房产证早已不是凭证？70年产权到期房子归谁？国家给出了答案

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红本房产证在抽屉里躺了多年，突然听说它“下岗”了；掏空积蓄买的房子，产权只有70年。 这两个问题像两片乌云，一直笼罩在无数业主心头。 证书失效了怎么办？ 房子到期后会被收回吗？ 答案藏在国家颁布的法律条文里，而核心只有四个字。
在2015年3月之前，中国城镇居民购买商品房后，通常会拿到两个证：一个是红色的《房屋所有权证》，另一个是《国有土地使用证》。 红色房产证代表对房屋本身拥有永久所有权，而土地证则代表获得了国家授予的有限年限的土地使用权。
随着2015年3月《不动产登记暂行条例》的实施，全国开始逐步推行不动产统一登记。 原来的房产证和土地证合二为一，变成了《不动产权证书》。 这个新证书不仅包含了房屋的基本信息，还增加了镭射防伪区、全国唯一的不动产单元号、土地使用权取得方式、使用期限以及房屋取得价格等更为详细的内容。
对于已经持有的旧版房产证，国家明确了“不变不换”的原则。 权利不变动，证书不更换，旧版证书依然合法有效，与新版证书具有同等法律效力。 只有在发生房屋买卖、赠与、抵押等产权变更时，才需要换发新的不动产权证书。

常说的“70年产权”是一个容易引起误解的说法。 严格来讲，它指的是“住宅建设用地使用权”的最高年限为70年，而非房屋本身的产权。 房屋所有权是永久的，只要建筑合法存在，所有权就一直属于产权人。
这70年从开发商取得国有土地使用权之日起计算，而非从购房者收房或办理房产证之日起算。 如果开发商在2010年取得土地，2015年才建成房屋出售，那么购房者入手时，土地使用权只剩下65年。
对于土地使用权到期后的处理，社会上一度流传着“土地将被国家无偿收回”的说法。 这种担忧在2016年得到了高层回应。 当时，针对少数地方出现的住宅建设用地使用权到期问题，国土资源部出台了过渡性处理办法，提出了“两不一正常”的原则：不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。
过渡性办法给了市场稳定预期，而根本性的解决则依赖于法律的确立。 2021年1月1日起正式施行的《中华人民共和国民法典》，在第三百五十九条中明确规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。 ”
“自动续期”这四个字，意味着续期是自动发生的，无需产权人主动申请，从制度上杜绝了因遗忘申请而导致权利丧失的风险。 这彻底解决了住宅土地使用权期满后归属的核心争议，给亿万业主吃了一颗长效定心丸。
关于续期是否需要缴纳费用，民法典同一条文规定：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 ”这为未来具体政策的制定留下了空间。 目前，关于住宅续期费用的具体标准和缴纳办法，国家层面的统一法律或行政法规尚未出台。
对于非住宅用地，如商业、旅游、娱乐用地等，其土地使用权年限通常为40年或50年。 民法典规定，这类用地使用权期满后的续期，“依照法律规定办理”，并未采用“自动续期”的表述，并且明确土地上的房产及其他不动产的归属，有约定的按约定，没有约定或约定不明确的，依照法律、行政法规办理。

在不动产统一登记制度下，确定房产归属的真正依据是不动产登记簿，而非不动产权证书本身。 证书只是权利人享有该不动产物权的证明。 如果证书记载的事项与不动产登记簿不一致，除有证据证明登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
不动产登记机构对登记信息有严格的保密规定。 只有权利人、利害关系人以及司法机关、监察机关等特定主体，在符合法定条件时才有权查询相关登记资料。
在婚姻关系中，即使房产只登记在一方名下，若是在婚姻关系存续期间用共同财产购买，通常也被认定为夫妻共同财产。 房产的归属问题，往往需要结合婚姻法等法律来综合判断。
房子从来不只是钢筋水泥的堆砌，它承载着家庭的安全感与一生的奋斗。 当法律为产权的长久稳定提供了框架，另一个更为现实的问题悄然浮现：未来自动续期时，费用标准将如何制定才能体现公平？ 是“首套减免”还是“面积累进”？ 这杆秤如何平衡亿万家庭的切身利益与社会发展的长远需要？