物业费交了又气？最高法典型案例教你“硬核”维权，这几点业主必看！

cjlcjl

门禁被锁、电梯停用，物业公司催费的手段让业主有家难回；新老物业交接如同大片，原管家赖着不走……这些小区里的糟心事，如今最高法一锤定音。

门禁系统突然失灵，电梯按钮怎么按都没反应——家住某小区的张某最近被物业的催费手段搞得焦头烂额，只因他拖欠了物业费。
他没想到的是，自己最终会将物业公司告上法庭，而这个案例被最高人民法院选为典型案例公之于众。

图片来自最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例
01 最高法发布典型案例

物业服务关系千家万户，随着城市发展从增量扩张转向存量提质，业主与物业服务人之间的矛盾时有发生，呈现出 群体性、易复发、化解难 等特点。
最高人民法院从各地法院报送的案例中选出五个典型案例，旨在引导依法理性维权、构建和谐物业关系。
从各地法院发布的白皮书数据显示，近三年仅通州法院就诉前分流物业纠纷案件4920件，经驻院人民调解员调解成功1592件，诉前调解成功率32.36%。
四川法院2024年至2025年9月一审新收各类涉物业纠纷案件70796件，调撤率高达75.07%。这些数字背后，是无数业主与物业公司之间的日常矛盾。

图片来自网络

02 禁止违法催费

在案例一中，张某因欠交物业费，被物业公司禁止使用所住单元电梯及门禁系统。
法院审理认为，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，限制使用门禁系统同样超出合理限度。
这一判决依据《民法典》第九百四十四条第三款规定作出，明确物业公司对业主欠费行为应另行依法维权，而非采取影响业主正常生活的方式。
类似情况在各地并不少见，有的业主因与物业有纠纷，家里突然被停电，物业企业竟告知是因拖欠物业管理费。法院明确，物业服务企业并非供电部门，无权以任何理由对业主采取停电措施，否则构成侵权。
 该图片可能由AI生成

03 厘清责任边界

第二个典型案例聚焦责任划分。徐某某因房屋厨房设计不合理、排烟倒灌等问题拒交物业费。法院审理后指出，厨房设计问题属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵，与物业服务合同不属于同一法律关系。
物业服务人的义务主要包括维修养护、秩序维护、安全保护、制止违法行为等。
房屋专有部分的质量、设计问题一般不在物业服务人应担责的范围内。业主以此为由拒绝支付物业费，法院不予支持。
这一判决有助于厘清物业服务合同关系与其他法律关系的界限，引导业主正确区分责任主体。

04 规范退场交接

物业服务合同终止后的“交接难”是物业服务领域的热点难点问题之一。在案例三中，某物业公司在合同终止后拒不退场，致使新物业服务人长期无法进场服务。
法院严格适用《民法典》第九百四十九条规定，明确原物业服务人违反退场义务的，不得请求业主支付合同终止后的物业费。
物业交接不顺，不仅容易引发多方纠纷，而且扰乱小区管理秩序，影响物业服务质量。
实践中，有的原物业服务人继续占用物业用房、拒不交还相关资料，“以服务之名行强占之实”，这类行为已得到司法明确否定。

图片来自网络

05 保障业主自治

案例四中，某物业公司对小区业主大会选聘新物业服务人的决定提起诉讼，请求确认该决定无效。法院明确，物业服务人并非小区业主，无权诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判。
业主大会作为业主自我管理的权力机关，其作出的决定对业主具有法律约束力，但并不直接约束业主以外的主体。
这一判决准确适用《民法典》第二百八十条规定，依法维护业主大会决定的效力，保障业主自治权利。
实践中，业主委员会依照法律规定或经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼，相应费用由全体业主承担。
 该图片可能由AI生成

06 业主知情权利

除了最高人民法院发布的典型案例，其他司法实践同样值得关注。
在湖南株洲的一起案件中，业主赵某因物业公司拒不公示小区公共区域广告等收益，将其告上法庭。
法院依据《民法典》第九百四十三条支持了赵某的诉求，明确物业服务人应当定期将共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。
业主知情权是法律赋予的“真权利”，可依法要求物业公司公开电梯广告费、停车费、快递柜租金等明细。但权利不可滥用，需在法律规定范围内合法合理行使。

回到张某的案件，经法院依法释明后，物业公司在审理过程中主动恢复了他对门禁系统的使用。
而最高法公布的典型案例已在全国法院系统内部传阅，成为审理同类案件的重要参考。

ycp123

什么时候能取消这些吸血鬼

酷狗e族

这个现象和电梯等等的维修问题，我早就预料到的了！所以买低层的，以防这个会出现。

ress

物业服务业是几乎唯一的市场经济条件下，有着法规支撑的垄断暴利行业。已不是为了民服务的微利公益行业，完全与多数群众利益相背，是最需要推倒重来的行业

walysj

有关部门对物业违法的放纵，就是对人民群众的犯罪！

ress

服务不到位，职业不履行，物业费如何收？全额还是部分，如何界定？！没有这个，啥都不是！

huohuczq

感谢分享！