“银行直供房”批量上架背后：普遍低于市价25%，骨折价能捡漏吗？

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纵观近期房地产市场，努力卖房的除了中介，还有银行。临近年底，阿里资产、京东资产等第三方拍卖平台集中上架了一批“银行直供房”，挂牌方以中小银行及地方农商行为主，梳理发现，这些房源大多源于不良贷款处置。值得注意的是，在定价方面，银行普遍采取“以价换量”策略，起拍价多数低于市场评估价25%以上，部分资产折价幅度更为显著。
在传统法拍程序已经成熟的当下，银行为何亲自下场“卖房”?有银行专家直言，年内银行按揭不良率整体上行，部分银行上升幅度超过20bp。而以往不良房产处置周期长达2-3年，现在通过直售模式，半年内就能完成变现，有效加快银行资金回收。然而，有业内人士提醒消费者，个别银行挂牌转让的是“债权”而不是房子，如果不慎购买，后期可能无法办理权属变更手续。
起拍价普遍低于中介挂牌价，地方城商行是直供房出售“主力军”
近期，如果在阿里资产等第三方拍卖平台随机输入地方中小银行关键词，可以看到大量已经上架待售的“银行直供房”。与传统法拍房不同的是，从产权归属层面看，此类“直供房”出售前产权已归银行，是银行通过以物抵债等司法程序理清债权债务后收回的房产。普通法拍房拍卖前产权仍在原房主名下，因债务问题被法院强制拍卖，成交后才能过户。
11月19日，由南京银行直供的4处商铺拍卖成功，评估总价1783万元，起拍价600万元，成交价721万元，成交价相对市价打了六折。无独有偶，兰州农商行9月底拍卖的兰州市城关区一套125平方米抵债房产，以151万元成交。而该小区同户型的中介挂牌价均在180万至220万元之间。

事实上，上述成交案例非常普遍。实际操作中，银行直售房源多以拍卖出价形式售卖，其单价普遍比市价低20%—30%甚至更多，并且出现了不少起拍价在5万元以内的“白菜价”住宅。
梳理可见，近期，从国有大行到地方银行，纷纷积极上架出售银行直供房，但从比例上来说，中小银行还是挂牌主力军。根据数据统计，在城商行中，兰州银行年内挂牌直售房产标的为1779个，比去年挂牌数增长超过50%。吉林银行挂牌出售的房产超过2000个，天津银行超过1200个。
上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚日前在接受采访时表示，当前银行直售集中在三类资产：优质住宅、变现周期短的商铺、产权清晰的标准厂房。这类资产占银行不良房产总量的40%—50%，具有评估标准统一、法律关系简单的特征。
正如曾刚所言，相较于法拍房可能存在的长期租约、民间借贷等纠纷隐患，此类直供房相当于银行已经帮购房者过滤了一遍风险。“银行会提前完成债权债务剥离，购买这类房产的法律风险一般会低于传统法拍房。”有业内人士表示，银行直供房在挂牌前，会做三轮产权核查，隐性租约、二次抵押这些问题都会提前剥离，在保障购房者权益的同时，也提升了该类房源的市场热度。
法拍市场低迷迫使银行亲自下场售房，下单前注意甄别能否办理“权属变更”
银行近期缘何集中“下场”售房?财经专家董希淼表示，银行“直供房”的出现，体现出商业银行，特别是中小银行在不良资产处置方面的多重困境。传统处置路径从贷款违约到最终完成房产销售通常需耗时两年以上，而当前市场环境下周期可能进一步拉长。相比之下，直接销售房产能有效加快资金回收。
开源证券研报显示，中报上市银行按揭不良整体上行，部分银行上升幅度超20bp，但由于按揭抵押品充足，同时利率调降亦大幅缓解居民端还款压力，降低了房贷客户违约概率，故当前按揭不良率绝对水平在各类零售贷款中仍最低，其风险仍处可控区间。
法拍市场的低迷，则从侧面加速了银行向直售模式的转型。据中指研究院统计，2025年1—10月，全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍数量60.5万套，同比下降5.7%;房源累计拍次共105.8万次(同一标的物可能存在一拍、二拍等多次拍卖)，最终成交拍品数量为13.8万套，同比下降2.4%，清仓率22.8%(成交拍品/交易截止拍品)，总成交金额2048.7亿元，同比下降22.5%。
此外，当下数字化平台的成熟降低了银行直面C端市场的门槛，让其能以低成本触达海量购房者。而对于大宗不良资产，更常见的是采取“打包甩卖”的方式，将其出售给专业的AMC，以快速降低账面风险。

虽然银行直供房有低价、剥离风险等诸多优势，但是购房者下单前仍需“睁大眼睛”。
据《每日经济新闻》报道，同样是房屋拍卖，“债权转让”和“抵债资产”是完全不同的概念。有些竞拍须知小字部分明确标明，拍卖标的(以该房屋为抵押物的债权)可能存在着瑕疵或尚未发现的缺陷，包括但不限于“无法办理权属变更手续”等8大类风险。(竞买人)在参加拍卖时务必注意，有些债权看似是房屋拍卖，实际上并非直供房屋买卖，而是债权转让，存在更多风险，要注意查看核实清楚。
对此，北京德和衡(上海)律师事务所高级合伙人、德和衡研究院上海分院院长白耀华日前指出，银行直供房为购房者提供了一个看似充满机遇的“捡漏”新渠道。然而，银行作为专业的金融机构和理性的“商人”，其核心诉求是快速、合规地处置变现。因此，这些房产的交易结构和法律文件均经过精心设计，机遇背后隐藏着与普通二手房、法拍房截然不同的法律风险，竞买人必须摒弃“捡漏”心态，以“专业”对抗“专业”。

记者:苏冉 编辑:刘丹 校对:汤琪

华语天空

银行卖房比中介还拼，捡漏别忘看产权！

华语天空

购买“银行直供房”的朋友务必小心，因为你买的可能是（债务）。

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25%，预示整体房价还有25%的下跌空间。

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有业内人士提醒消费者，个别银行挂牌转让的是“债权”而不是房子，如果不慎购买，后期可能无法办理权属变更手续。

酷狗e族

银行的房子谁敢买？？？万一买到了有人住的不搬走的谁给你处理？？？？

922b3eb6

拍卖的是不良贷款不是房子，不要上当！！！！

oppledr

各方势力都在套现，地板价底下还有地板价

qqwa1234

发各种“提醒”不要买的，是房屋中介吧

hnn

第二批韭菜进场，过几年第三批......房地产安全落地