水稻上山和河南养牛的两位专家今年来参会了没？要是来的是不是还会接受媒体采访向全国人民汇报水稻上山的成功和养牛一牛所产生的效益回报？要是没来想问为什么没来参加会议？

walysj

重点是二手房的房东，能把二手房稳住就行，比如每月减一千房贷，能直接稳住。

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众所周知，唯独有些智者不知：在市场经济模式下，任何人企图操控市场价格的行为都是违法行为。在市场经济模式下，供需关系决定市场价格趋势。朋友们，切记切莫在市场经济模式下沿用计划经济模式的管理办法解决实际问题，那样只会“南辕北辙”……朋友们在市场经济模式下更不可以口是心非叶公好龙！

诛仙九妹

停止建房是唯一的选择！严禁占用耕地建房，严禁唱衰房价，只可以拆迁预制板楼。

温馨阁

现在就是需要营造出一种千呼万唤始出来的氛围感，然后终于等来的时候，才会有那种山呼海啸，歌舞升平的气象，给人一种忍不住一句斜珠拢嗯都无法抑制喜悦奔流而出的赞叹，效果才会拉满……

lovejuan0104

我首套用的是商业贷且已还清，去公积金中心问了再买房用公积金就是二套利率，这个真的不合理！

meto

强干预会造成市场扭曲，会脉冲一下，房产也有周期的，不能只图眼前