央企外迁释放超百万平方米甲级写字楼存量空间，2025年北京写字楼市场供需重构

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界面新闻记者 | 李香才

近日，华润啤酒正式完成全国总部的迁移，从北京东城区华润大厦迁至深圳宝安雪花科创城。作为北京东城区的金融地标之一，华润大厦一直是区域商务办公的核心载体，此次华润啤酒总部搬迁将直接释放数千平方米的优质办公空间。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受界面新闻采访时表示：“一定程度上增加了北京写字楼市场空置压力。”
据新华社报道，2025年12月25日至28日，中国农业发展集团有限公司、中国华电集团有限公司和中国诚通控股集团有限公司先后在雄安新区举行总部项目开工仪式。截至目前，第二批疏解至雄安的4家央企总部已全部开工建设。
作为承接北京非首都功能疏解的集中承载地，雄安新区“十四五”期间承接疏解成效显著。中国星网总部及所属企业已于2024年10月入驻办公；中国中化、中国华能于今年10月9日正式迁驻雄安办公；中国矿产总部项目主体结构封顶，正抓紧进行室内精装修等工作；中国大唐雄安总部项目已于今年启动建设。截至目前，已有8家央企总部疏解落户雄安。
RET睿意德企业服务高级合伙人朱毓敏接受界面新闻采访时表示：“截至2025年末，国央企及关联机构外迁已累计释放超百万平方米甲级写字楼存量空间，短期内直接推高金融街、东长安街等传统核心商圈空置率1-2个百分点，形成阶段性供给压力。”
北京非首都功能疏解最早于2014年2月提出，旨在优化首都战略定位，推动京津冀协同发展。明确北京作为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的四大核心功能，将其他功能有序转移以缓解“大城市病”并促进区域均衡发展。‌
随着国央企外迁，北京市写字楼市场的供需结构也在悄然发生变化。
科技企业成需求主力
2025年，北京写字楼租赁需求延续2024年缓慢释放的态势。租金方面，根据中国房地产指数系统写字楼租金指数监测数据，2025年三季度，北京重点监测的9个商圈写字楼租金均较二季度有所下跌，其中金融街商圈跌幅最小，中关村商圈跌幅最大。
空置率方面，尽管新增需求仍显不足，但由于年内新增供应偏少，综合作用下北京写字楼市场空置压力短期有所缓解。2025年三季度，北京甲级写字楼空置率为13.5%，较2024年末小幅下降0.7个百分点。
曹晶晶告诉界面新闻：“受益于北京国际科技创新中心建设，北京科技创新企业不断聚集，成为写字楼租赁市场需求主力之一。”
根据中指监测数据，2025年三季度，北京写字楼租户以科技、商务服务业等为主。具体来看，科学研究和技术服务业企业占比约45%，信息传输、软件和信息技术服务业企业占比约13%，租赁和商务服务业企业、批发和零售业企业占比均在12%左右，以上四个行业合计占比超八成。
戴德梁行报告也指出，四季度，从北京写字楼市场租赁需求来看，TMT、专业服务业及金融业三大行业在新租及搬迁类成交中合计占比超七成，其中TMT行业占比38.5%，过去五年成交占比接近45%，人工智能领域成为核心增长动力。
朱毓敏告诉界面新闻，据RET睿意德2025年四季度写字楼租赁成交监测数据，北京写字楼市场需求结构已形成清晰的“三大核心支柱”，硬科技创新、专业服务升级、生命健康产业合计贡献超60%的市场净吸纳量，这一趋势与“十五五”产业导向高度契合，且在2026年将进一步强化。
2026年北京国际科技创新中心建设将进入提速期。RET睿意德基于首都功能定位演化模型研判，具备高研发属性的硬科技企业、跨境专业服务机构将在未来1-2年内逐步填补需求缺口，市场价值标准正从“地段依赖”加速转向“产业生态适配”。
高力国际北京公司董事总经理李娟认为，北京写字楼市场正在需求变量与供应常量的动态平衡中重构产业结构和产业布局。本轮科技创新周期和写字楼市场再平衡周期的双周期共振，将驱动北京写字楼市场迈入一场以质量变革和效率提升为核心的“新供给侧改革”。
高力国际中国区写字楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明则认为，尽管科创类企业如预期释放出更多新增办公空间需求，但其规模尚不足以拉动整体市场企稳，当前市场需求仍呈现显著的结构性复苏与区域分化特征。相较目前已在建设中的甲级写字楼未来供应量，市场仍需更为强劲且可持续的新增需求放量。
转型对接高质量发展需求
需要看到，当前北京写字楼市场已进入“供需重构+价值重估”的深度调整期，呈现显著的供需错配、区域失衡特征，与“十五五”培育新兴产业、未来产业的发展要求存在适配缺口。
朱毓敏接受界面新闻采访时指出，2025年北京写字楼市场新增供应约180万平方米，但据RET睿意德产业空间适配性评估体系，其中符合硬科技、生命健康等新兴产业需求的层高、荷载、通风达标型专业化空间占比不足30%。
“运营模式滞后，传统‘收租为主’的盈利模式难以覆盖ESG合规、数字化转型等新增成本，近半数存量项目尚未实现智慧化管理系统部署。”朱毓敏表示。
当下，北京的写字楼市场正围绕创新资源密集区重构空间价值，这与“十五五”“推动科技创新和产业创新深度融合”的要求契合。随着行业生态重构，也对写字楼运营企业提出更高要求。意味着写字楼市场的竞争力将不再单纯依赖地段，而是将取决于“产业资源集聚度、空间适配度、服务专业度”的综合效能。
在朱毓敏看来，2026年北京写字楼市场将进入结构性机会窗口。持有方需彻底告别“物业管理者”思维，转型为“产业合伙人”。
朱毓敏进一步解释称，在产品端，打造“基础办公+专业空间+生态服务”三维矩阵，重点配置适配未来产业的定制化空间。
运营端，构建“智慧物业+产业对接+创新孵化”一体化服务体系，落地租户成功计划。通过联动产业链上下游资源、引入专业孵化机构，打造细分产业集群。
技术端，以ESG合规与数字化转型为核心竞争力，全面部署智慧管理系统，如能耗监测、空间预约、智能安防，优先获取LEED铂金、WELL金级等绿色建筑认证。
写字楼的价值逻辑正在从租金收益转向空间运营和结构匹配，这似乎成了业界的共识。
曹晶晶在接受界面新闻采访时也表示：“写字楼运营企业需聚焦产业生态的打造，提升服务质量，如为楼宇内客户提供政策咨询、资源对接等服务，实现稳续拓新。同时通过数字化技术提升运营效率，降低运营成本。”
第一太平戴维斯中国区交易及顾问业务负责人招启怡指出，近年来，中国写字楼租赁市场正加速从单一的空间交易转向价值共创，2026年这一趋势将进一步深化，从根本上重塑写字楼市场的运营逻辑与价值标准。

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央企外迁促北京写字楼洗牌，产业适配成破局关键

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