空置房要交物业费，但这2笔钱不用给：别再被物业坑

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物业的电话又来了，催缴单贴在门上，说你那套空了一年的房子，欠了好几千物业费，还有一笔吓人的“滞纳金”。
你心里憋屈，明明一天没住，水电都没通，凭什么交这个钱？很多人以为，只要房子空着，就能理直气壮地不交物业费。
但法律告诉你，这个想法是错的，物业费你逃不掉。然而，先别急着掏钱包，有两笔钱，物业催了你也不能给。
给了，你就是吃了不懂法的亏。这不是教你赖账，而是让你明明白白，守住自己该守的钱。

法院的判决书里，答案写得清清楚楚。业主王先生在城东有套新房，交付后一直闲置，没有装修，也没有入住。
三年过去，物业公司一纸诉状将他告上法庭，要求支付拖欠的数千元物业费及高额违约金。
王先生在法庭上觉得冤枉，反复强调：“我没享受过任何服务，没扔过一袋垃圾，没用过一次电梯，凭什么交钱？”
法官的判决没有支持他。物业公司出示了服务记录，展示了小区里每天的保洁、绿植的维护、电梯的定期检修、保安二十四小时的巡逻录像。
法官在判决书中写道，物业管理服务的对象是全体业主和整个小区，是针对公共区域和共有部分提供的。
它的价值在于维持整个小区的居住环境和品质，从而间接地保障了每一位业主房产的价值。
这种服务具有整体性和不可分割性。不会因为某一个单位业主的房屋空置，就减少公共区域的保洁次数，或停止电梯的运行。
只要物业公司按照合同约定提供了基本的服务，全体业主就负有付费义务。王先生的“未享受”抗辩，没有得到法院采纳。
这个逻辑就像小区里的路灯。它每天晚上亮起，照亮公共道路，保障安全。你不能因为自己今晚没出门，就拒绝分摊电费。

物业费的本质，是维护一个能让房产保值、让社区正常运转的“基础运行成本”。房子是你的资产，保护这份资产的环境成本，业主自然需要承担。
所以，空置房要交物业费，是板上钉钉的法律义务。各地的高级人民法院，在类似的指导意见中也都明确了这一点。
物业费必须交，但不意味着物业公司开出的一切账单你都要照单全收。第一笔可以理直气壮拒付的，就是所谓的“逾期付款违约金”或“滞纳金”。
很多物业合同的格式条款里，会写上“每日千分之三”甚至更高的违约金标准。看起来吓人，但对于空置房业主，这笔钱往往得不到法律支持。
业主李女士就遇到了这样的情况。她的房子空置两年，期间收到物业催费通知，但因人在外地并未理会。
后物业起诉，除要求支付拖欠的物业费本金外，还额外索要高达两千多元的违约金，计算标准正是合同约定的每日千分之三。
法庭上，李女士的律师提出了关键一点：房屋长期空置，业主并非恶意拖欠费用，而是对空置房缴费规则存在误解。
法院经审理认为，物业公司并未举证证明因李女士延迟缴费造成了实际损失。考虑到房屋确属空置，业主主观恶意较小，最终判决李女士只需支付物业费本金，驳回了物业公司关于违约金的全部诉讼请求。

这个判决揭示了一个核心观点：违约金的主要功能是弥补损失、惩罚恶意违约。对于空置房，业主通常没有占用电梯、频繁使用公共设施资源，物业公司的服务成本并未因该户延迟缴费而显著增加。
物业公司很难证明存在实际损失。因此，法院在审理此类纠纷时，通常会认为空置房业主迟延缴费不构成恶意违约，对高额违约金的请求不予支持。
当然，这并不意味着可以无限期拖欠，物业费本金及可能产生的少量合理资金占用损失，业主仍需承担。
除了违约金，第二笔可以省下的，是“全额”的物业费本身。请注意，这里说的是“全额”。
全国有超过二十个省份，为了减轻空置房业主的负担，出台了地方性法规或政府规章，允许空置房的物业费进行减免。最常见的折扣比例是七折，也就是按应交总额的70%缴纳。
江苏省的规定是，房屋交付后连续空置超过六个月的业主，可以向物业企业提出书面申请，经确认后，其间的物业费按合同约定标准的百分之七十交纳。
山东省的规定类似，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费最高不得超过正常标准的百分之六十。
具体的减免幅度和实施细则，各省、市有所不同，有些地方是七折，有些是六折，但普遍存在折扣空间。
这笔钱不会自动减免，它需要业主主动履行一个关键程序：报备。很多业主因为不知道这个规定，白白多交了好几年的全款。

报备流程通常要求，在房屋符合空置条件后（一般是交房后或连续空置达到规定时限），业主需携带身份证、房产证等证件，到物业服务企业办理房屋空置登记。
物业公司会上门核查，通过查看水表、电表、燃气表读数近乎为零等状态，来确认房屋确未入住。经双方确认后，从报备通过之日起，物业费即可按折扣比例缴纳。
有一个重要的细节，报备可以补办。即使你的房子已经空置了一年，你之前也一直按全款在交，从你今天去物业办理空置登记并通过核查之日起，之后的费用就可以开始打折了。之前多交的部分，虽然难以追回，但能及时止损，挽回未来的损失。这笔账，一算就知道。
当你拿着规定去和物业谈打折时，可能会遇到阻力。一些物业公司会以“公司规定”或“合同约定”为由，拒绝执行地方政府的空置房减免政策。
这时候，你需要明确两点。第一，地方政府出台的物业服务收费管理办法，是规范性文件，其效力高于单个物业公司的内部规定。
第二，你与物业公司签订的《前期物业服务合同》通常也是格式合同，其中免除物业公司责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款，可能被认定为无效。
你可以这样做。首先，心平气和地携带相关文件，找到物业经理进行正式沟通。你可以明确指出，根据本省或本市的《物业管理条例》或物业服务收费管理办法第X条规定，空置房屋的物业费可按X折交纳，并要求其按规定执行。
如果对方拒不接受，你可以明确告知，将向辖区街道办事处、区县房管局物业管理科或拨打12345政务服务便民热线进行投诉。

这些主管部门负有监管职责，对于物业公司不执行政府定价、政府指导价的行为，可以进行调查处理。实践中，一个正式的投诉往往能有效推动问题解决。
不是所有没人住的房子，都符合减免条件。有两种常见情况，会被排除在“空置房”的优惠之外。第一种，是已将房屋出租。
即使你业主本人一天也没住过，但只要房子租给了租客，有人在使用，物业提供的公共服务就被实际享用了。
因此，房屋出租期间，物业费必须全额缴纳，不能申请任何折扣。通常，物业费由业主承担，除非租赁合同中有特别约定。
第二种，是未办理交付手续的“空置”。新房交付，开发商通知你收房，如果你因故没有去办理交房手续，这套房子在法律和物理状态上虽然空着，但此时的物业费缴纳责任与你无关。
根据《物业服务收费管理办法》规定，物业费自房屋交付买受人之日起开始计算。如果因为开发商的原因导致你无法收房，或者你发现房屋有严重质量问题拒绝收房，那么这期间的物业费应由建设单位，也就是开发商承担。只有在你完成收房手续、拿到钥匙之后，物业费的支付义务才转移到你身上。
空置房物业费打折政策，看似保护了未入住业主的权益，却在社区里埋下了争论的种子。

那些常年居住在小区里的业主，尤其是频繁使用电梯、公共活动空间和保洁服务的业主，他们提出了不同的看法。
他们认为，自己才是小区公共服务高频、高强度的使用者，而空置房业主对公共设施的损耗近乎为零。现行的“均摊”式收费，辅之以并不算多的折扣，是否真的公平？
有业主提议，未来的物业费是否应该探索一种更精细化的计量模式，就像阶梯水价一样，将基础服务费与基于使用频次的资源消耗费分开计算。
但反对的声音同样响亮，他们质疑这会不会破坏社区共同体的基础，将共享变成算计，甚至加剧业主间的矛盾。这个关于公平的疑问，在每一个有大量空置房的小区里，静静地存在着。

月光如水

@元宝