北京楼市惊现“冰火两重天”！11月新房网签量下跌，二手房环比大涨19.5%

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看到北京11月的楼市数据，我第一反应是：这市场是不是分裂了？ 一边是新房网签量环比暴跌31.25%，直接跌到今年单月第二低；另一边二手房居然逆势上涨19.52%，单月成交冲上1.4万套。 这种“新房冷到发抖，二手房热到冒汗”的极端反差，在北京近几年楼市里几乎没见过。 更让人纳闷的是，明明11月有12个楼盘拿到预售证，新增3000多套房源，但实际开盘的只有3个。 开发商捂着房子不卖，购房者却扎堆抢二手房，这背后到底发生了什么？
先说新房，11月北京新建商品住宅只成交了2414套，这个数字甚至不如部分热门楼盘单次开盘的推房量。 从供应端看，11月新拿预售证的楼盘其实不少，像龙湖、中海、懋源这些头部房企都有项目入市，但真正开盘的只有龙湖恩祥·凌雲颂、北京隅·海岄和中建壹品·海宸元境这三个。 中建壹品项目开盘当天卖了183套，算是不错的成绩，但另外两个项目连数据都没敢公布。

开发商不开盘，根本原因还是卖不动。 现在北京新房市场面临两个难题：一是价格卡得太死。 限价政策下，新房备案价被严格控制，房企利润空间被压缩，尤其是地段一般的项目，定价高了批不下来，定价低了亏本。 二是购房者越来越谨慎。 期房风险摆在那里，去年以来部分房企暴雷的阴影还没散，很多人宁愿多花点钱买二手房，至少能马上入住，不用提心吊胆等着交房。
还有个细节值得注意：11月新获预售证的楼盘里，不少是改善型高端项目，比如璞樾、懋源·骊橒臺这些单价10万+的楼盘。 这类房子总价高，目标客户群小，在市场观望情绪浓的时候，去化速度自然慢。 开发商索性推迟开盘，等市场回暖再说。
再看二手房，11月14446套的成交量的确亮眼。 这种逆势上涨背后，其实是政策、需求和心态三方驱动的结果。

政策上，北京最近优化了“认房不认贷”标准，房贷利率也降了。 对于想换房的人来说，卖掉旧房再买新房的首付压力小了很多。 不少家庭趁着政策窗口期加速置换，尤其是学区房买家——11月正好是学区房交易的传统小高峰，家长得赶在明年入学登记前完成过户。
需求端的变化更明显。 现在购房者普遍有种“现房安全感”。 二手房看得见摸得着，周边配套成熟，不用赌规划能不能落地。 我查了链家平台的数据，11月北京二手房调价房源中，降价占比超过八成，平均降幅在5%左右。 房东愿意让价，购房者议价空间大了，成交量自然上去。
另外，二手房市场的结构性热度也很突出。 朝阳、海淀这些核心区的老破小，因为总价低、地段好，成了刚需上车首选；而西城、东城的学区房虽然单价高，但靠着教育资源硬通货，依然有家长接盘。 反观郊区新房，比如房山、大兴的一些项目，去化周期已经拉长到20个月以上。

新房和二手房的冷热不均，本质上反映的是购房逻辑变了。 过去大家追新盘，觉得新房设计新、户型好，升值潜力大。 但现在，安全感和流动性成了第一考量。 二手房即买即住，学区、医疗这些资源都是实的，比画饼的规划更靠谱。 尤其是总价500万以下的二手房，成了市场交易主力。
这种分化也暴露了开发商的困境。房企想靠高端项目赚利润，但市场接盘侠不够；刚需盘又因为限价和资金压力不敢大规模推货。 结果就是新房市场青黄不接，购房者只能转向二手房。 ​
现在北京的购房者面前好像摆着两道菜：一道是新房，看着光鲜但得等，还可能踩雷；另一道是二手房，卖相普通但能立马端上桌。 如果是你，会怎么选？ 有人说“买新不买旧”，但现实是越来越多的人用脚投票选了二手房。 这种选择背后，到底是短期谨慎，还是长期趋势？ 评论区聊聊你的看法。