物业费到底包啥？两部委早写死了：这4件必管，3件不管

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就在上周，北京朝阳区某小区的业主们做了一件让物业公司措手不及的事：他们集体翻出了购房时签订的《物业服务合同》，仔细核对后，发现物业每月额外收取的50元“公摊电费”根本不在约定内。 经过向住建部门投诉，物业最终被迫向全小区业主退还了近一年违规收取的总额高达12万元的费用。

这个真实发生的故事，点破了一个很多业主都没意识到的真相：你每个月按时缴纳的物业费，可能养着不少“糊涂账”。
其实，国家发改委和住建部联合发布的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号），以及2024年最新印发的《关于进一步规范物业服务收费管理的通知》（建办房〔2024〕22号），早就把物业费的服务范围划得一清二楚。 文件就是业主的“权益护身符”，让我们能明明白白消费，不再被物业的模糊说辞牵着鼻子走。

物业费到底是笔什么钱？
简单来说，物业费不是物业公司的“工资”，而是全体业主为维护小区正常运转，共同出资的“公共服务管理费”。 它的核心服务对象是公共区域和公共设施，目的是让整个小区环境更安全、整洁、有序。
只要开发商交了房，无论你住没住，小区的保洁、保安、绿化养护这些公共服务都在持续进行，所以物业费都需要按时缴纳。 不过，有些地方对空置房有减免政策，具体情况可以咨询当地物业主管部门。

物业费里必须包含的9项服务
根据国家规定，你的物业费里一定包含了以下9项核心服务，物业公司如果少提供一项，都属于服务不到位。
（一）物业人员的工资福利：小区里的保安、保洁、维修师傅、客服管家，他们的工资、社会保险和法定福利，都从物业费里支出。 这是小区有“人”服务的基础。
（二）公共设施日常维护费：电梯的定期年检和日常小修、路灯和楼道灯的维护、给排水管道、健身器材的日常检修，这些费用都包含在内。 但要注意，如果是电梯整体更换、水管大规模改造这类大额支出，要用专项维修资金，不算在日常物业费里。
（三）清洁卫生费：小区道路、楼道、电梯轿厢、垃圾桶的日常清扫，生活垃圾的收集和清运，以及公共区域的消毒杀菌，这些开销都由物业费覆盖。

（四）绿化养护费：草坪修剪、树木浇水施肥、花卉补种、冬季防冻、夏季防虫，这些维护小区绿化的费用早已含在物业费里。 物业如果再单独收“绿化费”，就是重复收费。
（五）秩序维护费：保安24小时巡逻、小区大门值守、监控设备运行、节假日安全保障，这些维持小区秩序的开销都算在内。
（六）物业办公经费：物业办公室的办公用品、水电费、通讯费等维持正常办公的支出，会分摊到物业费里。
（七）固定资产折旧费：物业公司购买的电脑、打印机、维修工具、巡逻车等设备，会随着使用产生折旧，这部分成本也会计入物业费。

（八）公众责任保险费：物业为小区公共区域购买的公众责任保险，比如有人在小区公共区域意外受伤，或者公共设施损坏需要赔偿，相关的保险费用就从物业费里出。
（九）经业主同意的其他费用：比如小区公共区域的节日装饰、组织邻里节等公益活动支出，只要经过业主大会或业委会同意，相关费用也能从物业费中列支。
另外，根据建办房〔2024〕22号文件，物业公司必须定期在小区公告栏或业主群里公示物业费的收支明细，包括收入总额、支出项目（如人员工资、设施维修费）和公共能耗费使用情况，接受业主监督。 如果物业不公示，业主有权要求其公示。

可以直接拒绝的3笔费用
很多物业公司会“浑水摸鱼”收取额外费用。 根据规定，以下3类费用明确不包含在物业费里，或者不应重复收取，业主可以果断拒交。
1. 住宅内部设施设备的维修费用
你家屋里的电灯坏了、水龙头漏水、马桶堵了、电路故障，这些都属于私人区域的维修，责任在业主自己。 物业可以提供有偿维修服务，但这笔费用需要额外支付，不能算在物业费里。
2. 专项维修资金覆盖的大中修项目
像电梯大修、屋顶防水层整体翻新、外墙全面翻新、小区道路重修等大型工程，费用应当从购房时缴纳的住宅专项维修资金中列支。 物业公司不能将这些费用计入日常物业费，也不能要求业主额外分摊，除非专项维修资金不足且经过了业主大会的表决同意。  

3. 公共区域能耗费（若已含在物业费中）
楼道灯、路灯、电梯运行产生的电费等公共区域能耗，其费用通常已经包含在物业费成本中。 很多城市的实施细则，例如北京的《北京市物业服务收费管理办法》就明确规定，物业费包含“公共照明电费、电梯运行基础电费”，不得单独向业主收取。 如果物业费公示中已明确包含“公共区域能耗”，物业再收“公摊电费”就是重复收费，可以要求退还。

遇到物业乱收费或不作为，业主应该怎么办？
如果发现物业公司存在只收费不服务、服务严重不达标或者乱收费的情况，业主不应简单地以拒交物业费的方式对抗，因为这可能使业主自己面临违约责任。 正确的维权姿势是这样的：
第一步：收集证据，明确诉求
留好物业费缴费凭证、物业服务合同。 如果服务不到位，用手机拍下照片、视频，比如垃圾堆积、设施损坏的状态。 保留好与物业人员的沟通记录，如微信聊天、通话录音等。 明确你的诉求，是要求整改、退还乱收费，还是减免部分物业费。
第二步：先与物业公司理性沟通
带着证据，心平气和地与物业负责人沟通，说明问题并提出合理的整改期限。 先礼后兵，给物业一个解决问题的机会。

第三步：联合业主，借助集体力量
如果个人沟通无效，可以联合其他有同样困扰的业主。 如果小区成立了业主委员会，这是代表全体业主利益的法定组织，可以向业委会反映，由业委会出面督促物业整改，甚至有权启动更换物业的程序。
第四步：向政府部门投诉举报
这是最直接、最有效的途径之一。 针对物业违规收费、捆绑收费（如不交物业费就不给交水电费）等问题，可以向当地市场监督管理局拨打12315热线投诉。 针对物业服务质量不达标、不公示收支、资质等问题，应向当地的住房和城乡建设局（住建局）​ 的物业科投诉。 可以拨打12345政务服务热线，或登录当地住建局官网的政务服务平台提交投诉。 对于社区内的琐碎纠纷或物业推诿扯皮，也可以向所属的街道办事处或社区居委会反映，请求基层协调。

物业费是小区正常运转的“血液”，按时缴纳是业主的义务，而提供质价相符的服务是物业公司的责任。 2025年国家层面和地方层面相继细化的物业服务规范，目的就是让这笔钱花得明明白白。 作为业主，多了解一些规定，就能多一份底气，共同守护好自己的钱包和美好的居住环境。

superjiaming

真的有人管吗

cjlcjl

我们小区公共设施照明费已经单独交费二十年了，每户每年一百元。

cjlcjl

应该彻底消灭物业服务公司。让业主自主管理。居委街道协助。让业主前住得舒服，住得安心，