20年房产中介说漏嘴：明后年买房，牢记7个字：买旧买大、不买三

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一个干了20年、卖了800多套房的老中介，私下跟朋友喝酒才敢说实话，核心就七个字。可你知道现在市面上有多少楼盘，花几百万的广告费，就想告诉你完全相反的道理吗？他们让你买新区、买概念、买那种看起来闪闪发光的超高层。
老中介那句话，简直是把整个行业的销售话术模板撕开了一个口子，而且数据正在悄悄验证这个说法的真实性：某研究院数据显示，过去一年里，一线城市核心区房龄超过20年的老破小，价格坚挺度远超同期郊区新房，而当年那些风光无限的海景度假盘，价格腰斩的比比皆是，最低的甚至跌了60%还多。

咱们先掰开“买旧”这两个字。这可不是让你去接盘那种楼道漆黑、没电梯的纯“老破小”。 老中介嘴里的“旧”，特指大城市核心区的老小区。 什么叫核心区？ 就是你打开手机地图，那些密密麻麻扎堆着三甲医院、重点小学、地铁换乘站和成熟商圈的地方。 这些地方的房子，可能外立面旧了，户型不那么时髦了，但它底下踩着的土地，值钱。 住建部有明文，2000年前的老房子要全面改造，这相当于给这些老房子上了一道“保险”。
就算不拆迁，外立面、管线、绿化一更新，居住体验立马不一样。 更重要的是，这种地方不缺人。 永远有刚毕业的年轻人、有为孩子上学焦虑的家庭需要住在这里，房子租得出去，也卖得掉。 反观那些新区，规划图上的学校、商场、地铁线，可能五年过去了，还只是售楼处沙盘上的一抹颜色。 你住进去，晚上想下楼吃个宵夜，可能连路灯都不亮。 买房子，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 这句话都说烂了，但一到现实中，很多人就被崭新的样板间和广阔的草坪给带偏了。
接着说说“买大”。 我知道，第一次买房，预算紧，谁不想先买个小的上车再说？ 但老中介用血淋淋的案例告诉你，这个“过渡”的代价，可能比你想象中贵出七八十万。 我们来算笔实在账：你买第一套小户型，首付、装修、税费、房贷利息，都是成本。 五年后你想换大的，得先卖掉小的。 卖房有中介费、有可能产生的增值税，房子本身还有折旧。 然后你再买大的，对不起，那时候你算“二套”了。 首付比例可能是惊人的70%，贷款利率也蹭蹭往上走。

这一卖一买中间的交易成本和资格成本，高得吓人。 更现实的是，这五年里，你家庭的收入增长，能跑得赢你看中的那个大户型房价涨幅吗？ 很多人跑不赢，结果就是小房子换大房子的窟窿越看越大，最终换不起，一家人憋屈在越来越挤的空间里。 所以老中介的意思很直接：在你能承受的极限内，尽量一步到位选个大户型。 三房是起步，能踮脚够到四房更好。 前期压力是大点，但免去了日后折腾的麻烦和巨额损失。 家庭人口的增加是必然的，孩子的活动空间、老人的居住需求、你自己的居家办公角落，都是实实在在的。
然后就是至关重要的“不买三”。 这是三条绝对不能踩的红线。 第一条，所有打着“海景”、“度假”、“养老”概念的房子，普通人千万碰都别碰。 山东乳山、惠州某些海湾的案例就在那儿摆着，当年一平米一万多抢着买，现在三四千都没人问。 这些房子最大的问题是“没有日常价值”。 你一年能去住几天？ 长期空置，家具发霉，管道老化，物业费可是一分不少地交。
它租不出去，因为不在就业圈层里；也卖不掉，因为想接盘的人同样面临这些问题。 它就是一个不断从你口袋里吸钱的“资产黑洞”。 养老房更是个伪命题，真到需要养老的年纪，你第一时间需要的是离医院近、买菜方便、儿女探访容易，而不是面朝大海、春暖花开却买瓶药都得开车半小时。

第二条，远离那些“远郊大盘”。 这些楼盘卖房时，故事讲得无比动听：未来这里有地铁，那里建名校，对面是大型商业综合体。 但“未来”是多久？ 没人知道。 很多这类大盘，交房五年了，承诺的配套还是荒地一片。 入住率低得可怜，晚上一栋楼亮不了三五盏灯。 超市、菜市场、公交车？ 根本没有。 你买个菜得开车进城，上下班通勤两三个小时是常态。 因为入住率低，物业公司也敷衍了事，保安保洁都配不齐，居住安全感和舒适度无从谈起。 更可怕的是，这种大盘往往开发周期长，一旦开发商资金链出问题，烂尾风险极高。 你买下的不是家园，很可能是一片孤悬在田野里的钢筋混凝土丛林。
第三条，坚决不碰三四线城市的超高层住宅。 这种房子是把一线城市的建筑形态，生硬地套在了人口净流出、经济基础薄弱的小城市。 超高层住宅的维护成本是几何级数增长的，电梯老化、消防设施维护、外墙清洁，每一项都是巨额开支。 一旦十几二十年后，维修基金用完，让业主自己掏钱换电梯，那几乎是不可能完成的任务，扯皮能扯上好几年。
到时候，每天爬三四十层楼不是玩笑。 消防安全更是致命软肋，国内消防云梯的普遍作业高度就在50米左右，相当于18层楼。 再往上的楼层，发生火灾时救援极其困难。 香港那些超高密度住宅的困扰，就是前车之鉴。 在一个人口不断减少的城市，这种密度高、维护难、隐患大的房子，未来谁会来接盘？ 它很可能变成你想甩都甩不掉的沉重负担。

老中介这七个字，“买旧、买大、不买三”，其实剥开所有华丽的外衣，直指房产最核心的本质：居住价值和流动性。 它不在乎房子看起来多新潮，而在乎它是否真的方便你的生活；它不鼓励你折腾，而希望你做一次尽可能长远的决策；它旗帜鲜明地帮你排除那些华而不实的高风险选项。 在当下这个市场里，这更像是一套“避险指南”。 但话又说回来，如果所有人都遵循这个“秘诀”，都挤去抢核心区的老破大，那这些房子的价格会不会又被推到一个新的高度？
而那些被所有人抛弃的郊区新城、概念楼盘，难道就真的一文不值，没有任何翻盘的机会了吗？ 这个市场的吊诡之处就在于，没有一成不变的真理，只有不断变化的供需和人心。

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@元宝

lovejuan0104

最好还是不要买！