抵押款210万，柳州市一栋663㎡自建房降价拍卖，才154万竟然还流拍

—じ☆ve人生—

朋友们，今天聊个特别扎心的现实：一栋能从银行和个人手里抵押借出210万块钱的房子，在拍卖市场上挂到154万，居然连续两次，连一个出价的人都没有。 ​ 这不是故事，这是前几天在柳州法拍市场上真实发生的事情。 210万和154万之间，这56万的巨大缺口，砸碎了多少人关于“我家房子很值钱”的幻想。 这不仅仅是一栋楼的流拍，更像是一堂昂贵的、关于资产价值的公开课。
这栋楼在柳州市鱼峰区的古亭山脚下，地段不算核心，但也不是荒郊野岭。 房子很大，土地面积125平米，盖了五层，建筑面积总共663.45平方米。 听起来是不是觉得“哇，一栋楼哎”。 但它的故事，从一开始就写满了“别扭”。 最大的问题出在户型上，这房子是个极其少见的长条形状，宽度只有几米，但进深非常长。 你可以想象一下，一个巨大的“火车厢”或者“走廊”竖在那里。 这种户型带来的直接后果，就是屋子中间部分几乎没有自然光，通风也会成问题，纯粹的居住体验非常差。 在正常的二手房市场里，这种户型是绝对的硬伤，设计师看了都摇头，装修起来事倍功半，住在里面也容易感到压抑。 房子内部只是普通装修，显然当初建造时，更多考虑的是“把面积撑起来”，而不是“把房子住舒服”。

不过，这房子也不是一无是处。 它有个看起来很美的优势：沿街。 它就在车流量不小的古亭大道东侧，一楼完全可以直接作为铺面使用。 这恐怕也是房东当年，以及评估机构后来，认为它“有价值”的核心依据。 一个663平米、沿街的楼，听起来就是个潜在的“小金山”。 但现实往往更复杂。 首先，古亭山片区并非柳州传统的商业中心，这里的沿街商业价值，更多是服务于周边社区的日常生活需求，比如开个便利店、餐馆或者修理店。
它的商业能级和租金水平，无法与市中心真正的商圈铺面相提并论。 其次，这栋楼还有一个无法忽视的“心理抗性”：它东面不远处就是长青公墓。 在房产领域，“墓景房”是一个公开的折价因素，无论自住还是投资，很多人心里都会打个突，这直接筛掉了一大批潜在的购买者。
就是带着这些优缺点，这栋房子走上了评估和抵押的流程。 它的评估价被定在了241万元。 基于这个评估价，房东先后完成了两次抵押：第一次抵押给银行，拿到了160万；第二次抵押给个人，又拿到了50万。 两次合计，他用这栋房子作为担保，借出了210万元的真金白银。 这里就出现了第一个关键认知差：评估价，尤其是用于抵押贷款的评估价，并不等于市场愿意接手的价格。 ​

银行的评估，往往侧重于资产本身的重置成本、产权是否清晰以及风险可控程度，在楼市上行期或评估宽松时，这个数字可能包含一定的“信用溢价”。 但是，当资产需要被强制变现，放到司法拍卖市场上任人挑选时，它的价值判断标准就完全变了。 买家看的是：我拿到手之后能不能用？ 好不好用？ 未来能不能顺利转手？ 所有的缺陷，都会在此时被冷静地、甚至是苛刻地重新定价。
于是我们看到，第一次拍卖，起拍价定在192.9万元，比评估价低了近50万，无人问津。 第二次拍卖，起拍价猛降到154.3万元，比抵押总额还低了足足55.7万，折算单价每平米只有2326元，结果依然流拍。 市场用最残酷的沉默给出了报价：在当前的条件下，这栋楼在潜在买家心中，连154万都不值。 这个价格甚至覆盖不了他之前的抵押债务，这就是资产泡沫破裂时，最典型的“资不抵债”现场。

为什么会出现如此巨大的落差？ 除了房子本身的户型、地理位置和心理抗性这些“先天不足”，司法拍卖房产自带的“隐性成本”和“复杂风险”，也让很多有意向的人望而却步。 购买法拍房，并不意味着你交完钱就能安心拿钥匙。 它可能涉及原房东遗留下来的其他债务纠纷，可能有长期的物业费、水电费欠缴，最关键的是，如果房子里还有人居住或占用，你需要自行通过法律途径解决“清场”问题，这个过程可能极其耗时耗力。
而对于自建房，还可能隐藏着更棘手的问题：比如土地性质是集体土地还是划拨用地？ 它的报建手续是否完全合法合规？ 有没有存在超容积率或超面积建设的问题？ 这些隐患在银行办理抵押时或许可以被暂时搁置，但对于想要过户和长期持有的新买家来说，每一个都是可能引爆的雷。 买家心里都在算一笔账：154万只是“门票钱”，后面要填进去多少时间、精力和不可知的费用，才是真正的无底洞。

这栋663平米庞然大物的体量本身，也构成了一个流动性陷阱。 对于一个普通家庭来说，663平米大到夸张，完全无法自住，持有它每年可能产生的物业、维护成本都是负担。 对于投资者，买下来要么分割出租，要么整体改造做民宿、客栈或者特定经营场所。 无论哪条路，都需要在购房款之外，再投入一大笔可观的改造和运营资金。 在当下经济环境中，愿意并且有能力进行这种大规模、长周期、回报不确定投资的人，少之又少。 这就导致了它的潜在买家群体极为狭窄：可能需要一个特定的经营者，恰好需要这么大的沿街空间，同时还不介意户型、不忌讳环境，并且有能力和信心处理法拍房的遗留问题。 要同时满足所有这些条件的买家，出现的概率太低了。
所以，这栋房子的流拍，从一个具体的案例，折射出几个关于资产价值的、冰冷而普适的道理。 首先，“能借到多少钱”和“到底值多少钱”是两个截然不同的概念。 ​ 前者是金融机构基于风控模型、当时市场环境和借款人综合信用给出的信贷额度，它含有杠杆和信用的成分；而后者是市场在充分竞争、信息透明（法拍房信息相对透明）条件下，愿意用真金白银投票的价格。 当潮水退去，需要紧急变现时，后者才是决定性的。 其次，资产的流动性价值，有时比账面价值重要一百倍。 ​

一套能在一周内按市场价95%顺利卖掉的房子，远比一套评估价很高但半年都卖不掉的“豪宅”更优质。 这栋柳州的自建房，就是一个流动性近乎枯竭的极端例子。 最后，它警示我们，任何资产，尤其是房产，其价值是由其最明显的短板决定的。 一个致命的缺陷（如奇葩户型、重大抗性），足以抵消它所有的优点（面积大、沿街）。 就像木桶理论，水只会从最短的那块木板流走，价值也会从最脆弱的那个环节崩塌。
现在，这栋楼的第三次拍卖依然以154万的价格挂着，结局未知。 它像一个摆在市场上的标本，供所有观察者审视。 它提出了一个更深远的问题：在我们狂热地依赖房产作为融资工具、将其价值等同于银行贷款数额的时候，是否已经忘记了市场最终极的审判标准？ 当一份资产失去了流动性，它纸上记载的估值，究竟还有多少现实意义？ 如果换做是你，在柳州，有150万的预算，你会考虑接手这样一栋充满故事、代价明确、但未来模糊的“大楼”吗？ 你判断的依据，又会是那曾经贷出来的210万，还是市场沉默给出的154万报价？

superjiaming

这种房子送都没有人要

wakeman

古亭山对出的起100多万买房的柳州市人来说就是荒郊野岭

陪着寂寞看孤单

要是通知我就买了

oppledr

估计房东是跟银行的评估人员有关系。所以才能够评估那么高。正常来讲，这种房子你评估到1000块钱一平方就已经很高了。位置偏远。户型又没用。不管做什么都做不了。建筑成本本来就700块足够了。现在农村自己有宅基地的建筑成本也就不到600块钱一平方。谁傻到会买这种牢笼房。

—じ☆ve人生—

专家说县城还有很多房子没超过1w，市场巨大啊

dsfgdsg

54万左右可能能卖出去

酷狗e族

最热时拆迁能拿到五六百万

cjlcjl

4米宽30米深

xuye004

这房值154万？？？？拉到吧