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[科学观察] 《民法典》撑腰:交物业费先要4张凭证,缺1张可拒缴,别再催就付

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发表于 2026-1-31 16:49 | 显示全部楼层 |阅读模式

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您知道吗? 全国物业纠纷中,高达38%的案例源于业主在信息不对称情况下的盲目缴费。 每年年底,物业催费电话响起,很多业主习惯性地扫码付款,却从没想过——我们缴纳的这笔钱,买到的服务到底值不值? 合同写了什么? 费用去了哪里? 《民法典》早已明确,缴费不是单方面义务,而是基于明确服务约定的双向承诺。 2025年以来,物业收费规范进一步细化,业主在付款前有权索要四张关键凭证,缺一不可。
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第一张凭证是物业服务合同原件。 这份合同是界定双方权利与义务的基石。 它必须明确写明服务范围、标准、期限、收费标准、计费方式及缴费时间。 当物业上门催费时,第一步就是请他们出示这份合同原件。
如果物业拿不出合同,或者合同内容语焉不详,比如只用“保证环境卫生”这类模糊表述,而缺乏“每日清扫公共楼道两次”的具体标准,您就有理由要求他们先明确服务内容再谈缴费。 现实中,不少小区仍在使用开发商签订的前期物业合同,其服务标准往往与业主实际期待存在差距,这就更需要一份清晰的合同作为评判依据。
第二张凭证是物业费收费标准备案表。 物业费的定价并非物业公司能随意决定的。 根据规定,物业费的收费标准需要向当地住建或物价部门进行备案,以此确保其合法性。 这张备案表就是官方的“定价许可证”。
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您需要核对,物业实际收取的费用是否与备案价格一致。 曾经有深圳某小区的业主发现,物业公示的物业费为每平方米2.8元,但官方备案价格仅为2.2元。 凭借这份备案凭证,业主们成功追回了多交的差价。 如果物业无法出示有效的备案凭证,或者实际收费高于备案标准,您不仅有权拒付超额部分,还可以向物价部门举报。
第三张凭证是物业服务履约记录。 物业收了钱,就得有干活的证明。 这份履约记录是物业证明自己“服务到位”的依据,应包括公共区域的清洁记录、电梯和消防设施的定期检修记录、安保巡逻日志、公共设施维修台账等。
例如,合同约定保安每两小时巡逻一次,那么物业就应提供相应的巡逻签到记录。 如果小区垃圾堆积多日无人清理,或者电梯故障报修后迟迟不见维修,而物业又拿不出相关的处理记录,这就构成了服务未达标的证据。 在这种情况下,业主有权要求物业先整改并补齐履约记录,再行商议缴费事宜。
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第四张凭证是物业费收支明细公示表,尤其是包含公共收益的公示。 《民法典》第二百八十二条规定,利用小区共有部分产生的收入,如电梯广告、停车费、快递柜场地费等,在扣除合理成本后,属于全体业主共有。 物业必须定期(通常是每季度)公示这些公共收益的收支情况,以及物业费本身的收入与支出明细,包括人员薪酬、公共能耗、维保费用等。
这份公示需要加盖物业公章,并张贴在小区公告栏或业主群等醒目位置。 杭州曾有小区业主通过仔细核对公示表,发现物业隐匿了数十万的电梯广告收入,最终成功维权。 如果物业从未公示或无法提供清晰的收支明细,业主的知情权和监督权就受到了侵害,完全可以暂缓缴费。
集齐这四张凭证后,您的维权之路就有了坚实基础。 第一步是主动沟通,书面索证。 可以携带初步疑问和证据,与物业负责人当面沟通,要求其在限期内提供凭证或就服务不达标之处进行整改。 所有沟通最好留有记录,如微信文字、邮件或录音。 如果物业推诿或拒绝,您可以进入第二步:寻求业委会支持。
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个人的力量是有限的,由业委会代表全体业主与物业协商,往往能产生更大压力。 当沟通无效时,第三步是向主管部门投诉。 您可以向当地住房和城乡建设部门、市场监督管理局或拨打12345市民服务热线反映情况,提交您收集到的证据。
对于拒绝开具正规增值税发票的行为,直接拨打12366税务热线举报是有效途径。 作为最后的手段,如果前述方法均无效,您可以考虑向人民法院提起诉讼。 切记,在诉讼中,完整的证据链是决定胜负的关键。
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这里必须澄清一个常见误区:业主因物业服务不佳而暂停缴费,并非意味着永远拒交。 它更像是一种履约抗辩,是在物业未按约提供服务时,业主暂时中止履行付款义务以督促其整改的行为。
此外,《民法典》第九百四十四条明确禁止物业采取停止供电、供水等方式催交物业费。 如果您遇到此类情况,可以直接指出其违法性并保留投诉权利。
我们缴纳物业费,本质上是为了购买一个安全、整洁、有序的居住环境。 这个过程中,您是否曾仔细审视过那份几乎每年都在支付的账单? 您家小区的物业,能坦然出示这四张凭证吗?
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发表于 2026-1-31 17:10 | 显示全部楼层
此文章有点道理但不全面。第一点就表述不准,业主有提出看合同原件,而没有权利要原件。此外欠缴物业费行为,实际受害者是按时缴费的业主。第三,合同是否有要求提供物业公司的收支信息的要求?如果没有,法律法规是否有?法律法规目前只说收入归属,而很多地方没有要求全部公开。
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发表于 2026-1-31 17:25 | 显示全部楼层
写是这样写,真正物业起诉业主时,法院基本都支持物业,为什么?
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发表于 2026-1-31 17:32 | 显示全部楼层
昨天出差回家就看到了物业贴在大门上的催费单,今天就交了,不为别的,而是不喜欢扯皮,不管到什么时候,这个钱迟早是要交的。
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发表于 2026-1-31 17:45 | 显示全部楼层
法不支持业主不缴费,屡诉屡败,
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发表于 2026-1-31 17:47 | 显示全部楼层
业委会跟物业一起欺压业主怎么办?
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发表于 2026-1-31 17:52 | 显示全部楼层
小区群里经常有业主和物业扯皮,什么坏了,漏水了等等,物业就不干人事,真的是气人,但又没办法!
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发表于 2026-1-31 18:08 | 显示全部楼层
说这说那,物业是有很多不合理的地方。听说我们的物业都把维修基金给取了。但是小业主又有几个人知道上哪说理去。还有就是你不交钱就用不了电梯,电梯是刷卡的,不交行吗
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发表于 2026-1-31 18:18 | 显示全部楼层
说得好听~
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发表于 2026-1-31 18:19 | 显示全部楼层
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