又涨了！北京楼市迎来第三次上涨！北京楼市到底在涨什么？

kingfirefly

你说这事儿怪不怪？ 就在上周，北京北五环外一个叫万科如园的小区，一套454平米的大房子，成交价愣是比元旦那会儿高了整整500万。 500万啊！ 多少人一辈子都攒不下的数字，在楼市里，可能就是几个月的事儿。
可你扭头看看另一边，曾经风光无限的朝阳亚运村，当年多少人挤破头想住的“富人区”，现在一套79平的三居室，成交价355万，比2022年高点直接缩水了286万，接近腰斩。 一边是“涨声”震天，另一边是“跌跌”不休，这冰火两重天的北京楼市，到底唱的哪一出？ 今天，咱就掰开揉碎了，看看这热闹背后的门道。

这事儿，还得从2025年12月24日说起。 那天，北京扔出了一颗“政策炸弹”。 简单说，就是买房的限制松了：外地人想在北京五环外买房，社保年限从2年降到1年；五环内也从3年降到2年。 家里有两个以上孩子的，还能在五环内多买一套。
实在的是，商贷不管首套二套，利率都一样了；公积金买二套房，首付比例也降到了25%。 这一套组合拳下来，市场就像被点着了的干柴。 新政出台后那一周，北京二手房单日成交一度冲破了800套。 到了2026年1月5日到11日这周，更是成了最近三个月成交量最高的一周，实时成交甚至超过了2000套。

成交量一上来，价格也跟着动了，但动的方向可不一样。 最活跃的，是那些之前跌得比较狠的区域，比如北五环。 橡树湾小区，99平的两居室最新成交826万，比之前涨了38万；159平的三居室涨了35万；148平的三居室更是涨了85万。 上林溪、当代城市家园这些小区，也都出现了几十万不等的上涨。
新房市场更是热闹，通州的中建运河玖院，开盘当天就卖出去298套。 海淀宝山板块的几个热门新盘，像中建壹品海宸元境，来访量在新政后提升了10%。 有客户本来因为二套利率太高放弃了，新政一出，利率和首套看齐，立马又有了信心。 2025年12月，北京新建商品住宅一共卖了3323套，环比11月猛涨了44.7%。

但是，如果你觉得这就是北京楼市的全部，那就大错特错了。 这股子热乎劲儿，好像被一道无形的墙给挡住了，它并没有传到所有地方。 尤其是二手房市场，呈现出一种残酷的分化。 前面提到的朝阳亚运村板块，安慧北里雅园一套72平的两居室，2025年12月成交价330万，比2022年4月跌了228万。
大望路的头部小区珠江帝景，曾经挂牌均价冲到11万/平米，现在最新的挂牌价是8.6万/平米，不少房源单价甚至掉进了6万区间。 2026年1月，这里一套192平的三居室以1230万成交，而同样的户型在2023年4月能卖到2010万，足足降了780万。
这种分化，在丰台区也一样明显。 万年花城四期一套126平的三居，高点时1030万，2025年12月成交价660万。 方庄6号一套143平的房子，从1175万跌到了655万。

彩虹城一区、保利百合、未来上层……这些小区近期的成交价，相比一两年前的高点，普遍跌了30%到40%以上。 一边是北五环部分楼盘的价格反弹和新盘的热销，另一边是大量二手房价格的深度回调，这就是眼下北京楼市最真实的图景。
为什么会出现这种局面？ 从数据里能看出些端倪。 过去十年，北京二手房的成交量占比越来越大，新房的成交量在减少。 但同时，二手房的成交价越来越便宜，新房的成交价却越来越贵。
原因不难理解，很多二手房因为房龄老了，户型、采光可能跟不上现在的需求，慢慢变成了刚需上车的选择；而新房，在“好房子”政策的推动下，开发商铆足了劲在品质、科技和设计上竞争，瞄准的是改善型客户的钱包。 需求不同，客群不同，市场自然就走出了两条不同的路。

这种分化，直接影响了市场上卖房人的心态和行为。 现在的房东，大概能分成几种。 一种是“卖房降级置换”，因为经济形势，想把手头位置好（比如学区房）但可能面积小的房子卖掉，换套住得更舒服的大房子，剩下的钱留着备用。
另一种是“卖房升级置换”，想把老人留下的老房子变现，去换新房或者做别的投资。 还有一种是“回迁房套现”，最近几年大量回迁房下房本，房东拿房成本极低，卖房的意愿非常强烈，价格上也更有弹性，被业内人士认为是容易“砸盘”的力量。 不同的心态，不同的成本，让市场上的房源价格更加混乱。
一些业主看到市场有点起色，放缓了卖房节奏，想等过完春节再说；但与此同时，二手房在售房源的总量却在下降，从6个月前的数据看，降了8.3%，降到了12.9万套以下。 有分析认为，这不是因为房子好卖了，而是因为降价太狠，很多房东受不了，干脆把房子下架不卖了。

所以，当你听到“北京楼市回暖”的时候，它可能指的是海淀某个新盘售楼处的人头攒动，是北五环某个次新小区成交价的悄然回升；但它绝不意味着你手里那套位于非核心区、房龄超过二十年的老房子也能跟着沾光。
市场的热度，像不均匀的阳光，只照耀在特定的地块和产品类型上。 中指研究院的分析也指出，2025年12月北京新房价格的上涨，主要是靠北京润园、海宸元境等核心改善项目带动的，属于“结构性上涨”，多数楼盘的价格其实还是保持稳定甚至承压。 政策带来的，更多是信心的初步修复和结构性的热度。

那么，一个真正的问题来了：当“房子”这个曾经看起来铁板一块的概念，被市场硬生生撕扯成“值得持有的资产”和“不断贬值的旧物”时，我们过去关于买房、卖房、资产增值的所有经验，是不是都已经失效了？ 判断房子价值的标尺，究竟是从地段和学区，彻底转向了产品力和居住品质本身，还是说，这仅仅是漫长下跌途中一次短暂的喘息？

颠颠

qqwa1234

抓紧机会，时间不等人

—じ☆ve人生—

2025年5月买的，到现在降了小两百万了，有点闹心，但是家人劝我说又不是投资，不用想太多。但是有时候还是挺郁闷。