45325元/平方米！南京新“地王”炸了

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苗野｜发自上海南京土地市场迎来了一个历史性的新“地王”！12月19日，南京建邺区2025G90地块以16.11亿元成交，成交楼面价达45325元/平方米，刷新了南京涉宅用地的成交楼面价纪录。本次土拍中，南京市本级共出让10幅国有建设用地，涵盖建邺、秦淮、雨花台、栖霞、江宁、浦口等多个区域，除G90地块出现激烈竞价外，其余9幅地块均以底价成交，最终总成交额约73.19亿元。这宗被称为“台湾名品城”的地块位于建邺区燕山路以西、楠溪江西街以南，出让面积2.2万平方米，容积率在1.01～1.6，建筑高度限制在80米以下，紧邻豪宅项目仁恒江湾城。作为河西中部通过城市更新挖潜推出的稀缺住宅用地，G90地块自亮相以来备受市场关注，一直被寄予南京新“地王”的期待，当天共吸引7家品牌房企参与竞拍。经过61轮举牌竞价，多轮千万级跳价，南京奥体建设以16.11亿元最终胜出，将南京楼面价纪录定格在45325元/平方米，溢价率26.35%。这一成交楼面价刷新了南京近十年来的地价纪录，超越了2016年葛洲坝中国府地块的45213元/平方米，成为南京新晋单价“地王”。拿下新“地王”的南京奥体建设是南京河西集团下属企业，在南京市场深耕24年，旗下主要项目集中于河西新城，参与并见证了河西新城的崛起与蜕变。今年8月，南京奥体建设推出的“植物园”系首个科技四代宅—丹荔云府项目，首开房源当天全部售罄，再现了河西中部“日光”传奇。奥体建设曾因南京一纸“市、区国企不再参与商品房开发”限制令退居幕后，沉寂近10年于2022年回归，并发布一则推文《2022，奥体建设全新归来》，配图“璀璨八子，匠心筑城”，引发市场广泛关注。之后开始在南京开疆拓土，足迹遍布河西南、河西中、江心洲、仙林湖、江核等各大板块。去年6月19日，奥体建设经过47轮竞价，以17.4亿元总价拿下南京河西南G11地块，成交楼面价43888元/平方米，仅次于上述葛洲坝的纪录，是彼时南京单价第二高的“地王”。今年9月，奥体建设又以总价10.08亿元竞得秦淮区南部新城G56地块，成交楼面价23079元/平方米。市场人士认为，频繁拿地、拿高价地必然遭遇成本高企，中短期内会影响经营利润。面对市场整体下行，奥体建设的进出货“天平”需要精打细算。新“地王”项目能否成功，关键在于奥体建设如何平衡高成本与市场需求，可以复制丹荔云府，打造稀缺“小而美”的改善产品。与G90地块的激烈竞争形成鲜明对比的是其余地块的底价成交。南部新城G86地块由南京信城置业以8.51亿元竞得，河西南G92地块由江苏银行以7.8亿元竞得，雨花台区、栖霞区和江宁区的多幅地块分别由当地国企和民企底价竞得。这种“一热多冷”的局面，反映了房企投资更加集中于核心稀缺地块的趋势，传递了对改善市场的持续看好。根据2025年南京土地市场数据，全年土地出让金总额为742.8亿元，仅次于北京、上海、杭州和成都，位居全国第五位。整体来看，2025年南京土地市场呈现出明显的“核心区热、外围区冷”的分化态势。今年4月30日，南京河西中部G28地块经过226轮激烈竞价，被招商蛇口以32.04亿元竞得，楼面价达到45053元/平方米，这一楼面价当时已接近南京“地王”纪录。7月30日，南京鼓楼区河西北部G47地块经过89轮竞价，被北谷地产以3.73亿元竞得，成交楼面价达到40215元/平方米，刷新了区域纪录。同样在7月30日成交的江宁翠屏山G50地块，经过43轮竞价由南京朗翌置业竞得，溢价率达33.87%。值得关注的是，在今年南京土地市场中，民企的参与度明显提升。在7月30日的土拍中，两幅高溢价地块的竞得方均为民企。4月23日，首进南京的民企上海宸嘉以11.14亿元竞得南部新城G07地块，溢价率7.12%。自年初以来，已有南京昊悦建设、南京明联地产、杭州长住、杭州北谷、常州嘉宏、江苏十朝春置业、宸嘉发展、亚伦集团等多家民企在南京竞得住宅用地。中指研究院南京分院分析师高小妹认为，南京本场土拍反映出核心区优质宅地仍受追捧，改善需求为市场核心的趋势。“稳中有热”是2025年南京土拍的写照，整体呈现“国企托底+民企回归、核心区火热+外围平稳”，低密改善成绝对主流，市场信心也在逐步修复。南京房地产学会副会长孟祥远认为，南京“减量提质”的供地策略正在收效，优质地块的溢价成交对南京楼市带来信心提升，传递出稳中向好的市场信号。新“地王”承载的不只是45325元/平方米的楼面价数字，更是南京城市发展重心与高端居住需求的新坐标。

责任编辑：苗野 

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新地王承载的不只是地价数字，更是南京城市发展的重心啊。河西作为南京的新城标杆，从一片荒地发展到现在的豪宅聚集区，奥体建设可以说见证了全过程。这次新地王的诞生，也说明河西的高端居住价值还在提升