物业公司开始集体撤退？为什么曾经躺着赚钱的物业，现在不香了？

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去年七八月份，全国公开披露的物业主动撤场项目接近50个，这个数字比前一年翻了一倍还多。你可能觉得物业跑路只是个别小区倒霉，但事实是，连中海、金科这种头部企业都在批量撤离，全年撤场项目总数突破了200个。 曾经被看作“躺着赚钱”的行业，现在却掀起了一场无声的撤退潮，这背后根本不是简单的服务纠纷，而是一场算不过来账的经济死局。

物业费收缴率持续下滑，已经成为压垮许多项目的最后一根稻草。 中指研究院的数据显示，物业服务百强企业的物业费收缴率在2024年降至88.17%，短短几年下滑了超过4个百分点。 杭州有一个3800多户的小区，主动交物业费的业主只有几百户，累计拖欠费用高达1200万，物业公司最终只能选择退出。 这种收费难的现象在入住率低的新小区尤其普遍，很多项目从交付开始就陷入亏损循环。
成本攀升让物业公司的运营压力雪上加霜。 一位行业内部人士透露，人工成本每年都在上涨，公共设施老化导致的维修费用也在增加，而能源和耗材价格只升不降。 2025年全国20个重点城市的物业服务均价为每平方米每月2.72元，同比还微跌了0.23%。 一边是收入缩水，一边是支出刚性增长，很多项目账面上早就收不抵支。
业主的心态在这轮房价调整中发生了根本转变。 房子升值的时候，每年几千块的物业费显得微不足道；但当资产价值缩水，这笔固定支出突然变得刺眼起来。 重庆有小区业主明确表示，房屋空置两年没住，水电都没用，却还要按每平米3块多交费，心理上完全无法接受。 这种情绪蔓延开来，直接导致许多业主用拒缴物业费来表达不满。

物业费降价潮在全国范围内涌现。 2025年有上百个小区成功推动了物业费下调，降幅普遍在20%到35%之间。 深圳甚至有个豪宅项目，物业费从每月每平米9.9元降到了6.9元。 对业主来说，每年能省下几百甚至上千元；但对物业公司而言，这意味着收入直接砍掉一大截。 很多项目在降价后立刻从微利转为亏损。
开发商遗留问题进一步加剧了矛盾。 恒大等房企的部分项目延期交付后，房屋质量纠纷不断，许多业主以此为由拒缴物业费。 湖南湘阴的一个小区，物业费收缴率不到60%，物业公司累计亏损几十万后最终撤场。 这些历史包袱让后续接手的物业公司举步维艰，形成恶性循环。
头部物业企业开始大规模退出低质低效项目。 2024年，万物云退出了53个住宅项目，世茂服务退出管理面积6090万平方米，彩生活终止合约面积5860.8万平方米。 这种战略收缩不是临时起意，而是行业从规模扩张转向质量深耕的必然选择。 企业宁愿舍弃这些“毒资产”，也要保住核心项目的服务品质。

酬金制改革在部分城市开始试点。 武汉、苏州、广州等地探索让物业公司只从总物业费中提取固定比例作为报酬，其余资金全部用于小区运维，结余归全体业主所有。 这种模式迫使物业公司必须“自证价值”，每一笔支出都要经得起业主审查，从根本上改变了传统的包干制逻辑。
数字化手段成为降本增效的关键工具。 兰州有物业公司引入智能巡检机器人，压缩管理层级后，人力成本下降了10%。 科技赋能不仅减少了重复劳动，还提高了服务响应速度，但前期投入也让不少中小物业公司望而却步。 行业分化在技术应用层面已经拉开差距。
社区共治模式在长沙等地取得意外效果。 湘熙水郡小区选聘业主担任物业监督员，直接参与小区治理决策，结果物业费收缴率超过95%，业主满意度达到93分。 这种参与感建立了信任基础，让业主更愿意为看得见的服务买单，而不是单纯纠结于价格数字。

政策层面的政府指导价正在重塑市场预期。 重庆明确规定住宅前期物业最高收费不超过每平米每月1.9元，武汉、青岛等地也出台了类似标准。 这些“天花板”价格虽然抑制了乱收费，但也压缩了优质服务的利润空间，导致一些高成本运营的企业不得不退出市场。
物业纠纷调解机制尝试搭建沟通桥梁。 长沙市物业行业协会联合法院建立专门调解平台，2024年成功处理了87起降费引发的服务争议。 这种第三方介入避免了双方直接对抗，通过公示服务标准和收支明细，让调价过程更加透明，但推广速度远远跟不上冲突爆发的频率。
行业人才流失现象日益严重。 持续亏损的项目留不住熟练员工，服务质量随之下降，进而引发更多业主拒缴费，形成死亡螺旋。 一位从业十年的项目经理坦言，现在很多同行转行去做社区团购或家政服务，因为“至少能按时拿到工资”。

停车场、广告位等公共收益分配成为新的矛盾焦点。 很多小区业主要求物业公示这些收入的去向，甚至要求直接分给业主。 物业公司则认为这些收益是弥补物业费不足的重要来源，双方在这个灰色地带争执不休，进一步侵蚀了合作基础。
你认为物业公司撤场到底是市场经济下的自然淘汰，还是整个社区治理体系失败的征兆？ 当业主和物业都在算计眼前得失的时候，谁该为那些被遗弃的小区公共环境负责？

wakeman

业主不交费的可以说有个别影响多数人，法挖不重视

qqwa1234

结院不重视，助长了歪风邪气