刘润：万科这820亿，究竟亏在了哪里？

wifai

1、1月30日，万科发了一份公告。看完后，整个资本市场都炸了。预亏820亿。

2、820 亿，什么概念？万科现在的市值才560亿。相当于市值的 1.5 倍。
3、这份预告，瞬间一石激起千层浪：“原来万科也会挂科”，“这是中国房地产旧模式崩溃的典型标志”，“看你浓眉大眼的，原来和他们都一样”。
4、万科说，不是，你们能不能听我解释解释？我们亏损是有原因的。我们的亏损，有如下四大原因：

（一）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存。这些项目的地价获取成本较高，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
（二）因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值。
（三）部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。
（四）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

5、……这，听不懂……别解释了。如果解释有用，还要警察做什么？
6、啊。别吵了，别吵了。听我说两句。
7、是这样的。我和万科打过一些交道。不算很熟。但我一直很尊敬万科。因为我很尊敬王石。年轻时读他的《让灵魂跟上脚步》，给了我很多启发和力量。后来喜欢登山，也是受他影响。但真正让我敬佩的，是他在疫情期间，给清华捐赠53亿成立公共卫生与健康学院的决定（《王石：让黄金用在最合适的地方，让我自由飞翔》）。那是一种“把钱用在刀刃上”的格局。
8、所以……所以，这样吧。今天我来斗胆试着翻译一下，万科说的这四个原因。看看是不是能帮你理解，它真正的意思。
9、首先声明，以下翻译，纯属个人理解，不代表万科。此外，我不炒股。我更不教别人炒股。所以，以下翻译也不构成任何投资建议。
10、好。叠完buff，我们先从第一条原因开始。看原文。

房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存。这些项目的地价获取成本较高，导致报告期结算毛利总额大幅减少。

11、这句话有点拗口。但其实意思很简单：我们去年亏的钱（原文：报告期内，房地产开发业务结算利润），是因为在地价最贵的时候买地（原文：项目的地价获取成本较高），在市场最冷的时候卖房（原文：2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现房库存）。
12、所以，你看到的“亏损”，其实是在“出清”。出清什么？出清历史最差的一批库存。
13、再看第二条。

原文：因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值。

14、这句话很严谨。很财务。但是也是真的很难懂。翻译成（也许不那么严谨的）普通话，就是：账上“可能收不回来的钱”，我们一次性认亏。
15、有些人，可能是真的不会还钱了（原文：风险敞口升高）。我们不能自己骗自己。我们决定，把收不回来的“应收账款”删掉（原文：信用减值）。把手里土地的价值，从发票上的数字，调低为跳水后的真实价格（原文：资产减值）。
16、所以，你看到的“亏损”，其实是在“排雷”。不是今年业绩突然变坏。而是我们不再掩盖。
17、接着看第三条。

原文：部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。

18、除了卖房子，我们还有长租、商业、物业这些自营业务（原文：部分经营性业务）。这些业务收入不行，但成本很高，所以在亏损（原文：折旧摊销后整体亏损）。另外，我们信心最足的时候，还投资了一些项目（原文：非主业财务投资），他们也在亏损。这些，我们不能不认。
19、所以，你看到的“亏损”，其实是在“认栽”。顺周期的加分，成了逆周期的拖累。
20、最后看第四条。

原文：部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

21、我们决定卖项目（原文：大宗资产交易），卖股权（原文：股权交易）。即便交易对手拼命杀价（原文：低于账面值）。但为了活下去，我们只能咬着牙卖。
22、所以，你看到的“亏损”，其实是在“回血”。因为以上原因，我们必须刮骨疗伤，我们必须断臂求生。
23、出清。排雷。认栽。回血。
24、这四个词，翻译成一句大白话就是：我们在给自己做一次财务意义上的“彻底清账”。
25、为什么要“彻底清账”？为什么要在2025年彻底清账？
26、因为如果今年不这样做，后面的每一年，都会被减值、被追问、被质疑。账算不清，人也走不远。把过去的代价彻底算清楚，新资本、新团队才敢进场，组织也才有资格，去谈未来怎么活。
27、重启之前，先清掉旧账。新生之前，先承认旧伤。不把雷排掉，春天来了，也只是把花开在地雷上。
28、哎。做企业，真的不容易。尤其是在周期的谷底。
29、再次强调，这篇文章不构成任何投资建议。我不是想为万科的亏损洗地。万科的未来，依然充满凶险。我只是想对“敢于把账算清楚的组织”，表达一份尊重。
30、多一份对周期的敬畏，少一份对挣扎者的嘲笑。
31、还是祝福吧。祝福每一家还愿意“算清楚再出发”的组织，都能等到花开的那天。
32、嗯。总会花开。
作者

 / 刘润 

编辑 / 歌平 版面 / 黄

静

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华语天空

万科都亏成这样，我这破房子隔音差、漏水，何时才能住好房？

superzhzh

这是新董事长要把前任往死里整，所有的亏损都是前任的责任。后面公司财务变好就是现任的政绩

kingfirefly

万科巨亏是刮骨疗伤，清旧账才能迎新生

weili0677

高价拿地，低价出清自救。但错过了低价拿地的机会，如地产周期回来了和万科又有什么关系呢？

酷狗e族

水太深。。。。。。

oppledr

房地产公司的应收账款主要来自哪里？@元宝

oppledr

@元宝 房地产公司房子卖出去了，银行就要把余款打给房地产公司吗？

voo

地价1万6精装房卖1万3，你说亏不

xuye004

分了