平时被人人喊打的物业，现在居然扎堆跑路了

镜花水月

说出来你可能不信，现在最想从小区“跑路”的，可能不是欠费的业主，而是物业自己。​ 中指研究院有个数据，光2025年前9个月，全国公开“主动撤场”的物业案例就超过了120起，比去年直接翻倍。更反常识的是，这120多次“分手”里，高达85%是物业自己拎包走人，不是被业主轰走的。龙湖、金科、中海这些你听过的大牌子，都在撤退名单上。过去我们总骂物业是“干啥啥不行，收费第一名”的“小区钉子户”，现在情况倒过来了，人家不跟你耗了，直接“断臂求生”。这就奇怪了，以前觉得是稳赚不赔的“躺赚”生意，怎么突然就成了“烫手山芋”？
第一个扎心的现实是，这生意真的不赚钱了，甚至血亏。​ 很多人觉得物业费是笔稳当收入，那是没算明白账。中国物业管理协会的报告把账本摊开了：一个交付5年的新小区，每年的维护成本大概占到物业费收入的25%到35%，物业公司还能有点利润空间。可一旦小区年龄上去了，到10-15年，设备开始老化，电梯要大修，水管要更换，绿化要翻新，这个成本占比会飙升到45%-60%。等到小区房龄超过15年，维护成本能吃掉物业费的70%甚至全部。

这就意味着，在老小区，你交的那点物业费，物业公司全填进维修这个无底洞都未必够，纯属赔本赚吆喝。所以你会发现，跑路的物业，很多都是从那些没有开发商兜底、年久失修的老破小或者次新小区先开始。杭州有个三千多户的小区，业主累计欠了1200万物业费，物业公司最后发了一纸《退出告知函》，不玩了，实在扛不住亏损。
第二个麻烦是，物业费越来越难收。​ 全国住宅小区的物业费平均收缴率，从2018年的83.7%，一路跌到了2023年的76.2%，这两年还在往下出溜。一个小区里，如果几家开始不交，很快就会像传染病一样扩散，最后认真交费的人成了“冤大头”，心里不平衡，也跟着不交了。深圳湾一号那种顶级公寓的业主都带头拒交，理由是一年交十几万物业费，却没享受到匹配的高端服务，连承诺的泳池健身房都没有。业主的逻辑很简单：我觉得你不值这个价。而物业公司的逻辑也很直接：你没给够钱，我哪来的钱提供好服务？这就陷入了一个“服务差→不交费→更没钱服务→服务更差”的死亡螺旋。最后，物业公司一看，收上来的钱连发工资、倒垃圾都不够，除了撤场止损，还能怎么办？

第三个压力，来自行业内部的“价格战”。​ 房地产不行了，依附于它的物业也从“卖方市场”变成了“买方市场”。新小区越来越少，为了抢存量小区，物业公司之间开始内卷。有打“感情牌”的，比如宁波有小区搞“燃脂抵物业费”，业主减重1斤抵30块钱；更有简单粗暴直接卷价格的。有行业报告显示，重庆、银川、青岛、武汉等地，上百个小区的物业费都在下调，降幅普遍在20%-35%，有些甚至腰斩。柳州甚至出现了“0物业费小区”，条件是物业公司获得续签合同。这种恶性竞争下，很多中小物业公司根本玩不起，只能退出。这就好比一场演唱会，门票已经卖得很便宜了，还有大量观众想逃票，台上的乐队还得自掏腰包买乐器，这演出还怎么进行下去？
物业一拍屁股走了，业主就胜利了吗？现实往往是一地鸡毛。​ 南京月牙湖花园是个很痛的例子，物业撤场后小区实行自治，结果不到一年，房价应声暴跌25%。有业主算账，省了三年物业费几千块，房子市值亏掉了几十万首付，这笔账怎么算都是血亏。在短视频平台搜“物业撤场后”，你能看到太多触目惊心的画面：垃圾堆积成山，夏天臭气熏天；门岗形同虚设，外人随意进出；电梯坏了没人修，高层住户天天爬楼；消防系统瘫痪，安全隐患巨大。徐州有个小区更极端，五年换了四家物业，最后成了谁都不敢接的“刺头小区”。中物智库的创始人说，品牌物业撤场后，往往两种结局：要么是小区变成“弃管状态”，迅速衰败；要么是引来更便宜、更差的物业，服务标准一降再降。最后买单的，还是全体业主的居住品质和房产价值。

那么，物业和业主这对“冤家”，矛盾到底卡在哪？​ 核心是两大不透明。首先是服务标准不透明。​ 业主普遍吐槽，物业费收费标准清清楚楚，但服务标准模模糊糊。物业到底该干多少活，干到什么程度，很多合同里语焉不详。这就导致了双方的认知差：业主觉得物业“光拿钱不办事”，而物业人员满腹委屈，觉得自己干了无数看不见的活（比如检修水泵房、维护配电设施），业主却视而不见。其次是财务不透明。​ 这是最大的信任杀手。小区的电梯广告、快递柜、公共车位收费，这些公共收益到底有多少？钱去哪儿了？根据相关统计，目前只有23%的小区能实现物业费收支完全公开。绝大多数小区的公共收益是一笔糊涂账，业主觉得物业拿自己的资源赚钱，还不分给自己，自然怒火中烧。
难道就没有破解之道吗？一些地方正在尝试打破这个死循环。​ 成都武侯区推广的“信托制”物业模式，提供了一个新思路。它的核心是把物业费、公共收益全部归入全体业主共有的基金账户，物业公司只是这个基金的“管家”，按约定比例领取固定酬金，所有花销的发票都要公示，业主随时可以查账。这就相当于给小区请了一个“专业会计”，花钱变得透明，猜忌就少了。目前成都已有300多个小区采用这种模式，据说纠纷下降了95%。

另一个方向是，把服务的选择权像“点菜单”一样交给业主。比如万物云搞的“弹性定价”，他们把服务拆成508个具体项目，其中158项是必须做的基础服务，剩下的350项是增值服务，比如上门遛狗、收纳整理、家电深度清洁等。业主需要哪些就点哪些，为明确的服务付费。成都还有一个小区搞“阶梯物业费”，基础的保洁保安绿化大家平摊，代收快递、上门维修这些则按次付费。一年下来，物业费收缴率从65%提到了92%。这证明了一点：大多数业主不是不想交钱，而是不想为模糊和不值的服务交钱。
更根本的，是需要一个真正能代表业主、又有能力的监督组织——业委会。但现实是，成立业委会本身很难，成立了之后能专业、公正、不腐化地运作，更是难上加难。有的小区业委会成员变成“小区霸主”，甚至和物业勾结牟利，这又成了新的问题。所以，有的地方在探索“红色物业”，把社区基层党组织、居委会、业委会、物业公司拢到一起，搭建一个沟通吵架的平台，效果比纯粹对抗要好。

事情走到今天，物业和业主都有一肚子苦水。物业觉得是“巧妇难为无米之炊”，业主觉得是“花钱买了糟心服务”。物业的大规模“跑路”，其实是一声响亮的警钟：过去那种靠信息不透明、服务打马虎眼就能赚钱的粗放模式，彻底行不通了。但反过来想，如果物业真的都撤光了，全靠业主自治，我们真的准备好了吗？​
当垃圾无人清运、盗贼随意光顾、电梯停运、房价跳水的时候，我们会不会又开始怀念那个曾经被自己骂得狗血淋头的“管家”？这似乎成了一个无解的循环：离不开，又处不好。或许，真正的答案不在于是否需要一个物业，而在于我们需要一个怎样的规则，来捆绑双方的利益，让“仆人”不敢懈怠，让“主人”心甘情愿付费。你觉得，你们小区和物业之间，离这种健康的规则，还差几步？

酷狗e族

怕被查，它们干的都是犯法的事

温馨阁

小区新能源充电桩电费不能高于业主生活、照明用电费，不然严重影响新能源汽车的销售，比如云南宣威1号公馆小区新能源充电桩电费每度0.70元

cjlcjl

物业把维修基金弄完了想跑路

77898876

之前不合理的地方太多了，怕败露赔偿，不得不跑路，撤离审计了嘛？

疯了吧

卖房子的利润大头都被当地政府拿走了，物业不干，就应该街道社区干！

voo

打倒万恶的物业制度

陪着寂寞看孤单

以前的社区有街道办管理，还有片警，有环卫，我看也没出什么问题

superjiaming

为什么旧小区几毛钱也能管理妥当，大家一看就知道是物管吞了业主的钱了！

温馨阁

我们小区的物业光停车费收收就够了，而且还有电梯广告费，收进的钱从来没有出公示，物业服务不到位，所以很多业主都不愿交物业费，包括我。