大拆迁时代来临？多地住建局集体改名，4类老房或发财了

咖啡豆

你有没有想过，你家那套老房子，可能根本等不到“拆迁暴富”的那天了？这或许不是坏事，全国超过16万个老旧小区、4200万户家庭，正站在一个历史的岔路口。过去，一声“拆”字意味着命运改写；而现在，多地“住建局”悄悄把牌子换成了“住房和城市更新局”。
这一个字的改动，彻底浇灭了很多人“躺赚”的幻想，却又为另一批人打开了新的财富通道。 时代真的变了，以前是“放水养鱼、大拆大建”，现在则是“精准滴灌、细水长流”。 你的房子属于被“滴灌”的那个，还是被时代悄然划掉的那个？

咱们先把这个“改名”的事说透。 别看只是“建设”变“更新”，背后是整个国家城市化逻辑的彻底转向。 简单说，狂奔了二三十年的“房地产狂飙”，要换档了。 以前地方上靠卖地、搞新区开发，路子野、速度快，像摊大饼。 现在饼摊得够大了，甚至有些地方都摊糊了，那就得回过头，把饼烙得扎实点、好吃点。 所以，“住更局”干的活儿，从盖新楼变成了修旧楼、管老城、搞升级。 国家数据摆在那儿，32%的城市家庭还住在2000年以前建的房子里，这盘子太大，不能不管，但也不可能全拆。
那问题来了，不搞大拆大建，钱和精力往哪儿使？ 方向很明确，就仨：面子、里子和日子。 面子是公共设施，比如那个坑洼了没人管的路口，那个孩子没地儿玩的秃草坪，得弄好看、弄好用。 里子是地下的东西，燃气管道、污水管、排水系统，这些你看不见，但一出事就是大事，必须更新换代，这是城市的“生命线”。 最重要的还是“过日子”，也就是针对老旧小区的改造。 但这个“改造”，跟以前刷个粉墙、装个电梯可不一样了，它是一种“系统性手术”。

这就引出了最核心的问题：在“城市更新”这个大框架下，到底什么样的老房子，还能碰上“拆”或“改”的运气，实现资产升值？ 四类房子，机会最大。
第一类，是真正的“老破危”。 特指那些上世纪七八十年代，甚至更早的预制板楼。 这种房子，当时就是为了解燃眉之急，建造标准低，寿命设计很多就三四十年。 用建筑行业的话说，这叫“超龄服役”。 很多已经出现了墙体开裂、地基下沉等安全隐患。 经过专业机构鉴定为C或D级危房的，它不想拆也得拆，这是保命的事。 这种房子，业主往往盼拆盼了很久。

第二类，是处在黄金地段的“城中村”。 这可是块硬骨头，也是块大肥肉。 你说它破吧，它可能在市中心；你说它位置好吧，里面又乱得像迷宫，“握手楼”、“贴面楼”到处都是，消防车根本进不去。 对于城市管理者来说，这种地方是安全隐患的重灾区，也是土地利用的“低效区”。 拆改它们，一能消除隐患，二能腾出核心地段的宝贵土地，用于更符合现代城市规划的商业、住宅或公共空间。 广州、深圳等地轰轰烈烈的城中村改造，就是这个逻辑。
第三类，是“挡了路”的房子。 这个“路”是广义的，指的是城市发展的整体规划。 比如政府要修一条关键的地铁线，要建一个重要的医院或学校，要拓宽主干道，要规划一个大型生态公园。 你的房子如果正好在规划的蓝图红线上，那拆迁就是板上钉钉。 这种拆迁，不是为了房子本身破不破，而是为了给更大的公共利益让路。

第四类，是“不合法”的房子。 就是没有任何审批手续，私自搭建的违法建筑。 在以前管理粗放的时候，可能还能混着。 但现在城市管理走向精细化，尤其是强调安全底线，这类房子，尤其是占用消防通道、压占燃气管道、存在严重质量隐患的，绝对是重点清理对象。 而且，拆这种房子，通常是没有补偿的，或者补偿极低。
假如你的房子很“幸运”，属于以上四类之一，迎来了变动，那接下来最关键的就是：怎么补偿？ 以前的“一夜暴富”神话，基本可以宣告破灭了。 现在主流的玩法，叫“房票安置”。 这玩法挺有意思，以前是拆你的房，要么赔你钱，要么赔你房。 赔钱，地方短期内资金压力山大；赔房（安置房），你得等好几年才能住上，而且质量、地段未必满意。

“房票”相当于打了个巧妙的“组合拳”。 拆迁方不直接给你现金，也不给你指定安置房，而是给你一张类似“购房代金券”的凭证，上面写着你的补偿额度。 你拿着这张票，可以去政府合作的、指定的楼盘库里，自己去选商品房。 这样一来，地方政府不用一下掏出真金白银，开发商快速卖掉了库存的新房，拆迁户也能很快住进品质更好的商品房里，不用苦等安置房。 目前全国已经有超过60个城市在推行这个模式，像郑州、南京、南昌都搞得很热闹。
除了房票，当然还有别的路子。 比如产权置换，就是常见的“拆一还一”，在别的地方给你一套面积差不多的安置房，但地段往往不如原来，办证、入住周期也长。 也有少数幸运儿能碰上“原地重建”，老楼拆掉，在原址上盖起新楼，你再搬回来，这能保留原来的地段和邻里关系，但前提是楼密度不能太高，所有业主意见还得统一。 最传统的货币补偿，就是评估完直接赔钱，但现在评估价是参考周边二手房市场价，很“公允”，想靠它发财换豪宅，太难了。

为了推动这些更新，上头这次是“动真格”的。 不光有政策文件定调子，更有真金白银的支持。 中央财政对参与城市更新的城市，直接给补贴，东部城市最高能补8亿，西部城市和直辖市能达到12亿。
这可不是小数目。 更大的招数是金融支持，允许把城市更新项目打包成REITs到市场上融资，这等于给了一个“投资-建设-运营-退出”的完整赚钱闭环，吸引那些社会资本、大机构的钱进来一起玩。 四川甚至成立了省级的“城市更新集团”，计划直接投300亿，带动上千亿的资金盘。 这说明，城市更新不是一个口号，而是一个正在被巨大资本推动的新产业。

所以，看明白了吗？ 过去的“拆迁”，是时代浪潮下的“风刮来的财富”；今天的“更新”，则是一场精心计算的“资源优化重组”。 它不再创造普遍的暴富神话，而更像一个财富的“再分配”与“结构性调整”过程。 有的人，手握核心地段的“老破小”或城中村房产，将凭借地块价值获得新生；而另一些人的房子，则可能仅仅被“修缮加固”，继续停留在原有的居住属性里。 这场静悄悄的革命，正在重新定义无数城市家庭最主要资产的价值。
那么，你的房子，在这场变革中，是被“优化”的那一个，还是被“固化”的那一个？ 面对房票、置换、货币补偿这些选项，如果你有的选，你觉得哪一种才是最划算的“未来”？

walysj

给你一张选房票，把三环路以外卖不出去的房跟你换市中区房。地差多大。这算盘够精。

com2

谢谢楼主分享！