北京东三环地块遭173轮报价争夺，懋源地产豪掷50亿元拍下，未来售价或超10万元／平米

镜花水月

本报记者  李凯旋   北京报道
好地块永远不缺买家。11月25日，北京备受关注的松榆里地块成交，多家房企在竞拍现场激烈争夺，在百轮举牌之后，懋源地产脱颖而出，以50.24亿元的价格将松榆里地块纳入囊中，仅成交楼面价便已经达到6.2万元/平米。业内预计，项目入市后，售价在10万元/平米至12万元/平米。
同一日，北京房山区的一宗地块则是底价成交。业内认为，这一成交情况反映出房企投资趋于理性，且北京南北区域地块开发逻辑不同。
房企百轮举牌三环地块
11月25日，北京三环的一宗核心地块成交，该宗地块为朝阳区松榆里地块。《华夏时报》记者了解到，该宗地块一经上架便备受关注，竞拍时吸引了包括懋源地产、首开集团、金隅地产、建发集团等多家房企参与。
值得关注的是，竞拍现场相当激烈，在经过7轮线上报价、166轮现场竞价之后，懋源地产以50.24亿元的价格将这宗地块纳入囊中，成交楼面价为6.2万元/平米，溢价率达到18.21%。
当前，市场遇冷，多数房企囊中羞涩，民营房企更是少见斥巨资拿地，即便有拿地意愿，近两年也是多以联合体的形式出现在土拍现场。那么，松榆里地块到底有什么样的吸引力，引房企热烈争夺？
据悉，松榆里地块占地约2.89公顷，规划建筑面积约8.08万平米，地块容积率2.8。从规划上来看，松榆里地块交通优势明显，距离14号线北工大西门站直线距离仅200米，且可以通过换乘快速抵达金融街、望京等核心区。
“松榆里地块旁正在规划的11号线东段也已经预留了接口，建成后双轨交汇优势将进一步显现，通勤便利性也会显著提升。”中指研究院土地市场研究负责人张凯对《华夏时报》记者表示。
值得一提的是，松榆里地块出让文件中明确鼓励设置下沉庭院，通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通。对此，张凯表示，这一设置充分凸显“好房子”建设导向，预计项目将融合下沉式景观、公共空间与地铁接驳系统，形成独特的社区品质标签。
周边新房项目短缺
《华夏时报》记者注意到，松榆里地块被热抢的另一个原因还有一个，或许是“不愁卖”。松榆里地块周边主要是二手房，且多数为“老破小”。
张凯表示，松榆里区域二手房挂牌均价约5.2万元/平米，总价230万元左右房源占比超六成，房龄普遍超过30年。目前，区域内有一个在售的新房项目，能建·东誉府，其近期成交均价约为10.6万元/平米。由此可见，松榆里区域存在存量市场老化与改善需求释放空间不足这一结构性错配的问题。
“松榆里地块后续预计建造120平米至180平米的改善型户型，填补板块产品空白。结合区域行情，未来售价预计在10万元/平米至12万元/平米这一区间。”张凯如此预估后续松榆里地块的发展。
与松榆里地块竞拍火热不同，房山区的广阳城地块则由北京城建以底价摘得，价格为14.71亿元，住宅部分的成交楼面价约为1.81万元/平米。实际上，广阳城地块配套也很完善，其紧邻房山线广阳城站，周边规划有山姆会员店、宣武医院房山院区等配套，具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力。
“但需要关注的是，当前房山区房地产市场整体库存规模较大，需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出。因此，该项目需通过差异化设计提升竞争力，并注意平衡商业配套带来的便利与潜在噪声影响。”张凯对《华夏时报》记者表示。
房企投资趋于理性
百轮举牌实际上已经鲜少在土拍市场上出现。正如松榆里地块一般，其正是因为稀缺性才获得房企青睐。
11月4日，大兴区西红门镇地块以19.04亿元底价成交，竞得人是“中建壹品+湖北联投”联合体，地块成交楼面价3万元/平方米。中指研究院发布的数据显示，这一价格较2023年周边地块成交价下降约25%，而价格调整则显示出市场回归理性的趋势。
虽然松榆里地块受到房企抢夺，但项目入市后能否也出现土拍时的火热场景则需要先画上一个问号。
“尽管松榆里地块在环线位置和配套成熟度方面具备优势，但受当前楼市消费降级影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞。同时，邻近的黄杉木店、三间房及十八里店等板块均有多个新房项目入市，对客户形成分流。因此，该地块项目若想实现市场突破，关键在于合理控制产品面积与总价，通过提升产品性价比，有效吸引来自下游板块及竞争项目的潜在客群。”张凯对《华夏时报》记者表示。
张凯进一步表示，松榆里与广阳城两宗地块分别代表了北京土地市场中核心区稀缺土地与近郊潜力板块的不同开发逻辑。前者依托高确定性区位主打改善产品，后者则需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值，两者的成交结果不仅是当前市场需求的真实体现，也预示着房企在战略布局上将面临更深层次的分化。
责任编辑：张蓓   主编：张豫宁

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