78万的房贷，30年产生多少利息？银行员工透露：大部分人还在给银行送钱

wifai

你知道你还房贷的第一个月，其实是在给银行“打白工”吗？ 以一笔78万、利率3.5%、30年期的贷款为例，你第一个月还款约3500元，其中有2276元是利息，真正还掉的本金只有1224元。 你辛苦月供的超过六成五，在还款第一天就直接流进了银行的口袋，这个比例会持续数年。
很多人盯着每月固定的月供数字，觉得能承受，却很少去算那笔触目惊心的总账：30年后，你连本带息要还给银行超过140万元，这意味着你为这78万本金，额外支付了超过62万元的利息。

这62万元的利息并非平均产生，它遵循着银行精心计算的“先息后本”逻辑。 等额本息还款法将整个还款期的本息总和平均到每个月，使得月供数额固定。 但在还款初期，你的贷款余额最大，所以产生的利息也最高。 这就导致了前面几年，你的大部分还款都在填补利息的窟窿，本金减少的速度慢得令人沮丧。 有购房者在还款三年后查看明细，发现已还金额中本金占比极低，才猛然惊觉自己一直在为银行的利润“负重前行”。
与等额本息形成鲜明对比的是等额本金还款法。 同样78万贷款，等额本金方式下，每月偿还的本金固定为2167元，利息逐月递减。 因此，它第一个月还款额较高，约4443元，但此后月供压力逐月减轻。 最关键的是，30年下来，它的总利息大约为41万元，比等额本息的62万元足足少了21万。 这省下的是一辆不错的车，或者一笔可观的子女教育基金。

既然等额本金能省下这么大一笔钱，为什么银行客户经理在推荐时，往往更倾向于引导客户选择等额本息呢？ 从银行经营的角度看，等额本息能让银行在贷款前期就回收更多利息，资金回笼快，利润锁定更早，风险更低。 对于客户而言，等额本息初期月供压力小，更易于通过贷款审批和维持初期生活品质。 这种“一个愿打，一个愿挨”的局面，造就了大多数人默默多付利息的现状。
提前还款被视为减少利息支出的利器，但其效果严重依赖于还款时机。 如果你选择的是等额本息，并且在还款中后期才进行提前还款，那么意义已经不大，因为前期你已经支付了大部分利息。 相反，在等额本金方式下，任何时候提前还款都能直接冲抵本金，从而有效节省未来利息。 当前，越来越多的人意识到这一点，在有闲钱时选择提前还贷，甚至愿意承担少量违约金，以求早日摆脱“债主”身份。

它既是一个普通家庭能够撬动巨额资产、实现安居梦想的几乎唯一金融工具，又是一张将未来30年收入提前锁定、支付巨额使用费的契约。 有人视房贷为“温水煮青蛙”，在长达三十年的缓慢支付中麻木，付出了远超想象的代价；也有人认为，在通货膨胀的长期预期下，利用长期固定利率负债锁定房价是明智之举。 当安身立命的住所与一生最大的债务划上等号，每个签字画押的购房者，都不得不在“享受拥有”与“忍受利息”之间寻找脆弱的平衡。
那么，对你而言，这笔长达三十年的房贷，究竟是一个帮助你的金融工具，还是一副悄无声息的财务枷锁？ 在“少付月供”的当下轻松与“多付利息”的长期代价之间，你的选择又是什么？

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苦的还是老百姓