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[科学观察] 杭州楼市挤水分,从8万单价跌回4万,2026年买房底线在哪里?

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发表于 2026-1-17 14:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

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杭州未来科技城,那个曾经被无数人奉为“神话”、一房难求的地方,现在有的房子单价已经跌到了2万出头。 这不是危言耸听,而是真实发生的市场故事。 一套128平米的房子,从高点时的575万,到现在挂牌260万都难出手,房东算上利息,十年持有下来,亏了足足160多万。
讽刺的是,就在同一个板块,有的房子挂牌价还能比当初买入时高出30万。 冰火两重天,撕裂的不仅仅是房价,更是无数家庭的财富和预期。 这背后,到底发生了什么?
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杭州的楼市,早就不是“涨”或“跌”一句话能概括的了。 它像一台精密的筛选器,正在上演一场残酷的“分层淘汰赛”。 有人躺着赚,有人跪着亏,关键就看你手里的房子,站在了哪一边。
先说那跌得最惨的。 未来科技城,曾经是互联网新贵和投资客的乐园。 2020年前后,阳光城未来悦的房价一度被炒到接近8万一平米。 那时候,谁手里有套未科的房子,走路都带风。 可潮水退得比想象中更快。
从2024年开始,杭州未来中心、富力中心等大盘集中交付,几千套新房像潮水一样涌向市场。 二手房挂牌量瞬间激增,整个板块的库存去化周期拉长到了惊人的46个月。 买家一下子成了大爷,不降价? 那就慢慢等吧。
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雪上加霜的是,支撑这里房价的核心动力——互联网行业,也开始收缩了。 阿里巴巴等大厂的调整,让区域内的高薪岗位增长停滞,最主力的购买人群,钱包没那么鼓了。 当初那些用高杠杆冲进来的投资客,现在是最难受的一批。 有人650万买的房子,现在挂牌360万还卖不掉,但银行贷款还剩430万。
这意味着,卖掉房子不仅首付全亏光,还得自己再掏70万还给银行。 市场情绪一旦逆转,从“信仰”变成“踩踏”,价格战就刹不住车了。 有房东为了制造“急售”假象,先挂高价再突然猛降;甚至有开发商推出“工抵房五折”的促销。 恐慌蔓延到法拍市场,一套万科天空之城的法拍房,成交价相比峰值跌了30%。
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但是,同一个未来科技城,并非全军覆没。 被称作“未科三兄弟”的阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来这些次新房小区,挂牌价依然能稳在3.5万到4万一平米的区间。 有房东2021年花320万买的89平米房子,2025年还能挂350万,算下来还能赚30万。
为什么差距这么大? 原因直白又残酷:房龄和品质。 2015-2020年建成的这批次新房,普遍有电梯、人车分流、户型设计更合理,正好对上现在80后、90后购房主力的胃口。 他们宁可多花钱,也要买住得舒服的房子。 而那些房龄更老、产品力稍逊的小区,就成了降价的重灾区。
这种撕裂,不仅仅发生在未来科技城。 它像一面镜子,照出了整个杭州楼市的现状。 一边是闲林、临安这些外围板块,房价跌回2018年水平,流动性极差;另一边,南星桥、奥体的头部豪宅,成交价依然稳站12万甚至15万以上。
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2025年,杭州90平米以下的刚需小户型,全年均价跌了8.2%,而120平米以上的改善大户型,跌幅只有4.5%。 市场用最冰冷的数据告诉我们:曾经最受追捧的“上车盘”,正在成为资产缩水的重灾区。
现在的购房逻辑,彻底变了。 大家不再为遥远的规划和漂亮的沙盘买单了。 规划中的地铁、宣传里的名校、图纸上的商业中心,都可能因为各种原因延期或消失。 买期房,就像用几百万去赌开发商的人品和规划的兑现。
所以,越来越多的人转向“所见即所得”。 一个房龄10-15年、物业维护尚可的成熟小区,虽然旧点,但它的好坏都是明摆着的:外墙漏不漏水、早晚高峰堵不堵车、对口学校到底怎么样,你都能实地考察清楚。 在部分房企债务问题还没完全解决的背景下,这种确定性,对普通家庭来说就是最宝贵的安全垫。
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“买大”也成了新的生存智慧。 这倒不是鼓励大家透支去追求奢华,而是一笔很现实的家庭账。 一个年轻家庭买了套80平的两房,总价是可控。 可五年内,孩子一出生,父母一来帮忙,空间立刻就不够用了。 到时候再换房,光交易成本(契税、增值税、中介费)就可能吃掉好几年的积蓄,更别提耗费的精力。
一步到位选择110-140平的三房或四房,本质上是把未来必然要花的置换成本,提前支付了。 用现在稍微吃力一点,换来未来十年生活的稳定。 疫情之后,人们对“家”的要求爆炸式增长,它要能办公、能让孩子上网课、能健身,甚至能当情绪的避难所,没有足够的物理空间,这一切都无从谈起。
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当然,还有绝对不能碰的禁区。 第一,就是远郊那些还在“画饼”的新区。 远离城市核心,就靠一个产业园或一条遥远地铁规划撑房价,在城市化速度放缓的今天,配套落地的周期可能长得超乎想象。 刚需家庭根本耗不起每天三小时的通勤,也等不起那个可能十年后才热闹起来的商业街。 第二,是坚决不碰有“硬伤”的房子,比如小产权、产权混乱的商住公寓,或者开发商已经暴雷、有严重质量维权历史的楼盘。
这些房子就像金融市场的“垃圾债”,价格再低也意味着极高的风险,一旦买入,很可能彻底丧失流动性,变成砸在手里的砖头。 第三,是警惕那些与自身收入严重不匹配的“伪豪宅”。 这类楼盘往往把成本花在奢华大堂、会所这些跟你日常生活关系不大的“面子工程”上,并以此收取高昂的物业费。 对普通家庭来说,长期背负这样的持有成本,是对财务健康的持续透支。
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房子的金融属性正在快速褪色,这是不争的事实。 过去那种“闭眼买,买了就涨”的财富幻觉,已经彻底破灭了。 房产,正在回归它最根本的属性:一个承载生活的大型耐用消费品。 评价一套房子好坏的标尺,也从“未来能涨多少”,变成了“现在和未来十年,住得舒不舒服,方不方便”。 学区(虽然政策在变)、地铁、成熟的商业、稳定的物业,这些能持续产生居住效用的“慢变量”,其价值权重已经远远超过了一个让人震撼的概念沙盘。
所以,当我们看到未来科技城从6万跌到2万的极端案例时,它不仅仅是一个板块的兴衰故事。 它更像一个警示:在分化的市场里,选择远比努力重要。 选择“旧”的成熟,是在规避风险;选择“大”的包容,是在投资时间的复利;而坚守“不买三”的底线,则是牢牢守住家庭资产的防线。
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那么,一个更尖锐的问题出现了:当房子不再承诺财富增值,而明确是一个会消耗资金、需要精心维护的“消费品”时,我们到底应该用家庭资产的多少比例去配置它? 这个比例,将直接决定一个家庭未来几十年的消费能力、抗风险能力和生活质量。 很多人至今仍在用过去的杠杆思维,来处理未来的居住问题,这是否本身,就是当下最大的风险呢?
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发表于 2026-1-17 15:59 | 显示全部楼层
买房越来越理性,房间还未完全触底!现在的形势已经不是几年前,买房的卖房的都已经接受这个现实。房价越理性,杭州就越是大家心里的宜居易居好城市!
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 楼主| 发表于 2026-1-18 06:10 | 显示全部楼层
都是炒房客,这些钱都是以前炒房赚来的,出来混总是要还的,任何商品有涨有跌。
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