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[科学观察] 流拍后降价7000万元,长沙国资出手,接盘恒大知名烂尾项目

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发表于 2025-12-5 07:20 | 显示全部楼层 |阅读模式

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每经记者:陈荣浩    每经编辑:段炼,陈梦妤
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长沙恒大童世界 图源:京东法拍

12月2日,长沙恒大童世界3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地被湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元成功拍下。天眼查显示,该公司今年11月29日成立,是长沙市管国企湖南湘江新区发展集团有限公司全资孙公司,实控人为长沙市国资委。
这是该项目在首轮流拍后降价7000万元换来的转机,标志着湖南最大文旅项目迈出了“复活”的第一步。
近期,全国多个烂尾地标“复活”案例出现,如重庆湾项目获中国长城资产24.76亿元注资重启,深圳深港国际中心通过政府收储调整规划⋯⋯
“越来越多烂尾地标被盘活的最根本原因在于,从市场层面看,随着地产行业深度调整,一些核心地段项目的自身价值被挖掘,土地价值、区位优势及潜在商业价值仍被市场认可,机构投资者更倾向于通过抄底优质资产获取长期收益。”12月3日上午,中国城市发展研究院投资部副主任袁帅向《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者)分析称。
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多个烂尾地标被盘活

长沙恒大童世界的3宗地块颇具代表性。
这个项目坐落于长沙岳麓区坪塘镇大王山片区,规划总占地超6000亩,计划打造包含童话世界乐园、珍稀植物园、电影世界乐园等业态的文旅综合体,最初计划总投资高达500亿元。其中,童世界将落实投资约120亿元。
自恒大出现流动危机后,项目也因此停工,核心区沦为“黄土深坑”,裸露的钢筋与疯长野草成为城市伤疤。
今年7月,湖南湘江新区领导曾实地调研恒大童世界项目,提出要“高标准盘活存量资产”。11月15日,恒大童世界的3宗用地在京东法拍上拍卖,但最终因无人出价而流拍。直到12月2日,在较首拍降价7000万元后,该地块最终以2.83亿元成交。
值得一提的是,此次被国企接盘的3宗地块仅为原规划的一角。根据拍卖要求,后续需按原规划继续建设文旅业态,但具体运营方尚未确定。
类似的盘活故事也在全国上演。
如重庆湾项目,近日长城资产方面官宣助力重启,该项目属于较为典型的“政府+AMC(资产管理公司)+金融机构”盘活模式。
其中,重庆南岸区政府负责资源匹配和沟通协调;中国长城资产搭建SPV(特殊目的载体)有限合伙作为重组平台,预防项目出现交叉违约风险;中国长城资产联合招商银行、中信信托等金融机构,将为重庆湾项目注资不超过24.76亿元。
再如深圳深港国际中心,在经历8年烂尾后,政府以68亿元对12宗土地及地上建筑物完成土地收储,同时还调整了规划,提升了住宅占比。
袁帅提到,烂尾楼盘活最大的难点在于“债务复杂、业态陈旧、规划滞后”,部分项目因债务关系盘根错节,仅债务重组就需耗费大量时间;同时,原规划的办公、酒店业态已不适应当前市场需求,需要重新定位,这对接盘方来说都是考验。
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要保证收益率

在众多被盘活的烂尾项目中,核心地段的价值愈发凸显。
公开信息显示,重庆湾项目位于重庆两江交汇核心区位,可正看长江、嘉陵江两江交汇,同时毗邻慈云寺、千佛寺、中央电影制片厂等大量文保古迹。
深港国际中心同样如此,项目位于龙岗大运中心核心区域,并通过调整规划的方式,提升了企业入局的积极性。今年11月,深圳市规划和自然资源局龙岗管理局的一纸公告,将深港国际中心原本以商业和文体功能为主的规划,调整为“居住+商业”主导的复合型功能区,住宅占比提升至60%以上。
中指研究院企业研究总监刘水表示,核心地段赋予的是项目的基础价值,决定的是机构参与意愿,而AMC与金融机构的专业能力则解决了资金与运营难题,这种多方协同的模式,正成为化解房地产风险的重要路径。
山东隆湶律师事务所主任李富民认为,相比于地段,更重要的在于看地方政府是否愿意让渡部分增值收益,因为资产机构要保证收益率。
“能否盘活烂尾存量资产,关键得看项目债权是否干净。只要优先债权能一揽子打折、解除查封,项目就具备资产负债表重启条件,地段、容积率反倒可以谈判。”李富民分析称。
袁帅提到,机构接盘的烂尾项目多数位于核心地段,主要因其土地价值高、市场需求明确,但也需遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”原则。
“对接盘企业来说,需计算新业态的租金收益、运营成本与债务成本,确保覆盖资金成本,如将部分楼层改造为高端酒店,提升溢价能力;引入复合功能提升项目抗风险能力,例如结合商业、办公、文旅等多业态,形成协同效应,避免单一业态受市场波动影响。”袁帅称。
(声明:文章内容和数据仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。)
记者|陈荣浩
编辑|段炼 陈梦妤 杜恒峰
校对|何小桃
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每日经济新闻
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发表于 2025-12-5 07:20 | 显示全部楼层
国企低价接盘核心地段烂尾项目,本质是政策托底+长期价值重估的典型操作。
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发表于 2025-12-5 08:36 | 显示全部楼层
新的不批,旧的重启!总要过度!!!
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发表于 2025-12-5 08:41 | 显示全部楼层
全资孙公司,不是子公司吗?
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发表于 2025-12-5 09:26 | 显示全部楼层
国资膀大腰圆实力雄厚
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发表于 2025-12-5 09:31 | 显示全部楼层
只有充分利用好资源,才能挽救更多的有价值烂尾工程呢?使滞留场景不在成为负面影响和老大难。并希望此举能够更好的带动地方经济腾飞吧!
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发表于 2025-12-5 09:32 | 显示全部楼层
恒大御湖天下的盘谁来接一下?,那个大门盖的还是很不错的
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发表于 2025-12-5 09:40 | 显示全部楼层
听过子公司?孙公司是什么?
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发表于 2025-12-5 10:03 | 显示全部楼层
我也听说过很多,建筑工程很多不结尾款,也包括了一些央企。而且承包工程还需要交大额押金。真的是这样只会自断后路。完全丧失了“诚信”二字。
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发表于 2025-12-5 10:04 | 显示全部楼层
烂尾盘活就像修旧船出海,船好坏是一回事,还得看海面是不是风平浪静
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