老房子要吃香？住建部连续两次发文，2026年将开启新一轮拆迁？

voo

住建部连续两次发文谈城市更新，让不少手握老房子的人心跳加速，但真相可能要让期待“拆迁暴富”的人失望了。
2026年的城市更新，拆迁重建类项目占比仅为17%，而微改造、功能提升类项目占比高达83%。 这与2018-2020年棚改高峰期拆迁占比超60%的情况完全不同。

当前城市更新的核心逻辑是“存量提质、民生为本”，而非“大拆大建”。 住建部部长倪虹在《求是》的文章通篇未提“大拆迁”，反而强调“保留利用、改造提升为主，拆建为辅”的原则。 地方实践也印证了这一导向，如武汉首批80个城市更新片区重点推进“小而美”的微改造，北京2026年建设用地供应计划中首次单列城市更新指标，明确存量更新占比达65%。
尽管大规模拆迁已成过去，但仍有三类房子被列为重点拆迁对象。 首先是C、D级危房，这类房屋存在严重安全隐患，全国目前仍有近12万户待改造。 其次是位于城市重大工程项目红线内的老房子，如地铁新线路、城市主干道扩建等公共设施建设需要的地块。 第三类是无历史保护价值且严重影响城市规划的老旧厂区、城中村。 例如泉州新规明确，拆迁重建仅适用于C、D级危房和无维修价值的预制板房。
对于大多数老房子，政策重点是“旧改”而非拆迁。 2026年全国计划改造2.6万个老旧小区，加装电梯1.4万部，惠及470多万居民。 改造内容远超“刷墙修路”，包括更换老化燃气水电管道、加装电梯、完善配套等。 政府补贴比例高达80%-90%，业主每部电梯仅需承担几千元。 北京东城区有60㎡老房业主在改造中仅出资800元，完成后月租金上涨300元。

补偿方式也发生显著变化。 房票安置成为主流，广州荔湾区试点中出现了面值1亿元的企业房票，深圳首张房票金额达4055万元。 个人房票金额多在300-800万元区间，并设有额外奖励。 此外还有实物安置，广州三元里片区旧改总投资超200亿，安置房预计14个月封顶，以及货币补偿，广州大塘片区补偿标准达5.6万元/㎡。
政策对拆迁划出明确红线，有三类房子受保护禁止乱拆。 一是结构完好的老旧小区，通过旧改提升居住品质；二是历史文化街区的老建筑，以修缮加固为主；三是已完成改造的房子，严禁重复拆迁。
老旧小区改造后价值提升明显。 上海静安区有老小区在加装电梯、完善配套后，二手房价比周边未改造小区高出8%-10%。 北京石景山区八角街道一个54年楼龄的老楼通过“原拆原建”，改建后建筑规模增量不超过30%，居民居住条件得到实质性改善。

城市更新项目启动门槛极高。 深圳规定旧住宅区拆除重建需经专有部分面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意，且意愿征集期限最长1年，失败则3年内不得再申请。
对于农村老房，政策允许通过出租、入股、合作等方式盘活利用。 四川巴中已盘活1.75万套闲置农房，有村民将三合院改造成民宿后半年营业额达30多万元。
当前楼市核心是“控增量、去库存”，城市更新资金主要投向微改造，大规模拆迁的资金支持有限。 未来老房子的价值将更取决于其地段、配套及与城市发展的契合度，而非是否纳入拆迁范围。