藏不住了！央企黑马+字节跳动，组团抄底北京土拍

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2月3日，北京2026年首场土拍悄悄落槌。
此次土拍共出让4宗地块，分别位于通州、顺义、石景山及海淀，土地成交总价为85.62亿元。
说句实在的，平淡到让人想快进，没竞价、没噱头，跟往年北京首拍的热度比，差了十万八千里！
毕竟从预报名阶段就已注定，4宗地块都只有一家企业或联合体报名，流程就是“走个过场”。
再看拿地名单：北投置业、北京建工、首钢地产，清一色的熟面孔。
但艳姐要说，越是看似平淡的土拍，越藏着不寻常的信号。这场看似没任何看点的首拍，居然横空杀出3个新玩家！

其中字节跳动还算熟脸，毕竟互联网大厂跨界拿地也不是第一次。但另外两家——中国铁工投资集团和新航城，都是地产同行压根没听过的名字。
大家都知道，现在房企投拓个个缩着脖子过日子，拿地谨慎得不能再小心。
这两匹“黑马”敢在春节前逆势闯局、拿地入场，背后绝对有过硬的底气。
今天，艳姐就和大家唠唠这场首拍，扒一扒这些陌生“面孔”的来头。


01中铁投北京首秀，剑指改善市场这次中国铁工投资集团在北京首秀就稳准狠——砸下28.1亿元，拿下顺义区新国展三期组合地块，包含2宗住宅+1宗商业，尽显央企沉稳风范。
这组地块几乎没短板，本身三大特点，很适合打造高溢价的低密改善产品：
一是地铁近、板块成熟，交通、商业、教育配套全现成；二是住宅地块方正规整，便于开发大面宽产品；三是容积率2.0、建筑限高36米，还配2.58万㎡公园绿地。
地价优势让项目赢在起跑线，3万/平的住宅楼面价，对比隔壁3.45万/㎡的地价，成本端占了便宜。
而板块内5.7-5.8万/㎡的新房网签均价，也让利润空间肉眼可见。
市场端更是给足机会。
地块周边的保利星宸和煦、建发观云均已清盘，仅剩璟上兰园100来套现房。西南侧北京润园主打300平起叠墅，客群不冲突，现阶段入市基本无竞品压力。

项目区位示意图，仅供参考

艳姐客观说，只要产品还不错，这块地的流速和利润基本都有保障。
唯一挑战是平衡商业全自持的运营压力，以及当下市场环境带来的产品和销售压力。
可能有人会问，中铁投一个在北京从没独立拿过住宅地的“新兵”，凭什么敢下手？
艳姐特意去查了一下，人家可不是什么房地产门外汉。
作为中国中铁旗下的全资子公司，中铁投之前在全国各地做的都是一级开发，比如京津冀生态廊道、雄安建设这类硬骨头活，是新闻联播的常客。
“投建营”全链条能力早已经过市场检验。

此次拿下北京住宅“首子”后，它依旧低调到没发喜报，这份沉稳背后，是实打实的硬核底气。
中铁投近年来积极推动转型升级，在房地产领域小有所成，去年下半年“青云系”南北双盘齐发，用业绩证明产品力：
呼和浩特的中铁·青云学府2小时劲销超3亿，去化率破90%、刷新当地纪录，还斩获国际设计大奖；苏州的中铁·青云府首开登顶区域销冠，劲销1.8亿，成为吴江首个热销的四代住宅。

这两个项目卖爆绝非运气，也让艳姐再度感受到了对于产品的用心。
中铁·青云学府光拿地到定方案就磨了8个月，比常规周期慢一倍，17亿开发资金全是自有资金，不依赖银行和客户，设计团队也清一色是北京、上海一线配置。
具体产品细节上，“超流体”曲线立面重塑天际线，全系3.1米+层高、主力户型标配独立电梯厅，搭配2700㎡全龄会所，妥妥的高端配置。这种做产品的态度在全市场罕见。

项目的打磨离不开操盘团队的全情投入与高度重视。
公司党委书记罗森、总工程师邢彪、公司总经理徐士明、副总经理吴宝景全程深度参与。集团公司副总经理兰书燕更亲临现场，实地指导。

兰书燕

自上而下的匠心坚守，只为雕琢标杆作品。
苏州中铁·青云府则联手地方国企，借力央企实力+本土资源，确立“地铁直连、纯粹洋房、立体花园体系”三大核心价值，搭配绿城物业，精准戳中购房者生态居住需求。

项目操盘手吴政栋，曾任上坤集团沪苏区域运营副总，此前操盘的上坤云栖时光，凭借书店式售楼处打造特色人文社区，收获市场广泛好评。

吴政栋

项目总经理韩海明直言：“我们希望青云府不只是一处居住空间，更能成为生活方式的引领者。为此在细节打造上不计成本、用心打磨。”
看得出来，中铁投做产品是真的懂市场、懂客户，每一步都踩在需求点上。此次北京拿地绝非单点布局，而是深耕住宅市场的长远考量。
艳姐十分期待，它若将“青云系”高端产品线引入北京，凭着优质地块和央企实力，大概率能在改善市场杀出一条血路。


02新航城小试身手，首钢有备而来本次土拍的另一大看点，通州宋庄地块由北投置业、北京建工、新航城三方联合体以15.62亿拿下，成交楼面价仅1.8万/平，成本优势十分突出。
对比地块北侧3.5公里处，建投国贸瑨上拿地楼面价2.28万/平、北京城建国誉颂2.07万/平，宋庄地块后期定价、开发都能更从容，不用太被动。

北京城建国誉颂效果图

目前宋庄板块居住氛围已成型，周边几个在售项目清一色主打低密洋房，可见房企对板块低密路线的认可。
但这宗地的短板也很明显，地处东六环外，买房人心理距离较远。
好在拿地成本有优势，接下来就看联合体怎么打磨产品、发挥价格优势，把买房人的注意力从六环外拉回到产品本身，打动他们买单了。
值得关注的是，联合体中的新面孔——北京新航城开发建设有限公司，背后是北投集团与新航城控股各持股50%的强强联合，底气十足，想不牛都难！

新航城控股成立于2012年，主营大兴机场临空经济区一级开发、市政基建等，主导建设150平方公里临空经济区。
此前联合北投、首开，打造过临空经济区的安置房和人才公寓等项目，其中有5个都是绿色低碳标杆。

大兴机场临空经济区DX16-0105-6038地块F1住宅混合公建用地项目效果图

也或许是因为它本身的工程基因，在产品细节的打造上精益求精，充分展现了央企的责任与匠心。
这次新航城走出舒适区，首次走出大兴、跨界通州，大概率由北投主导合作，稳扎稳打拓新局。
相较于中铁投、新航城这些新面孔，独自拿下石景山新首钢核心区地块的首钢地产，显然是有备而来，尽显本土企业深耕本色。
该地块位于长安街西延线，肩负打造首都复兴新地标的使命，严苛的城市设计要求抬高了开发难度与操盘门槛，让多数房企望而却步，却恰好契合首钢地产的优势。

“最懂首钢的，只有首钢”，石景山及首钢园是其根据地，它对区域规划、市场需求了如指掌，地缘与操盘优势得天独厚，最终底价摘地，这也是其时隔一年后第二次独立拿地。
去年首钢首次独立拿地打造的首钢·璟悦长安，是石景山首个“好房子”项目，精工出圈、市场热销。

该项目也是首钢地产10年老将杜林巍，重返北京主场的操盘首战，为项目倾注了大量心血。

杜林巍

而此次拿地当天便官宣案名“首钢·璟瑞长安”，同步开放营销中心。
高效操盘体现本土房企对区域开发的成熟经验和运作能力。

新航城携央企首闯通州，首钢以本土优势深耕石景山，一跨界一坚守，正是北京房企稳健布局的真实写照。


03字节跳动海淀拿地势在必得本次土拍最大惊喜，是字节跳动突然出手！
其全资子公司北京云月长石科技，28亿底价拿下海淀一宗综合性商业金融用地，也是字节首次在北京拿地自建办公区。
这宗地是实打实的“黄金宝地”：海淀北三环、中关村腹地，紧邻地铁12、13号线大钟寺站，与字节现有方恒广场办公区相邻，周边互联网人才、产业扎堆，先天优势拉满。

项目区位示意图，仅供参考

地块近4万平，可建约9.7万平建筑，要求地上地下全部自持20年。意味着字节并非炒地或卖房，而是长期持有、自用布局，夯实产业根基。
结合此前中标信息，字节拿地用途早已清晰：规划4200个工位、288间酒店客房，按绿建三星标准打造高端办公+酒店空间。

极有可能就是北京重点工程中的“抖音集团数字经济产业园及配套项目”。

核心目的是解决办公刚需，优化员工环境。

地块计划12个月内开工、3年内竣工，未来与字节现有办公区连片发展，有望形成规模化的总部集群。
这波操作看似突然，实则是字节产业深耕的“一盘大棋”。
近年来，字节在深圳、上海、广州等核心城市多有拿地，涉足办公、医疗，六年来买楼买地超300亿，长期主义思路清晰。

抖音集团上海滨江中心项目效果图

今年开年，字节CEO梁汝波就将新年核心业务锚定AI，张一鸣更是亲自下场招AI人才、搞全球调薪，发力决心十足。
海淀作为全国科创策源地，人才、产业优势独一份，字节在此建园，就是借区域优势扎牢AI根基。
有人疑惑互联网大厂为何斥巨资拿地？艳姐说透：这是巨头发展的必然选择。
腾讯、京东、百度等大厂纷纷在土地市场出手，本质是一线城市优质土地稀缺，拿地既能解办公刚需，还能锁定优质资产、布局未来。

京东上海中心项目效果图

尤其在商办低位时布局，长期自持可将租金转为固定资产，增强财务稳定性。
因此，大厂正在新周期下推动战略升级，从“轻资产跑马圈地”转向“重资产夯实根基”
字节此次拿地是以地产为载体，夯实根基、押注AI，或许会带动更多科技大厂跟进布局，让核心城市的土地市场，迎来更多元、更具产业活力的新变化。


结语：北京2026年首场土拍虽然热度不如以往，没有激烈竞价噱头。
但是央国企稳稳托底，再加上中铁投、新航城这样的一级开发企业逆势闯局，也足以见得，北京的基本面还是颇受认可的。
买家日趋多元化，这才是市场企稳复苏该有的沉稳姿态。
同行或许好奇这类企业为何跨界，主要因为当前购地竞争格局生变，它们资金充裕、投资稳健，转向二级开发自带优势：
精准判断地块价值、资金压力小、当下入局可“抄底”，叠加多项税费减免政策，进一步降低开发成本。
随着北京首轮拟供地清单新鲜出炉，东城二环至三环核心地块重磅登场，注定成为下一轮土拍“香饽饽”，引多方同台竞技。
后续土拍最新动态，艳姐也将时刻关注，第一时间分享给大家。

主编：张艳责编：流云

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