化债900亿元，保交房185万套：碧桂园破局

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二次创业，向新而行。

中房报记者 曾冬梅丨广州报道


1月9日，碧桂园宣布旗下4只境内债券自开市起复牌。


据了解，基于债务重组的需要，这批债券自2025年9月19日起停牌。碧桂园方面披露的信息显示，该公司已于2025年12月26日完成这4只债券的现金提前偿付。此次复牌，意味着其境内债务重组正在有序落地。


对于这家曾经的“龙头”房企而言，2025年是一个重要的命运转折点。在这一年里，该公司过关斩将，仅用329天便完成境内外债务重组，降债超900亿元；“保交房”也进入收尾阶段，近4年累计完成房屋交付近185万套。


中指研究院企业研究总监刘水认为，碧桂园的债务重组方案对其他正处于化债进程的企业具有借鉴价值。就碧桂园自身而言，债务重组成功则意味着企业经营真正进入新阶段。


据碧桂园董事会主席杨惠妍透露，完成债务重组及保交房这两项艰巨的任务后，碧桂园将系统性推进转段工作，“转段就是一次蜕变，更是碧桂园的‘二次创业’”。破局重生的动能已在积聚中，据第三方机构统计，虽面临经营困境，该公司在2025年仍实现了402.8亿元销售额，排名进入行业前20位；凤凰智拓建管的新签约代建面积也位列行业第13名，“一体两翼” 业务具备较强的发展韧性。2025年底，碧桂园还启动了新一轮组织架构调整，并委任程光煜为总裁，为经营转段奠定组织基础。

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2025年完成两项艰巨任务

2023年8月，碧桂园发布盈利预警，同时透露公司正承受阶段性的流动压力。这意味着，继中国恒大、融创中国后，又一家资产超万亿元的民营房企走到了出险边缘。同年10月，该公司宣布预期无法如期履行所有境外债务款项的偿付义务，将积极推进境外债务管理措施。


2024年1月，碧桂园委任外部顾问，就境外债务重组制定整体方案，拉开化债的序幕。据了解，该公司的境外债务规模庞大、结构错综复杂，涵盖合计约177亿美元本息的34笔境外债务或偿债义务，覆盖多个法律辖区，包括纽约法管辖的美元债、英国法管辖的可转债，以及香港法管辖的银团贷款等，不同司法体系、不同发行结构叠加不同增信结构，使得方案设计复杂度倍增。债权人亦是类型众多，利益诉求差异极大，包含中资银行、外资银行、对冲基金、保险资金及私人银行等多类机构，且各方对于股债工具比例、展期和降债期限、收益分配机制均有不同偏好和限制，众口难调。


与债权人拉锯、博弈整整一年后，碧桂园于2025年1月9日披露境外债务重组方案关键条款，并在2025年4月11日正式公告重组支持协议。同年11月5日，其境外债务重组方案在债权人会议上顺利通过，12月4日获香港高等法院正式批准。


境内债务重组的推进也比较顺利，截至2025年12月3日，碧桂园9笔合计规模约137.7亿元的境内债务重组方案已全部通过。


此次债务重组完成后，碧桂园的整体降债规模预估将超900亿元，极大缓解了5年内的兑付压力，重组后新债务工具融资成本大部分降至1%至2.5%，每年能节省巨额利息支出，有效缓解现金流压。同时，该公司预计将确认超700亿元重组收益，显著增厚净资产，改善资产负债表。


在刘水看来，对于正处于风险出清阶段的房地产行业而言，碧桂园的债务重组方案有不少值得借鉴的地方。首先是方案设计多元与灵活，正视债权人不同的风险偏好和流动性需求，采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”组合包，提供多种选项满足不同债权人诉求，用灵活性换取高支持率。其次，重组方案的核心是削债而非单纯展期，并大幅降低利率。最后，控股股东率先承担损失，带头将11.48亿美元股东贷款全额转股，并签署不可撤回承诺，此举极大增强债权人的信心，是方案获得通过的“强心针”。

河南郑州碧桂园云湖天境交付实景。


除了债务重组，“保交房”也是一场硬仗。在巨大的流动性压力下，每年几十万套房屋的交付，是碧桂园重建信用的重要基石，对该公司的资源调配能力也是一大考验。据了解，杨惠妍曾多次强调，“保交房”是第一要务，也是碧桂园短期的主要经营目标。为此，该公司贯彻执行极限策略，推行分类管理和额度控制，并建立多样化的动态机制，力求将每一分钱都用到交付关键环节，还通过资产处置回笼了超过650亿元的资金，为“保交房”核心任务提供了关键的现金流支持。2022年至2025年，碧桂园交付的房屋数量分别达到了70万套、60万套、38万套及17万套，累计完成房屋交付近185万套，在第三方榜单中持续稳居首位。

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稳销售调结构，开启新生

随着大规模交付逐步进入收官阶段，碧桂园现阶段的刚性资金需求已逐步减少，债务重组的完成也为其战略转型赢得了窗口期。生存的危机暂时缓解，但要实现可持续健康发展，还须尽快恢复造血功能。


销售是最直接的回血渠道。截至2025年6月30日，碧桂园的权益土地储备约1.04亿平方米，在建物业和已建成待售物业的账面价值合计超5359亿元，资源基础较为坚实。2025年，该公司的销售额、销售面积分别位列行业第19名、第12名。中指研究院在报告中表示，碧桂园、融创等出险民营企业虽面临经营困境，销售规模严重萎缩，但仍位列行业销售额前100名，原因便在于前期土储保障了一定的销售规模，为未来债务重组提供了偿债资金来源。


据了解，2025年第四季度，碧桂园已开始筹备启动新项目的经营策划，逐步恢复正常经营秩序。


科技建造和轻资产的代管代建业务则是碧桂园规划的新增长引擎。其中，腾越建科集团深耕建筑业40余年，涵盖施工板块、租赁板块、家装板块及机器人板块四大板块，累计施工项目超过3000个。旗下博智林在研建筑机器人近50款，截至2025年10月31日，已有28款建筑机器人投入商业化应用，累计交付超4600台次，遍及1400个项目。


凤凰智拓建管公司服务于政府机构、城投公司、资管公司等各类客户，涵盖居住物业、城市配套、园区基地与海外项目等，已累计承接代管代建项目200多个，累计管理面积近2000万平方米。据统计，2025年，凤凰智拓建管的新签约代建面积为793万平方米，排在行业第13名，代建销售规模则进入TOP10。


经营重心和业务结构的转变对组织架构、人才配备提出了新要求。为提升组织与业务匹配度，推动管理扁平高效，碧桂园于2025年12月3日启动了新一轮组织架构调整，将13个房产区域合并精简至10个房产区域。第二天，该公司宣布总裁莫斌调任联席主席，负责统筹集团对外战略关系构建与资源整合，开展集团战略落地统筹、跨领域重大事项协调等工作。常务副总裁及碧桂园地产集团CEO程光煜获委任为总裁，全面统筹各业务板块工作和日常运营。


45岁的程光煜是碧桂园一手培养的核心管理人员。他是碧桂园招聘的第一个博士生，历任该公司的营销、投资、运营等多个关键岗位，工作能力备受肯定。他的上任，也被外界视为碧桂园步入新发展周期的象征之一。


2025年12月31日，碧桂园发布的新年致辞便是由杨惠妍及莫斌、程光煜共同署名，主题是“向新而行”。该公司表示，未来将全力完成剩余房屋的交付工作，打好保交房的收官之战。同时，坚定落实“一体两翼”新战略格局，以市场为导向，积极探索房地产发展新模式，在挑战中砥砺前行，在变革中涅槃重生。


值班编委：樊永锋责任编辑：李红梅 温红妹 

xuye004

碧桂园的房子质量成问题，开封碧桂园天玺项目问题多质量差，希望能关注

kingfirefly

我老家那有碧桂园小区，之前还担心烂尾，现在看保交楼做得不错。

oppledr

厉害👍🏻，希望能保质保量保服务

咖啡豆

我们两夫妻2023年在山东聊城碧桂园凤凰壹品做的主体工作血汗钱至今都没给我们结完

kingfirefly

四川达州碧桂园涟湖郡二期拖了一两年了，还不知那天能交房，并且合同签的精装用毛坯来坑老百姓

温馨阁

五年时间。如果一年不能赚200亿，五年后也是一地鸡毛。

神隐之左手

别出来害业主

dsfgdsg

该把老板抓起来，国家收编碧桂园

陪着寂寞看孤单

还有多少麻木不说话的，还有多少供货商、施工队的等待回款！