上海楼市最新：新房卖不动，老破小却在暴涨，拆迁让多数人失去理智

wakeman

2025年12月，上海静安区柳营路309弄一套建于上世纪六十年代的老公房，以每平方米8.8万元的价格成交。 这个价格正好是同年3月该小区成交单价的两倍。 短短九个月，一套50平方米的房子账面增值超过200万元。 然而，与这套老破小的火热形成鲜明对比的是，同一时期上海多个郊区新盘正在打折促销，有的甚至以低于备案价15%的价格揽客，依然门可罗雀。
这种冰火两重天的现象并非孤例。 徐汇区枫林新村一套35平方米的老房子，业主挂出11.3万元的单价，而马路对面名副其实的豪宅尚海湾成交价也不过11万元。 这种价格倒挂的场景在2025年的上海楼市不断上演，刺激着投资者的神经。

2025年全国两会上，住房和城乡建设部明确提出将2000年前建成的老旧小区纳入城市更新改造范围，城中村改造范围扩大至全国所有地级及以上城市。 这阵政策东风吹动了沉寂多年的老破小市场。
上海随之全面提速城市更新。 徐汇区在2025年安排的征地和拆迁补偿预算超过430亿元，这个数字是前一年的近两倍。 长宁区的拆迁预算仅为4.2亿元，不足徐汇的十分之一。 这种区域间的预算差异，使得徐汇区的斜土路板块成为投资热钱涌入的重灾区。

在斜土路板块，日晖二村的表现尤为突出。 该小区2023年9月成交均价曾跌至每平方米6.5万元，但最近半年挂牌价直接飙升至10.8万元。 类似的情况也出现在西木小区，去年10月成交单价6.25万元，如今低楼层房源挂牌9.6万元。 整个斜土路板块基本没有单价低于8万的可售房源。
柳营路309弄和319弄的价格异动，直接关联着拆迁传闻的发酵。 2025年下半年，关于这两个小区可能进入城中村改造预征询阶段的消息开始在市场流传。 到12月，两小区正式启动“两清”工作，即核清户籍和产权。 这个动迁前的准备工作，让投资者认为拆迁已是板上钉钉。
中介们抓住了这个机会大力炒作。 该片区附近中介门店负责人透露，柳营路309弄、319弄现在已经开始拆迁登记，去年下半年价格确实上涨得比较明显，主要是有投资客想博动迁。

类似的剧情在徐汇区同步上演。 随着东安一村、二村以及江南新村动迁工作的推进，徐汇核心地段的部分老破小重新进入投资客视野。 日晖二村近半年成交价上涨24.9%，达到7.35万元/平方米；枫林新村近半年成交价上涨7.7%，成交均价达到9.89万元/平方米。
当地中介反映，日晖二村、枫林新村中间的小区已经明确动迁，而这两个小区尚无正式消息，但居民间的传闻已明显推高了成交活跃度。 成交量大概上涨了20%左右。
这场看似稳赚不赔的博弈，背后隐藏着巨大风险。 首先，拆迁传闻可能落空。 杭州朝晖片区就是典型例子，过去十年每隔一两年就传出拆迁消息，每次带动房价上涨10%-20%，但至今未拆。 这个被市场称为“杭州楼市版狼来了”的案例，警示着盲目跟风的后果。

即使拆迁属实，其过程也可能漫长且充满变数。 徐汇区2018年启动的肇嘉浜路某地块改造项目，从启动征收到最终拆除耗时三年。 江南新村虽已启动流程，但实际签约安置周期难以预估。
当前城市更新模式已告别过去大拆大建的时代，转向“留改拆并举”。 住建部2025年明确表态，老旧小区改造以“留改拆”并举为主，城中村改造鼓励“原拆原建”“不成套住房改建”，不再大规模推行货币化安置。
这意味着，即使真的拆迁，补偿方式也可能是房票或产权调换，而非现金补偿。 比如上海陆家嘴的崂山新村和乳山新村，曾风传拆迁，最终仅进行了不成套改造。 房票安置这种模式在武汉等地已引发争议，有拆迁户发现房票只能购买指定开发商的“问题楼盘”，甚至有业主拉起横幅写着“宁要旧房不要房票”。

在这场老破小的狂欢中，市场呈现出明显的分化特征。 内环内核心区、地铁口的老破小出现触底反弹迹象，而甘泉宜川等偏弱板块价格仍在下跌。 2025年上半年，上海300万以下老破小成交占比突破50%，如果放大到500万以下，占比高达76.9%。
这种分化说明市场正在理性回归。 那些位于核心区域、配套成熟的老破小，如黄浦蒙西小区、长宁虹桥路长虹小区，即使没有强烈动迁预期，价格也能保持稳定。 这些小区拥有地铁、名校、三甲医院等优质资源，租售比能达到2%以上，部分甚至达到3%，租金能覆盖大部分月供。

与此形成对比的是郊区新房的冷清。 上海住宅新房显性库存约6.1万套，其中近八成位于外环外。 松江某楼盘二期198套房源仅网签6套，浦东外高桥阳明花园二期甚至因零认购取消摇号。 浦东惠南璟澜湾项目虽打出“首付26万起”的营销口号，但周边二手房单价仅约2.3万/㎡，与新房约3.79万/㎡的均价形成明显倒挂。
在这场资本博弈中，真正的刚需购房者正在远离老破小市场。 有资深中介表示，现在抢老破小的，七成是专业投资机构背景的个人，他们能承担三五年资金沉淀。 但跟风进场的普通人，签合同时手都在抖。
日晖二村居民李女士的经历颇具代表性。 她因听信“明年必拆”的传言，去年拒绝6.5万单价出售，如今同户型挂到10万却无人问津。 当被问及是否后悔时，她苦笑着说：“我们这些真正住在里面的人，等拆迁等了半辈子，最后倒成了别人炒作的工具。 ”

徐汇区房管局工作人员不得不出面提醒：“从未发布过任何拆迁小区名单，居民要警惕市场炒作。 ”但这种警告在暴富传说面前显得苍白无力。 上海东安一村、二村拆迁时，有业主因为拥有9套老房，一次性拿到了8200万的补偿款。 北京西城区一套60平米的老学区房，拆迁补偿能达到850万。 这些极端案例刺激着更多人的神经。
老破小的价值正在被重新定义。 当住建部按下“大拆大建”的暂停键，不是因为不想拆，而是实在“拆不动”了。 拆掉一栋30年的老楼，平均每平方米的成本高达1.5万元；但如果改成“原拆原建”或者综合修缮，成本只需要3600元左右。 这笔经济账，让城市更新模式不得不转型。
技术变量也在改变游戏规则。 北京桦皮厂8号楼三个月建成的案例，证明了“原拆原建”不仅可行，而且高效。 这种装配式建筑、模块化施工等新技术的应用，极大地缩短了建设周期，降低了改造难度。

政策红利确实存在。 住建部明确要将2000年底前建成的老旧小区全部纳入改造范围。 政府出大头，给老楼加装电梯、更换老旧管道、粉刷外墙、增加停车位。 北京劲松一区的公房改造后，居民一分钱没掏，但房子的估值涨了60%。
但数据也显示，2025年全国完成改造的老旧小区里，真正实现资产增值的只有7.3%。 涨幅超过20%的，几乎都集中在北京海淀、上海静安这样的绝对核心区。 银行的数据更说明问题：2026年头两个月，全国住房贷款新增额同比暴跌了42%，但北京、上海核心区的房产抵押贷款申请量，却逆势激增了65%。 聪明的钱，正在疯狂涌向那些“不会再拆”的核心资产。
与核心区的狂欢形成残酷对比的，是边缘地带的冰冷。 三四线城市和远郊区的房子，正在沦为“负资产”。 鹤岗的某个拆迁安置房，因为周围没有医院和学校，成交价跌得比当初给的补偿标准还要低。 盐城某个新区，之前宣传的地铁规划突然泡汤，开发商连夜跑路，只留下一街的烂尾楼。
当房子从居住属性逐渐剥离出资源属性，当“住”的本质与“学区”、“圈层”、“便利”这些资源门票紧紧绑在一起时，那些手握核心区老房本的人，和那些握着远郊新房钥匙的人，谁才是这场房地产大变局中真正的赢家？

walysj

搏一记。投资总归有风险

hnn

上海现在有限购，怎么投资买房？

wifai

hwg1977

新房卖不动，老破小却在暴涨，奇怪的事