长期重仓杭州、高价抢“地王”，“民营房企一哥”滨江集团想踩刹车了？

dsfgdsg

出品 | 创业最前线
作者 | 吴磊
编辑 | 蛋总
美编 | 倩倩
审核 | 颂文
刚刚进入2026年，滨江集团就释放了“踩刹车”的信号。
2026年1月下旬，滨江集团董事长戚金兴频繁接受媒体采访，声称滨江集团已经“站起来了，做好了冲锋的准备”，但同时又明确表示，销售目标调低至800亿元。
而在2025年，其销售额超千亿。中指院数据显示，滨江集团2025年实现销售额1017.6亿元，位列行业第10，如今已是行业TOP10中唯一的民营房企。
只不过，在楼市下行时期没有房企能够独善其身。近日，戚金兴公开声称，这有可能是（滨江集团）“现阶段最后一个千亿”。
此时此刻，想要“踩刹车”的滨江集团，又如何“站起来冲锋”？
1、销售目标800亿，如何“站起来冲锋”？

作为“民营房企之光”的滨江集团，最早也是一家国企。
1992年，杭州滨江房屋建设开发公司（以下简称：房开公司）在杭州成立，启动资金只有8万元、员工7名，由戚金兴出任总经理，凭借旧改、代建切入了房地产市场。
戚金兴本就是建筑出身，曾在杭州市江干区第四建筑工程公司（以下简称：江干区四建）工作，担任副经理一职。
4年后（即1996年），滨江集团成立，房开公司成为其子公司。由于第二股东并未出资，滨江集团由杭州市江干区计经委控制100%权益，是一家妥妥的国企。
直到1999年，杭州市江干区计经委将滨江集团60%股权转让予以戚金兴为代表的管理层。2006年，又将其所持剩余8%股权，按原值480万元转让予房开公司，当时滨江集团上交了1520万元贡献款。很快，房开公司又将这8%股权转让给了戚金兴。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

至此，国资彻底退出滨江集团，仅留下了戚金兴、朱慧明、莫建华三位股东，成为一家民营企业。其中，朱慧明、莫建华都曾在江干区四建工作，是戚金兴的同事。
戚金兴为人审慎、不喜冒进，坚持固守大本营杭州，而这种“相对保守”的风格，曾屡被外界所诟病。相比于全国知名房企“碧恒万”，滨江集团名气“略逊一筹”，很大程度上也源于其十分“偏科”，长期重仓杭州，较少涉足浙江省外城市。
截至2025年中期末，滨江集团的土地储备中，有90%位于浙江省内，其中73%位于杭州。在2025年上半年，杭州地区为滨江集团贡献了90%营收。
客观来说，自2021年房地产市场进入下行期以来，戚金兴的稳健，为滨江集团留下了一定的缓冲空间，但楼市需求收缩、融资趋紧、利润空间被不断压缩，市场容错率降低，也是企业难以绕开的困境。
在这种发展的关键时刻，慢一步可能就会被边缘化，错一拍可能命运直接改写，究竟应该如何决策，纵横商界30余年的戚金兴大概也是矛盾的。
2026年1月下旬，戚金兴密集接受媒体采访，试图向外界阐述一个更加立体的滨江集团。他提出，2024年的战略思路是“主动卧倒，匍匐前进”，2025年是“随时做好可以站起来的准备”，2026年则是“已经站起来了，做好了冲锋的准备，只待冲锋号吹响”。
另一边，戚金兴又说2025年的千亿销售额有可能是“现阶段最后一个千亿”，2026年销售目标约为800亿元。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

作为现阶段TOP10房企中唯一的民营房企，滨江集团的实力不容忽视，但能走到这个位置，也一定程度上“靠同行衬托”。就像戚金兴所言，“不是我们猛，是人家往后退的速度比我们快。”
在楼市波涛汹涌的浪潮里，滨江集团也只能小心行驶。
2、不惜高价抢“地王”，销售额“含金量”缩水

土地，一向是房企们的“战场”。
2025年，滨江集团拿地势头汹涌。据「创业最前线」不完全统计，滨江集团全年在土拍市场竞得19宗土地，其中18宗位于杭州市、1宗位于浙江省湖州市，对杭州的重视不言而喻。
据多家媒体报道，滨江集团2025年在浙江省拿地部分占全省拿地份额的21%，杭州拿地占全市拿地份额的33%。也就是说，杭州去年出让的1/3土地，都被滨江集团揽入囊中。
在这个过程中，滨江集团甚至不惜争抢“地王”。
2025年1月，杭州市拱墅区的湖墅单元地块经过220轮报价，由滨江集团以54.56亿元的价格竞得，溢价率71.25%，楼面价高达6.48万元/平方米，成为杭州市宅地“单价地王”。
2个月后（即2025年3月），经过72轮竞价，滨江集团又斩获杭州市滨江区西兴单元地块，总价52.03亿元，溢价率69.86%，折合成交楼面价7.74万元/平方米，再次刷新杭州宅地“单价地王”纪录。
「创业最前线」梳理发现，在上述19宗土地中，有18宗是溢价摘取，其中有5宗土地溢价率超过50%。

高价抢下土地之后，滨江集团并没有选择独自开发，而是很快引入了合作方。2025年上半年在土拍市场竞得的13个地块中，有11个项目是以合作开发的模式进行。其中，有7个项目的持股比例已经降至50%以下。
据澎湃新闻报道，2025年，滨江集团全口径拿地金额高达487亿元，权益部分为192亿元，权益占比只有39%。其实，小股操盘的模式是行业内惯常操作，但这也会使得销售规模“虚胖”，毕竟只有权益销售能够带来切实利润。
以杭州为例，绿城、滨江集团是杭州排名前二的本土房企，双方同台竞技，都想要站上“杭州第一”的位置。
在杭州市场超越绿城之后，戚金兴曾在股东会上说：“绿城不知道多想拿回杭州第一的位置呢。”
如今，这种竞争正在逐渐白热化。据克而瑞数据，2025年，滨江集团在杭州实现全口径销售额593.19亿元，力压绿城的518.49亿元。
但在权益销售额上，滨江集团只有248.90亿元，同比下滑49%；绿城的权益销售额则同比增长13%至382.54亿元，赶超滨江集团，夺回了权益销售额“杭州第一”的位置。

（图 / 克而瑞）

那么，滨江集团如何看待2025年在大本营杭州的权益销售额被绿城赶超？转向小股操盘，是否是由于担忧销售规模下滑过快而采取的措施？公司是否有意以“贴牌”形式，转向轻资产模式运营？
对此，「创业最前线」试图向滨江集团方面进行了解，但截至发稿，仍未获回复。
3、业绩高涨，累计拆入关联方资金166亿

单纯从业绩来看，滨江集团的表现依旧亮眼。
2025年前三季度，集团实现营收655亿元，同比增长60.64%；归母净利润24亿元，同比增长46.60%，实现了营收、利润的双增长。
过去，滨江集团以“高福利”著称，连续多年春节放假超15天，在地产圈内广为流传。
与之形成对比的是，集团员工数量近年来一直在下滑：2022年至2024年，滨江集团的员工数量分别为1727人、1707人及1664人。
仅从数量来看，滨江集团减少的员工数量并不多。但要放在行业中来看，相比于全国化布局的房企，滨江集团由于高度聚焦杭州，管理半径缩短，这个员工数量本身就是“极简版”。
于2024年末，绿城中国的员工数量高达8765名，是滨江集团的5倍。同期，规模庞大的华润置地员工数量超6.5万，销售额位于滨江集团之后的华发股份员工数量超1.5万。
对比来看，滨江集团还能继续精简员工数量，本身就意味着为了提升业绩，管理层会在降本增效方面做到极致。
而这种审慎的姿态也体现在财务上。截至2025年9月末，滨江集团的货币资金为285亿元，一年内到期的非流动负债只有67亿元，货币资金可以完全覆盖短债。

（图 / 滨江集团财报）

之所以短债规模不高，一定程度上在于滨江集团一直在滚动债券，以新债换旧债，进而推迟还款期限。
据「创业最前线」不完全统计，滨江集团2025年至少发行了5笔债券，融资30亿元，这些资金全部用于归还、置换过往发行债券的本息。于2025年三季度末，滨江集团的长期借款高达235亿元。

其实，滨江集团还有不少资金是在关联方之间内部循环。2024年和2025年上半年，滨江集团分别向关联方拆入资金58.03亿元、9.31亿元。于2025年中期末，集团累计向关联方拆入资金高达166.53亿元。
值得一提的是，其中只有少量拆入资金在支付利息，2024年和2025年上半年，滨江集团为此支付的利息分别为1205万元、1148万元。
而据2024年年报及2025年半年报披露，大部分拆入资金处于“不计息”状态。倘若这些拆入资金长期不计利息，或将形成事实上的滨江集团以低成本或“无偿使用”关联方上百亿的资金，这种操作在市场上较为罕见。

（图 / 滨江集团财报）

那么，在滨江集团内部，这种资金拆入是否具有“强制性”？大部分拆入资金是否长期不计利息？无息或低息拆入资金之后，关联方的资金稳定性如何保证？是否存在以这种方式“修饰”财务报表的可能？
对此，「创业最前线」试图向滨江集团方面进行了解，但截至发稿，仍未获回复。
站在行业深度调整的拐点上，滨江集团依然展现出少有的定力与执行力，但销售“虚胖”、向关联方拆入巨额资金，也让企业安全垫的成色备受考验。
当下，戚金兴应该考虑的或许不是能否“站起来冲锋”，而是如何以更安全的姿态平稳穿越周期。
*注：文中题图来自摄图网，基于VRF协议。

温馨阁

喊着冲锋却刹车，这波操作像极了减肥的我

xuye004

银行利息还不上了

陪着寂寞看孤单

进入生命的最后阶段了，民企能活到现在的是奇迹了，抓紧退吧，再不退要变成国企了

诛仙九妹

@元宝 总结一下预测这个老板的走势

神隐之左手

保自身，缤江老板，你和国企不一样