北京房地产未来五年怎么走？十大重点值得关注 | “十五五”系列解读

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11月26日，《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（简称“十五五”规划建议）发布，将房地产政策融入“着力保障和改善民生”重点任务，明确以“持续推进住有所居”为目标，推动房地产发展模式转型与品质升级。

表：北京“十五五”规划建议与“十四五”规划建议中房地产主要内容对比

资料来源：北京市人民政府，中指研究院综合整理

【中指解读】
北京“十五五”规划建议提出了实现“持续推进住有所居”目标的八项举措，侧重新模式构建、品质提升等，对比“十四五”规划建议，内容更加细化。另外，大力实施城市更新、促进人口与城市发展相适应等内容也跟房地产密切相关。

加快构建房地产发展新模式
“十五五”规划建议明确提出“加快构建房地产发展新模式”，这一表述放在首位，意味着北京房地产政策重点的深化与调整。与“十四五”规划建议相比，“十五五”规划建议不再局限于“完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系”，而是从更宏观层面推动房地产行业转型。规划强调完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度，表明未来北京将更加注重市场与保障的有机结合，既尊重市场规律，又强化政府在对困难群体住房保障中的责任。

推动站城融合发展，优化土地供给
“十五五”规划建议提出“推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地”，旨在通过土地供应优化促进职住平衡，减少通勤压力。同时，规划明确要求“完善住宅、商业、社区服务等生活配套设施”，也体现了北京不断强化从单纯解决住房问题转向打造完整社区、提升生活品质的思路，未来北京新建住宅区或将更加注重配套设施同步规划、同步建设，存量住宅小区也有望进一步完善生活配套设施，提升居民生活便利度。

优化保障性住房供给
“十五五”规划建议提出“优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”，与“十四五”规划建议相比，一方面，从“加大供给”调整为“优化供给”，意味着北京“十五五”期间保障房工作的重心将从追求规模扩张转向追求精准匹配，也是住房政策更加精细化的一种体现，“优化”或体现在供给结构、空间分布、房屋渠道来源、品质等多个方面，其中“加大存量资源盘活力度”就是关键举措之一，预计未来存量房屋（不局限于存量商办用房）改建等的力度将加大。另一方面，“十五五”规划建议更加明确地将“城镇工薪群体”纳入保障范围，扩大了政策覆盖面。
根据北京住建委发布的最新数据，“十四五”时期，北京累计建设筹集保障房67万余套（间）、竣工43万套（间），公租房备案家庭保障率达到85.5%，住房保障工作取得明显成效。

扩大租赁住房有效供给
“十五五”规划建议强调“扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场”，或意味着北京将继续大力发展租赁市场，特别是长期租赁和专业机构运营，为不同群体提供稳定、高质量的租赁选择。本次虽未明确提及利用存量低效商办项目改造、集体土地建设租赁住房等方式，但预计未来盘活存量商办项目用于租赁住房仍将是重点方向。

创新解决城市服务保障人员住房问题
“十五五”规划建议特别提出“探索‘一张床、一间房’模式，改善城市运行服务保障人员居住条件”，这一举措直面超大城市运行中基层服务人员住房难题，体现了政策的人性化和精准化，通过提供更加灵活、经济的住房选择，北京有望更好地保障城市运行所必需的各类服务人员的居住需求，增强城市的包容性和可持续发展能力。

增加改善性住房供给
本次明确提出要“增加改善性住房供给”，当前改善性住房需求较为多元化，包括以小换大、以旧换新、功能优化、品质升级等方面，因此供给也需要更加多样化，除了适度增加大面积住房供给外，预计好设计、优品质、完善配套设施的住房将有所增加，有望进一步带动改善性住房需求释放。“增加改善性住房供给”与“优化保障性住房供给”清晰地展示了北京“十五五”期间的住房政策框架。

建设“好房子”，提升住房品质
“十五五”规划明确提出“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，进一步表明政策向提升质量转变，物业相关提法与“十四五”规划建议相比，虽然字数明显减少，但内容更加聚焦。从“好房子”建设角度来看，2024年以来北京已经发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》和《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，未来“好房子”标准或将进一步规范，合理引导预期。

建立房屋全生命周期安全管理制度
本次明确提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，也体现了对房屋安全管理的全程化、系统化思维，将从源头上提升房屋建设和使用安全水平。此前上海已经出台了相关试点工作方案，明确2025年先行在浦东、黄浦、静安、徐汇、杨浦、闵行等区试点房屋安全管理三项制度，其中房屋养老金个人账户资金由住宅维修资金业主账户直接转化，公共账户由各区探索建立，预计北京相关政策也有望加快推进。

大力实施城市更新
从“十四五”规划建议“实施”到“十五五”规划建议“大力实施”，力度增加的同时，具体提法上也更加注重“整体性、系统性”，标志着北京城市更新工作进入全面深化阶段，本次强调区域综合性更新，并侧重与产业焕新、功能优化等深度融合，鼓励产权主体自主更新、稳步推进城中村改造、推进完整社区建设等均有提及。值得注意的是，“十五五”规划建议着重提出了对实施机制的突破，致力于破解资金平衡等核心难题，明确要“加强制度创新和政策集成，完善以需求为导向、项目为牵引的分类实施机制，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索建立可持续的更新模式”，通过系统性的资源配置，不断激发城市活力。

调整人口分布改善住房空间结构
“十五五”规划建议强调“推动人随产业走、人随功能走，严控首都功能核心区常住人口规模，增强城市副中心、平原新城对人口的承载能力”，推动人口和住房供应合理分布，将有利于缓解中心城区压力；同时，通过“强化大型居住区产业功能，完善基础设施和公共服务配套，促进职住商服平衡”，北京有望逐步改善职住不平衡问题，提高城市运行效率。
整体来看，北京“十五五”规划建议中将住房问题与首都功能、超大城市治理、民生福祉等深度融合，核心聚焦供给优化、制度革新、品质升级、存量激活等方面，加快构建房地产新模式、提升居住品质等是重点，持续推进住有所居。另外，本次对人口调控的提法强调“实施分区域差异化人口调控”，相比“十四五”规划建议也相对灵活，明确提出要完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施，预计“十五五”时期，北京吸引青年人口的政策有望加力，这对于房地产也将形成利好。

yzszh64

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