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[科学观察] 超2681亩!泉州新一轮大拆迁要来了!是造富神话还是城市大饼?

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发表于 2025-12-10 14:58 | 显示全部楼层 |阅读模式

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最近网上都在传,泉州又要拆一大片,加起来足足2681亩。 这个数字什么概念? 大概相当于250个标准足球场。 但更让我注意的是,这次拆的地方,一大半都集中在东海和晋东。 有人说这是泉州版的“东进运动”,要砸出两个新市中心。 可问题是,现在的泉州,真的需要同时喂饱两个“超级新区”吗? 尤其是当你知道,这轮拆迁的总投资光东海一个板块就号称要超1000亿,而去年整个泉州一般公共预算支出也就八百多亿。 这笔账,怎么算都觉得有点“烫手”。
先看东海,这次要动的是金崎三期,接近800亩地。 这片地方,官方名字叫“中央活力区”,听着就挺唬人。 其实说人话,就是想把以前那片靠着江、看着有点乱的村子,变成未来的城市名片。 从2021年动后埔开始,这里已经拆了四年。 现在你再去看,变化确实有。 泉州实验小学的分校已经盖好能上学了,泉州五中的新校区楼也封顶了,明年就能用。 旁边规划的商场叫“市井十洲城”,计划是2026年开业。 路是新修的,很宽,一些新的商品房小区也正在盖。 现在拆金崎三期,等于把剩下的一块拼图给补上,整个片区看起来就连成一片了。 网上有人把这里和福州的海西金融中心、厦门的岛内东部做对比,说泉州也想搞一个集金融、商业、居住和高档配套的“面子工程”。 但面子背后,是实打实的投入,那些已经建好的学校、医院、道路,都是钱堆出来的。
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东海CAZ规划里,最关键的一个词是“一线江湾景观资源”。 在泉州,有规模、有规划的江景住宅区,目前看还真就这里独一份。 这成了它最大的卖点。 但问题是,这个卖点要支撑起“省内领先”的目标,光有江景不够。 规划里说的那些高端产业和总部经济,目前落地的声音还不大。 我们看到更多的是在建的住宅和学校。 这形成了一个观察点:一个新区,是靠学校、住宅和商业配套把人气先拉起来,再等产业,还是反过来?
再看晋江那边,动静更大。 晋东新区三个片区加起来,面积超过了700亩。 这里的玩法和东海不太一样,它打的是“体育+产业+生活”组合拳。 晋江市第二体育中心,办过世界级比赛的场馆,已经立在那儿了,这是硬件基础。 边上的国际鞋纺城,是晋江老本行的升级版,属于产业基础。 这种“家底”是它的底气。 接下来要跟进的,是能留住人的配套。 上海六院福建医院,也就是福建和敏医院,计划是2026年上半年建成,三甲医院的招牌对周边房价的拉动效应,在别的城市已经被验证过无数次。
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晋江一中要过来办分校,虽然是完中校,目前还在招标设计单位,但名校效应已经提前开始释放预期。 还有一个更关键的工程是晋江隧道,这东西一旦通了,从晋东到泉州市区(尤其是东海)的物理和心理距离会被瞬间拉近。 网络上很多分析认为,晋江隧道对晋东的意义,堪比当年几条跨江大桥对泉州桥南板块的拉动。 晋东手里捏着“湾海资源”这张牌,在主打工业的晋江,这种带点休闲味道的资源显得有点另类,也成了它宣传“高端居住”的由头。
除了这两个热门,其他地方也在动。 丰泽的老君大道北侧,拆出大概200亩。 这条路刚全线通车,把东海、城东、北峰几个方向都串了起来,可以看作是为这条新动脉两边“腾出发展空间”。 南安的水头镇,一个镇就单独划出217亩多的海联片区,这个面积不小。 水头是什么地方? 中国石材重镇,民间资本雄厚。 这里的土地开发,往往带着更强烈的产业和民间自发色彩。 安溪的龙门镇,两个片区加起来也超过200亩。 龙门位于安溪南边,挨着厦门同安,一直是安溪对接厦门的桥头堡,这里的土地整理,和厦漳泉同城化的区域战略有明显关联。 至于永和、内坑、泉港等地的零散片区,面积从几十亩到一百多亩不等,更像是针对特定产业项目或城镇短板的“查漏补缺”式开发。
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这些拆迁,背后都连着一份叫“土地征收成片开发方案”的文件。 这个方案获得批复,是启动拆迁的前提。 它意味着从政府规划层面,这块地的用途已经变了,从农田或村庄,变成了未来的住宅、商业、道路或者学校。 这不仅仅是拆旧建新,更是土地价值的重估。 网络上能查到近年来泉州各区域的楼面价和土地出让溢价率,像东海、晋东这些热门板块,地价一直处于区域高位。 拆迁整理出“净地”后再次出让,土地出让金的收入,是新一轮城市建设资金的重要来源。 这是一个循环:规划预期拉高地价,卖地收入反哺建设,建设落地强化预期。
拆迁过程中,最核心的环节是补偿方案。 目前流出的信息里没有具体细则,但参照泉州以往的模式和周边城市的案例,无外乎货币补偿和产权调换(安置房)两种。 选择货币的拆迁户,手握现金,会成为周边乃至全市新房、二手房市场的潜在买家;选择安置房的,则要等待三到五年的建设周期。 东海板块已经有建成的安商房开始交付,这对早期拆迁户来说是一种信心兑现。 但安置房的选址、质量和未来流通性,始终是网络论坛上讨论拆迁时最热的话题之一。 有人担心大规模安置房集中入市会对周边商品房价格形成冲击,也有人认为好的安置房小区反而能提升整个片区的人气和生活氛围。
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与拆迁同步进行,甚至更早启动的,是公共配套的建设和招商。 学校的建设进度是最透明的,封顶、竣工、招生,时间节点明确。 商业综合体的不确定性就大得多,从土地出让到真正开业,变数很多。 医疗资源的引进,像上海六院这种,品牌吸引力足够,但最终的实际运营水平和服务能力,需要时间检验。 交通路网的建设,比如老君大道的全线通车,是实实在在改变了通勤体验,但像晋江隧道这类大型工程,从“实质性推进”到真正通车,中间还有很长的路要走。 这些配套的落实程度和速度,直接决定了这片土地最终是成为规划图纸上的亮点,还是人们愿意用脚投票的生活目的地。
所以,当我们谈论这2681亩拆迁时,我们谈论的不仅仅是钢筋水泥的替换。 我们谈论的是一座城市如何重新分配它的空间资源,如何用真金白银的投入去锚定一个关于未来的预期。 这些轰轰烈烈的拆迁和建设,最终会塑造出怎样的城市面貌和市民生活,现在下结论还为时过早。 但有一个问题已经浮出水面:在泉州这样的二线城市,如此高强度、多点开花的新区建设,所需要的庞大人口和资本增量,将从哪里来? 是吸引外来人口,还是仅仅完成一场本市居民从旧区到新区的“内部迁徙”? 这个问题,可能比讨论哪个板块更有潜力,更值得琢磨。 毕竟,房子盖好了,总要有人来住;商场建成了,总要有人来消费。 你觉得,泉州这股“东进”与“晋东崛起”的浪潮,它的底气和风险,到底哪个更大?
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发表于 2025-12-10 15:34 | 显示全部楼层
@元宝 怎么看
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发表于 2025-12-10 15:34 | 显示全部楼层
为救房地产拆字当头
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发表于 2025-12-10 17:53 | 显示全部楼层
为什么喜欢搞东海那边,很明显人流不够。还不如多砸钱搞浮桥这边
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发表于 2025-12-10 18:00 | 显示全部楼层
还是改造老城区好 ,市中心永远都是市中心
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发表于 2025-12-10 18:07 | 显示全部楼层
商业的利润来自哪里?来自民众的口袋,民众口袋里的钱来自哪里?来自工厂的生产经营,那把工厂都迁走了,光靠商业就能撑起来吗?
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发表于 2025-12-10 18:15 | 显示全部楼层
底气来源三胎开放
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发表于 2025-12-10 18:32 | 显示全部楼层
人口变少,这是事实,除非后面卖的房子政府保价回收
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发表于 2025-12-10 19:40 | 显示全部楼层
拆迁老百姓灾难来了,别墅,是房子是家 高楼是鸟笼,是森林大树种花盆,
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发表于 2025-12-11 10:53 | 显示全部楼层
感谢楼主分享!
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