远郊盘上新！密云两幅纯宅地预申请，楼面价7756元㎡

mulunbo

北京的房价，听多了五六万、七八万乃至十几万一平，是不是觉得房子这玩意儿早就和普通人没啥关系了？ 但最近，北京土地市场上冒出一个数字，可能会让你愣一下：楼面价，7756元/平方米。

没错，每平米七千多，不是单价，是楼面价。 这价格出现在2025年12月10日，北京第九轮供地清单里，一块刚刚被激活的预申请地块上。 位置在密云，水源路南边。
这块地，由两幅小地块拼成，总共能盖出大约4.9万平方米的房子。 开发商要想入场，先得掏出3.8个亿的起始价。 算下来，每平米土地的成本，就是这七千多块。 消息是“乐居财经”发出来的，预申请的时间窗口，从2025年12月10日下午开始，一直开到2026年1月8日下午五点。

密云这地方，好些年没怎么大规模卖过商品房住宅用地了。 这次冷不丁拿出两块纯宅地，还是有点让人意外。 毕竟在大多数人印象里，买房这事儿，热度似乎早就远离了六环外。
但市场给出的信号有点不一样。 就拿今年来说，同样是远郊区的怀柔，有个叫“嘉棠澐玺”的楼盘，卖得挺快。 再往北点到延庆，中建开发的“臻源府”，去化速度也没拖泥带水。 这些情况，让一些盯着市场的人觉得，远郊，特别是生态涵养区这块，本地的置换和改善需求，像是一股暗流，一直都在。

这次要预申请的地，具体在密云区的鼓楼街道。 打开地图，它在六环以外，但离京承高速的出入口不算远，距离密云火车站也近。 交通上，对依赖高速进出城区或者乘坐市郊铁路的人来说，算是个方便的位置。
过日子需要的东西，周围倒是配得挺齐。 逛街有北京密云万象汇和燕赛奥特莱斯购物中心，老牌商场国泰百货也在那边。 头疼脑热了，北京大学第一医院密云院区是最大的医疗保障。 想散步透气，可以去旁边的奥林公园。 从生活配套成熟度看，这块地不属于“开荒”级别，更像是往一个已经住满了人的成熟社区里，塞进一点新鲜血液。
地本身长得有点意思。 两小块地，东边编号6022那块大点，占地1.55公顷，西边6025那块小点，0.9公顷。 两块地的容积率都是2.0，政府要求建筑高度不能超过30米，绿地率则不能低于30%。 这些数字翻译成人话就是：未来盖出来的，很可能是楼层不高、楼间距不小、绿化不错的房子，不会是那种密密麻麻的筒子楼。

细心的人看了规划图，可能会发现，这两块地都不是严格的正南正北朝向。 不过好在形状还算规整，特别是西边那块小点的6025地块，东西方向长，南北方向短。 这种“大面宽”的地块，对设计师来说是个好消息，排布楼栋的时候更灵活，容易让更多的户型获得好的采光和视野。
政府出让土地时的要求，如今写得越来越细。 文件里提到，小区内部道路原则上要形成环路，双向车道不能窄于6米，单向的也不能少于5米。 人车分流，那是基本要求。 有意思的是，这次特别鼓励小高层住宅用“平坡结合”的屋面设计，大概是为了让屋顶的天际线好看点。
更细的要求在“人”身上。 文件白纸黑字写着，要“同步融入儿童友好建设理念”。 具体来说，就是设计的时候，得重点考虑孩子们的活动空间怎么布局，环境怎么做得适合他们玩耍。 同时还要兼顾老人、残疾人这些特殊群体的需求。 说白了，就是希望这房子盖出来，别只是冷冰冰的建筑，而是能让不同年龄、不同状况的人住得都舒服点。

有孩子的家庭，可能会更在意另一点。 从区域的规划图上看，西侧那块6025住宅用地的旁边，紧挨着的就是规划中的小学和幼托用地。 而且，那块教育用地的面积，看起来比这两块住宅地加起来还要大。 这意味着，如果规划落地，未来住在这里，孩子从幼儿园到小学，可能真的就是出门过条马路的事。
这块地楼面价七千多，将来房子卖什么价？ 没人能现在下定论。 但我们可以看看它周边的“邻居”。 目前，密云城区的新房项目并不多，二手房市场则主要以房龄较老的社区为主。 新房价格的参照系有点模糊，这也让这块未来的项目，少了点直接对比的束缚。
那么，七千多的楼面价，在密云到底算什么水平？ 这恐怕是很多人心里的疑问。 要知道，土地成本只是房子总成本的一部分，后面还有建安成本、各种税费、资金利息和开发商的利润。 但无论如何，这个起始的楼面价，确实为未来的销售价格留下了一个可以想象的基础。

房子未来会设计成什么样？ 从硬性指标能猜个大概。 限高30米，大概就是8-10层的小高层。 容积率2.0，保证了居住的密度不会太高。 加上“平坡结合”的屋顶和“儿童友好”的社区理念，项目的轮廓，似乎指向的是一个注重居住体验、瞄准家庭客群的改善型产品。
它最想卖给谁？ 大概率不是每天往返国贸、中关村的通勤族。 从怀柔、延庆那些卖得不错的远郊盘来看，它们的客户绝大部分都是本地人，或者是在这个区域工作生活的人。 密云这块地也一样，它的主场，是密云本区的居民。 那些住在老房子里，想换套电梯房、想有个更好小区环境的家庭，可能是它最主要的买家。
市场永远在变化。 就在这块地挂出来预申请的时候，北京楼市的整体气氛依然不温不火，主城区不少项目都在各显神通吸引客户。 远郊项目，通常需要更长的销售周期，更依赖本地客户的深度挖掘。

不过，近期远郊市场的几个成功例子，像前面提到的怀柔和延庆的项目，也给了市场一些别的想法。 它们证明，只要产品做得对路，价格符合区域购买力，即便在五环六环外，房子也是能卖出去的。 需求只是藏了起来，并没有消失。
所以，当密云这块地以7756元/平方米的楼面价进入预申请程序时，它本身就成了一个信号。 它在试探，在密云这个特定的市场里，开发商愿意为这样的土地付出多少诚意金。 它也在观察，市场的资金，会对这样一个位于远郊、但配套成熟、设计条件清晰的居住用地，投来怎样的目光。

预申请环节，就像是正式拍卖前的“意向摸底”。 在2026年1月8日之前，有兴趣的开发商可以去交一份《土地竞买申请书》和承诺书，并缴纳一部分预申请保证金。 这个动作本身，不意味着一定会买，但至少表明了“我在认真考虑”。
所有关于这块地的讨论，无论是它的价格、位置，还是未来可能的模样，最终都会在预申请期结束后，汇聚到同一个问题上：到时候，会有人正式举牌吗？

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