物业纠纷怎么破？官方划出了“红线”与“底线”

神隐之左手

针对物业纠纷矛盾，解决群众急难愁盼，官方近日又有重磅新动作。
为统一裁判规则，做好物业纠纷矛盾预防化解，维护群众合法权益及社会和谐稳定，12月8日最高法院发布物业服务合同纠纷五个典型案例。
这些案例，透过一个个真实发生的故事，以清晰的判决厘清权责边界，给当事人提供了明确的行为指引。

根据裁判结果，最高法院明确：物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费、业主不得以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费、原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼……

物业与业主不当行为，“裁判员”及时吹哨
随着新型城镇化的持续推进，人民群众不仅对居住环境的要求在提高，物业服务水平和收费标准，也是大家关注的一个焦点。
现实中，不少物业因其傲慢与低效，“光拿钱不办事”的刻板印象逐渐形成。即使如此，很多情况下业主又对此无可奈何，改不了、换不掉、赶不走成为大家心中的痛。
在此背景下，业务与物业平台之间的纠纷时有发生，并呈现出群体性、易复发、化解难等特点。有效预防和化解双方矛盾，已成人民群众急难愁盼。
 该图片疑似AI生成

为充分发挥典型案例的示范引导效应，最高人民法院从各地法院报送的案例中选出五个典型案例，并在官网予以公开发布。
案例一 物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费——张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
裁判结果
本案中，张某虽欠交物业费，但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催交物业费。某物业公司对张某欠交物业费的违约行为可另行依法维权。
经法院依法释明后，某物业公司在本案审理过程中即主动恢复了张某对门禁系统的使用。
案例二 业主不得以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费——某物业公司诉徐某某等物业服务合同纠纷案
裁判结果
本案中，厨房设计不属于物业服务人应承担的义务，厨房设计不合理、排烟倒灌等属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题，与案涉物业服务合同不属于同一法律关系，责任主体并不相同，徐某某主张厨房设计不合理所致损失亦与某物业公司并无关联，其以房屋质量问题为由抗辩主张不应支付物业费缺乏依据。
最终判决：徐某某向某物业公司支付2019年5月至2022年12月的物业费4500余元。
案例三 物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费——某物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案
裁判结果
本案中，某物业公司在原物业服务合同终止后，未按业主委员会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后仍拒不退出该物业服务区域，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费用。
最终判决：驳回某物业公司的诉讼请求。
案例四 原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼——某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案
裁判结果
本案中，某物业公司不是该小区业主，不受业主大会决定的约束，与该被诉业主大会的决定不具有直接利害关系，故无权起诉请求撤销业主大会决定或者确认该决定无效。
最终裁定：驳回某物业公司的起诉。
案例五 灵活运用“巡回审判+示范调解”方式批量化解涉众物业纠纷——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案
审理方式
审理法院考虑到案涉小区除陈某外，还有一百多位业主欠交物业费以及某物业公司欲提起批量诉讼的情况，决定前往小区开展巡回审理、现场办案。
庭审中，某物业公司认识到自己的服务确实不到位，并在法院主持下与陈某当场签订了调解协议，由业主根据物业公司提供的服务项目和服务质量等因素支付相应的物业费。
庭审结束后，法院即时开展普法宣传，引导某物业公司与小区业主相互谅解，妥善化解了小区百余件潜在纠纷。
规范物业服务和收费标准，关系重大
对于物业纠纷的化解，虽然这些典型案例的裁判结果有较强的指引和示范作用，但矛盾的预防还需依靠更为系统、更加细致的规章制度来起作用。
其中，业主对于提升物业服务质量、规范收费标准的呼声，尤为强烈。这不仅关系到大家的居住品质，也影响着房地产的高质量发展。

58安居客研究院的一项在线调查结果显示，截至12月9日收到的近千份有效样本里面，对于2026年希望落地的政策方面，期待物业服务规范的人数居前三位。
此次参与填写问卷的用户中，有超过37%的人将“规范物业服务，物业收费标准合理化”列为明年最期待出台的刺激政策。
实际上，对于意向购房者们的诉求，管理层也有关注和重视。“十五五”规划建议就明确提出，未来要推动房地产高质量发展，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。

对此，住建部也有相应的部署。住建部部长在署名文章中表示，推动房地产高质量发展将全面落实六方面重点任务，包括实施物业服务质量提升行动。
文章强调，要加强物业服务行业自律，规范物业服务企业行为，提升物业服务质量，增强企业服务意识，着力解决小区居民天天有感的“关键小事”，提升居住品质。
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同时，扩大物业服务覆盖面,鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式,推动“物业服务进家庭”,满足居民多样化多层次居住生活需求。
总体上来说，物业市场伴随着规模的不断做大，行业的积弊也不少，服务企业与业主之间纠纷矛盾的预防化解，可谓是任重道远。未来构建和谐的物业关系，依然需要多方的共同努力。

诛仙九妹

物业到底是什么鬼

dsfgdsg

物业即将使用第三方催收公司以诉前调解模式开始和网贷一样催收了

mulunbo

物业不改革房地产市场把可能好

月光如水

最高法在民法典中加物业用冂禁电梯卡的霸权式缴费违法。物业所用员工人数到位，各项法规所定服务达标，居民据交物业费追加滞纳金，直致追加法责。

lovejuan0104

最好措施进行实用形改革，街道办设民生工作处，社区设民生服务科，以民生服务科替代物业，和业委会。如此服务尚可，稳定社会。

cjlcjl

现在物业似乎是定在业主头上的一座山无法移动了，为什么？有哪条法律规定业主必须接受物业服务的吗？没有规定的话，那么业主可以不接受物业服务，也就不要交物业费了。

qqwa1234

取缔物业，尤其是老小区根本就不需要物业，

voo

我们的社区业主委员会监督就是个摆设，对物业公司睁一只眼闭一只眼。。物业公司为了收缴物业费电梯刷扣，不刷扣乘不了电梯，小区道路边上划了很多车位就是为了收钱，车辆被撞肇事逃逸者在摄像头盲区无法溯源，而且多年摄像头损坏置之不理，而且还逼业主签订签订车辆被撞物业免责条款。整个物业保安看不到几个人，只有大门控车，物业不绿化常年不浇水，楼道的保洁员用的拖楼道水水都是泥汤子。另外一个物业收取物业费物业公司强行征收电梯维保费垃圾清运费水电公摊费，不交全强行停水。

ycp123

别整花里胡哨的服务了，老百姓不需要。小区卫生干净整洁即可，电梯正常使用，停车规范，收合理的费用。