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[科学观察] 物业行业大地震!降费潮来了,已有业主尝到甜头!

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发表于 2025-12-31 14:39 | 显示全部楼层 |阅读模式

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物业费从2块5直接腰斩到1块1,一年能省出一部苹果手机,这事听起来是不是像天上掉馅饼? 可如果我说,这馅饼可能用馊了的面做的,你信吗?最近全国上下的小区,都在上演一场静悄悄的价格雪崩。中指院刚出的数据,上个月全国20个重点城市的平均物业费,已经跌到了2.72元一平米,而且越是号称“五星级服务”的高档项目,跌得越狠,同比每平米跌了5毛1。
武汉有个小区,物业费从2.5元直接砸到1.1元,降幅超过56%。 业主群里一片欢腾,感觉打了一场大胜仗。 但这世上哪有只降价、不缩水的买卖? 这场让部分业主初尝“甜头”的降价潮,底下涌动的,是整个行业的绝望和全行业生存逻辑的崩塌。
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过去十年,物业公司是躺着赚钱的。 它们紧紧抱着房地产开发商的腿,楼盘开到哪,物业就跟到哪,根本不用费心去市场上竞争。 那时候房子不愁卖,开发商财大气粗,新楼盘的前期物业费定得高一点,业主为了收房也就认了。 物业公司背靠大树,日子过得相当滋润,甚至一堆公司挤破头上市,成了资本眼里的“现金奶牛”。 可现在,游戏规则彻底变了。 开发商自己都在河里摸石头,哪还有余粮喂饱物业? 这根最大的输血管,被硬生生掐断了。
断了奶的孩子,得自己找饭吃。 可当物业公司抬起头,才发现外面的世界已经变了天。 业主们早就不是那么好糊弄的了。 “你们干了啥? 除了扫地看门,收费倒是一年比一年积极! ”这种情绪在无数个业主微信群里蔓延。 服务品质的停滞不前,甚至偷工减料,和不断上涨的费用之间,产生了无法弥合的裂痕。 信任一旦破产,比资金链断裂更可怕。 当业主们开始联合起来,用拒缴物业费来表达不满时,物业公司的命门就被按住了。 收缴率常年徘徊在七八成,很多老小区甚至一半都收不上来。 这就陷入了一个死循环:业主嫌服务差,不交钱→物业收不上钱,削减服务→服务更差,更多人不想交钱。
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所以,你现在看到的降价,根本不是物业公司良心发现,也不是市场竞争带来的福利,而是一种断臂求生式的“止损”。 它们试图用超低价格,来挽留那些即将流失的业主,稳住最基本的收费盘面。 这更像是一场恐慌性的踩踏逃生。 不降价,立刻死;降价,也许能晚点死。 政策也在加码,重庆、武汉、青岛这些地方,相继出台了前期物业费的政府指导价,给开发商随意定价戴上了紧箍咒。 价格的天花板被焊死了,业主心里有了底,腰杆也更硬了。
但商业的基本规律告诉我们,任何不顾成本的降价,最终都会反噬到产品和服务本身。 一个大概有900户的中等规模小区,如果把物业费压到每平米8毛钱,一年全部的收入可能都不到一百万。 我们来算一笔最朴素的账:一个小区再省,保安、保洁、维修、客服这几大项,人总不能一个都不要吧? 现在一个保洁阿姨月薪多少钱? 一个能处理问题的维修师傅月薪多少? 光是这些最基本的人工成本,一个月没有四五万根本下不来。 这就去掉了五十多万。 电梯要定期维保,不然出事就是大事;公共区域的照明、水泵运行要电费;消防设施必须每年检测;垃圾每天需要清运……这些固定支出,林林总总加起来,轻松突破一百万。 收入一百万,支出一百多万,这账怎么算都是亏的。 所谓的利润,在当下很多小区里,已经是个奢侈的传说了。 能不倒贴钱维持下去,经理就已经是“经营奇才”。
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于是,撤退成了最后的选择。 看几个冷冰冰的例子:中海物业撤出湖北鄂州一个项目,公告写得直白又无奈——业主拖欠了59万物业费,项目长期亏损,公司无力继续垫付。 金科服务离开了它已经干了六年的重庆某小区。 这些都不是小打小闹。 把视野拉到上市公司层面,情况更触目惊心。 光是今年上半年,永升生活服务退出了管理面积1567万平方米的项目,世茂服务退了1110万平方米。 而行业巨头中海物业,战略收缩的幅度更大,一口气退了2680万平方米。 这相当于退出了几十个大型社区。 上市公司的财报,是这场寒冬最真实的温度计。 63家上市物企,上半年的平均毛利率又下滑了两个百分点。 碧桂园服务的营收勉强有点增长,但净利润暴跌了近15%,口袋里现金流是负的8.7个亿。 龙湖智创生活的营收直接少了2.5亿。 世茂服务的净利润只剩下851万,相比去年同期,缩水了95%以上。 那个曾经被资本市场捧上天的“现金奶牛”,现在自己都成了需要输血的“出血点”。
问题到底出在哪? 根子在于那个运行了很多年的“包干制”逻辑,在收入无以为继的今天,彻底破产了。 所谓“包干制”,就是物业公司按一个固定价格向业主收费,花多花少、剩多剩少都是公司自己的。 在收费有保障、利润空间足的年代,这个模式没问题。 但当收费被压到极限,而人力、物料这些刚性成本年年上涨时,这个模式就变成了一个绞索。 物业公司想不亏钱,只剩下一条路:疯狂压缩成本。 保安从三班倒变成两班倒,再从两班倒变成一个老师傅配几个巡逻打卡的钟点工。 保洁从每天清扫变成两天一次,绿化的草坪任由它疯长。 电梯维保找最便宜的供应商,配件能修就绝对不换。 这种成本压缩是肉眼可见的,最终都转化为居住环境的降级和安全隐患的提升。 最终形成了一个可悲的“劣币驱逐良币”的现象:那些还想好好做服务、维持标准的企业,因为成本高、报价高,在业主“谁便宜选谁”的投票中率先出局。 而留下来的,往往是精通于成本控制的“生存大师”,他们的核心能力不是物业服务,而是极限条件下的财务平衡术。
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这就带来了一个无解的矛盾。 业主们高举“降价”的大旗,本质诉求是“用更少的钱,得到至少不变的服务”。 而物业公司在生存压力下,只能做到“用更少的钱,提供更少的服务”。 双方的诉求完全走向了背道而驰。 有些小区在换物业时欢天喜地,以为迎来了新时代,但往往不到半年,就会发现门口的保安亭空了,楼道里的灯坏了没人修,垃圾桶满得溢出,散发出异味。 这时候才恍然,自己用折扣价,买到的果然是折扣货。 物业不是慈善组织,它本质上是一个需要资金维持运转的企业。 没有合理的利润,就不可能雇佣到合格的人员,不可能进行及时的维护,更谈不上任何服务升级和创新。
那么,路在何方? 行业里早就有一个更先进的模式讨论了很多年,叫做“酬金制”。 物业公司只按一个固定比例或金额收取服务酬金,所有小区的公共收益、物业费支出全部单独建账,多退少补,结余全部归全体业主。 这个模式的核心是“透明”和“信任”,物业公司的利益不再是从节省成本里抠出来,而是把账管好、把服务做好,然后挣自己那笔明白的辛苦钱。
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但这需要有一个非常成熟、专业且无私的业主委员会,需要所有业主有足够的参与意识和信任基础。 很遗憾,在绝大多数小区里,这还是一个遥不可及的理想状态。 业委会难以成立,成立了也容易被诟病,透明的账目在缺乏信任的眼里也能看出“猫腻”。 从“包干制”到“酬金制”,中间隔着一道名为“共同治理”的鸿沟。
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发表于 2025-12-31 15:00 | 显示全部楼层
现在是不降价都降低服务,如果降价服务好就怪了 除非换物业
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发表于 2025-12-31 15:05 | 显示全部楼层
有金钱的地方就会有利益关联
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发表于 2025-12-31 15:21 | 显示全部楼层
早就该降了,现在失业饭都吃不起了,拿什么交物业
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发表于 2025-12-31 17:17 | 显示全部楼层
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发表于 2025-12-31 18:37 | 显示全部楼层
我家物业费还是3.2元每平
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