物业费，收不上来了

诛仙九妹

文/乐居财经 徐酒眠
2020年，物业行业站在聚光灯下。
那一年，上市潮汹涌而至，全年18家物企登陆港交所，募资超百亿。低负债、有稳定现金流，有无限的想象空间……资本市场争相为房地产行业最后的“现金奶牛”投票。
最近两年，聚光灯变成了放大镜。
因“物业费结算困难”“现金流持续亏损”，今年年初，央企物管公司保利物业在上海向中冶祥腾城市佳园、中冶祥腾城市广场发出盖着红色公章的撤场告知函，而这距离其入驻这两个项目仅过去6个月。
差不多同一时间，几百公里外，济南假日丽景花园的业主们，也收到了服务不到6个月的物业的告别信，物华尚品物业在通知上写着：“小区拖欠物业费现象过于严重，根本不能满足运转和支出成本”。
……
过去的一年，物业撤场潮集中爆发。据全网披露项目数据统计，2025年物业撤场项目173个，其中近三分之二为物业公司主动退出。
而与之对应的另一面，则是更触目惊心的一组数字：2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率跌破71%的生死线，住宅满意度跌至69.1分的历史新低。
一边是业主“物业费太贵、服务太差”的不满声浪，一边是物业公司“做一单亏一单”的无奈撤退。这个曾经被视为房地产行业“现金奶牛”的黄金赛道，正在上演一场罕见的“双向逃离”。
直面现实，一个尖锐的问题浮出：当一个行业的两个核心主体——服务者与被服务者——都觉得自己是“受害者”时，这个行业的商业逻辑，到底哪里出了错？

失守的收缴率

物业费收不上来了。
日前，克而瑞物管研究中心公布的数据显示：2025年，全国物业服务企业（500 强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50% 。
收缴率是什么？可以说是物业公司的“造血能力”。
一个行业共识是，通常80%以上的物业费收缴率才能保障小区基本服务的正常运行。低于这一数值，小区可能面临保洁降薪、保安裁员、电梯坏了没钱修，基础服务难以保障。
在人力成本刚性上涨、通胀压力持续的背景下，收缴率的下降直接导致物企现金流吃紧，进而压缩服务投入，形成恶性循环。
而克而瑞物管研究中心给出的预测是，“未来，行业收缴率下行的趋势仍将持续，行业现金流与运营稳定性将持续承压。”
收缴率节节失守的另一面，是业主满意度的持续下滑。
克而瑞物管调研数据显示，2025年，全国住宅物业服务满意度为69.1分，较2024年下滑约2个百分点，创下近年新低。
满意度与收缴率“双杀”，于是物业撤场潮来了。据全网披露项目数据统计，2025年物业撤场项目173个，其中近三分之二为物业公司主动退出。
根据公开信息，物业宣布撤场的原因大致可分为两类：
一是“主动退出”。面对收缴率跌破60%、甚至50%的“问题小区”，面对政策限价带来的利润天花板，许多物企算不过账来。与其陷入无休止的投诉与亏损，不如壮士断腕，主动止损。
二是“被动清退”。业主对服务的不满积累到一定程度，通过成立业委会、召开业主大会将服务不达标的物企清退，选聘新的物业进场。
如果说物业费收缴率下滑是慢性病，那么物业集中大撤场就是急性发作。但无论主动还是被动，物业撤场不是故事的结局，如果一个小区连续几任物业都未能“治愈”收缴率，最后受伤最深的应该还是生活在其中的业主们。

谁按下的暂停键

为什么业主不愿意物业费了？
表面看，是因为近几年普遍钱紧了。
经济下行周期，居民收入预期不稳，物业费这类“固定支出”首当其冲被砍。与此同时，政策也在“助攻”——多地出台空置房物业费折扣，比如江苏给出七折、山东打到六折，空置率高的项目直接被砍掉大半收入。
但更深层的原因，是业主与物业双方的信任碎了。克而瑞的报告也是将收缴率困境归因于政策、市场与业主行为的三重挤压，而更深层次的矛盾，在于物业与业主之间信任链条的彻底断裂。
保洁频次缩水、安保形同虚设、设施维修滞后……当业主缴纳的物业费、尤其是高价物业费与得到的服务严重不匹配时，对质价不符的叩问引发不满情绪爆发。
而电梯广告费等公共收益的不透明，以及维修资金的使用黑洞，则同慢性毒药，日复一日地侵蚀着业主本就薄弱的信任。
当物业履约不到位、质价不符，以及上游地产部分项目在交付中就存在瑕疵（尽管可能并不在物业能力解决范围与指责之内）时，业主面临的是“个体维权成本过高，集体行动难以组织”的困境。走法律途径周期长、举证难，拒交物业费便成了最直接、成本最低的“维权武器”。
外部因素，则有政策限价与舆论的推波助澜。
政策层面，政府指导价限制了物业费的上涨空间，在企业成本上升时，既不能通过提价缓解压力，又无法满足业主对服务提升的期待。而空置房物业费折扣政策，虽然减轻了部分业主负担，但也客观上减少了物企的营收。
更麻烦的是，舆论环境对物业并不友好。
政策文件侧重保障业主权益无可厚非，但媒体报道聚焦“物业纠纷”，部分自媒体热衷“取消物业”的极端言论——这些声音叠加，形成了一种“物业与业主天然对立”的氛围。
在这种氛围里，拒缴物业费被包装成“维权”，不交钱的人反而站在了道德高地上。缴费意愿进一步降低，抵触情绪被不断放大。
于是，物业成了“靶子”，业主成了“法官”，而收缴率，就是那张判决书。

阵痛与新生

站在2026年的春天回望，2025年注定是物业行业的一个分水岭。
这一年，收缴率跌破71%，满意度创下新低，173个项目被物业公司主动“抛盘”；这一年，曾经被资本市场捧上神坛的“现金奶牛”，在保利、万科、中海等头部物企的撤场函中，显露出了真实的血色。
但硬币的另一面同样值得记录。
也是在2025年，碧桂园服务在在上海静安区一个房龄超40年、物业费不足1元的老旧小区（上海静安区阳曲小区），通过整合周边资源、开发增值服务、构建共治模式，实现了“微利可持续”的运营破局。
万科物业探索的“弹性定价”模式在多个项目落地。其中，去年6月30日重新签订了物业服务合同的重庆万科金域学府翰林小区，在实践这一模式时首次有了相关政府部门指导、参与。
这些零星的亮色，勾勒出行业转型的方向。
2025年失守的收缴率与爆发的撤场潮，并非行业的终点，它更像是一场迟来的成人礼，宣告物业行业依附于地产粗放扩张的时代彻底终结，开启了回归服务本质、重构信任关系的新周期。
当业主与物业公司都在这场博弈中经历了“受害者”的阵痛，或许才能真正理解：物业服务从来不是单方面的施舍与索取，而是基于契约精神的平等交换，是基于信任的共同体营造。
而那些能够用透明重建信任、用专业创造价值、用共治凝聚共识的物企，则最终将在行业洗牌中赢得新的增长空间。

superjiaming

反正我们小区业主理解的是开发商是在售房时承诺的相关配套设施完善的情况下才值目前的物业费，现在开发商承诺的配套一个没有业主自然理直气壮不交，谁管你是开发商的事还是跟物业的事

hnn

我家精装修129平物业费一年要5千多，我收房开始交了两年，第二年家里厨房间卫生间漏水，物业推给房修，房修推物业，后来干脆房修都没了，直到后来又要收物业费了，我不交，才在换了无数任物业人员的情况下花了两年才勉强糊弄了，我真是没力气去索赔开发商和物业，开发商是真让我长了眼，就是偷工减料，千万别买精装修的房子，万科也一样，万科的牛皮吹的大，实际真是让人无力吐槽，物业费用那么高，实际作用除了一点公共区域卫生，出问题根本没有解决

酷狗e族

取消按套内面积收取物业费的理论！真正核算成本，让物业费花的物有所值！不然，这肯定是无理的！

mulunbo

最好办法，像水电费那样强制收物业费，但交由第三方（最好街道居委会）监管，问题可解

wakeman

这回终于明白了，为什么曾经被叫做现金奶牛？因为这个行业太容易赚钱了。为什么这个行业容易赚钱？因为物业收费太高了，而业主们又太老实，太善良了，无论是自愿还是不自愿的都交了费。换来的 是什么呢？一地鸡毛。如今业主觉醒了，物业的好日子也就该结束了。@元宝

wifai

收了物业费为业主服务了什么，我交了物业费我照常上下班，和物业没半毛钱关系，然后水电费还得交，卫生垃圾费也要交，燃气费也交，看看吧重要的和他没半毛钱关系，而且物业费比水电费都贵

cjlcjl

物业乱像频发侵害业主权益，而业主却维权艰难，房改已几十年，物业与物业费乱了几十年，业主权益更是被被侵害了几十年，为什么会这样？如何解决？什么时候能解决？

voo

物业费能公开收支明细吗？我们小区的物业费太贵了，我们一栋楼，共33层，每月的物业费5万多元，就那么大点地方，每月能有5万多元的支出费用吗？敢公开支出明细吗？

cjlcjl

空置房打折就是个错误。提供了公共区域服务，不住是业主的事。其次自媒体、部分所谓律师，都是推手，只管胡说，不管收尾。不信让律师或者自媒体去承包物业项目试试，让我们也享受一下他们嘴里的低价优质服务。