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[科学观察] 上海市一栋评估值7069万的别墅拍卖,被人底价4948万就买下

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发表于 2026-1-22 15:45 | 显示全部楼层 |阅读模式

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评估价7069万的上海独栋别墅,第一次拍卖就打了七折,4948万起拍。 你猜怎么着? 整整24小时的拍卖期,只有一个人默默点了“出价”按钮,然后就像没事人一样,等着时间走完,最后以底价把这栋豪宅揣进了口袋。
两千多万的差价,不是靠举牌竞争来的,而是靠拍卖场的冷清“捡”来的。 这种戏剧性,在热得发烫的上海豪宅市场里,像一杯冰水泼在脸上,让人一个激灵。
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这栋房子位于闵行区的西郊庄园,面积389.93平米,但地皮有1289.54平米,意味着花园比很多人的整套房子都大。 它并不是空关着积灰,里面还住着租客,租约要到2026年9月底才到期。 也就是说,新房东拿到产证后,还不能立刻搬进去享受,得先当一段时间“收租公”,继承这份租赁合同。 这算是个不大不小的附带条件。
更有意思的是物业费。 每个月每平米7.5元,算下来一年超过3.5万。 但这笔钱从2023年7月开始就没人交了,拖欠了两年多。 这笔累计起来的欠费,连同可能产生的滞纳金,法律上通常规定由新产权人承担。 买家在计算成本时,4948万之外,还必须把这笔几万甚至可能上十万的额外支出塞进算盘里。 这就像是买了一个豪华礼盒,打开后发现里面还躺着一张未付的账单。
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西郊庄园这个小区,在上海的别墅板块里一直有自己的位置。 它不靠黄浦江,也不在浦东的核心,但紧紧挨着大虹桥。 开车去虹桥机场或者高铁站,就是一脚油门的事。 对于经常需要出差往返全国乃至全球的商务人士来说,这个距离诱惑力很大。 小区周边高速公路网密布,出行是方便的。 附近的国际化社区氛围成熟,从韩国学校到一系列国际幼儿园,配套很“国际范”。
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把时间往回倒一点,就在去年4月,同一个小区也拍掉了一栋别墅。 那栋房子面积小一些,355.96平米,地也小一点,但最终成交价是5374万,单价冲到了15万一平。 对比这次拍卖,房子更大,总价却低了426万,单价跌到了12.69万。 短短几个月,同一个小区,类似的产品,价格走势画出了一道向下的曲线。 市场用真金白银在说话。
放眼上海的法拍房市场,尤其是顶级豪宅,这种“高评估、低成交”的现象正在变多。 比如去年闵行另一著名别墅区,一栋评估价六千多万的房子,第一次流拍,第二次直接以四千万成交,差价更夸张。 这些案例拼接出一个画面:对于总价极高的资产,买家的出价变得极为谨慎和理性,评估报告上的数字,越来越像是一个遥远的参考,而非锚点。
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法拍房,特别是带租约、有欠费、有人住的豪宅,是一个高度复杂的“标的物”。 它不只是一处房产,更是一个捆绑了法律关系、财务纠纷和潜在矛盾的“包裹”。 竞拍者看似在竞价一套房子,实则是在竞标处理这一系列麻烦事的“能力和胆量”。 那个唯一的出价者,在点击按钮前,很可能已经请律师摸清了租约的细节,请评估公司核对了欠费的具体金额,甚至可能暗中了解过现住户的情况。
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那么,这2120万的差价,究竟是对潜在风险的一次性折价补偿,还是市场冷却期里一个纯粹的幸运捡漏? 当拍卖槌落下,新业主的名字被记录在案,所有隐藏的麻烦也随之完成了法律上的转移。 那份长达数年的租约,会平静履行直至结束吗? 拖欠的物业费结清后,这笔投资的实际成本线又画在了哪里? 这些问题,不会出现在拍卖公告里,却实实在在地构成了这场交易的另一半。
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发表于 2026-1-22 17:23 | 显示全部楼层
西郊庄园2003年起,一期是300万一栋,大约300平方,二期是388万一栋,大约320平方,门卫森严,是属于虹桥板块的别墅里的豪宅,基本都是国内的人买下来然后出租给老外了,租金大约7000美金/月,当时我工资是2000元左右,想着这里又不是市中心,都靠近外环了,谁买啊!
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发表于 2026-1-22 18:20 | 显示全部楼层
太老了,再装修势在必行,又是千万
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发表于 2026-1-22 18:27 | 显示全部楼层
不是老洋房的别墅,有钱人是不会买二手的。
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发表于 2026-1-22 19:34 | 显示全部楼层
有这点钱 不会去买这个
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