北京卫星城楼市大洗牌，谁能活？

陪着寂寞看孤单

卫星城是指在大城市（中心城）周边一定距离内，为分担中心城区人口、产业、交通等压力而规划建设的、具有相对独立性但又与中心城紧密联系的城镇。

当北京城的扩张大潮褪去，北京的房山、顺义、昌平、亦庄、石景山等区域的楼市分析，可以按照“卫星城”逻辑去推理。
有心的朋友已经发现，上述所提及的城区里没有通州，没错，目前通州还不能当作卫星城看待。
因为通州是北京副中心的特殊地位，持续的大规模投资，以及产业和政府机构的迁入，让通州成为“通利福尼亚”的故事还在持续。
它的能级将来必然比上述几个卫星城高，但是到底与主城形成什么样的关系，有待观察。
日前，北京市为稳定房地产市场，取消了具有购房资格家庭在五环外买房的套数限制。
五环外，正是上述几个卫星城和主城的主要分界线。
政策出台之后，8月份的北京新房成交数据略有起色，但是卫星城们的新房成交增幅一般。
来自北京市住建委网签数据显示：8月北京新房住宅网签3135套，环比上涨8.82%，五环外成交占比约80%，但环比增幅仅约2.3%。
这其中，通州新盘上市比较多，朝棠揽阅等项目销量比较大，如果除去通州，剩下卫星城的新房成交增幅更低。
长期以来，北京卫星城的购房客户始终呈现 “本地改善+主城外溢” 的二元结构。
本地客户主要由地缘性就业群体构成，购房需求集中在 “老换新”、“小换大” 的改善型消费；而外来客户则是主城高房价挤压下的外溢群体，他们因主城购房门槛过高，被迫将目光投向距离主城较近的卫星城，形成了 “工作在主城、居住在卫星城” 的通勤模式。
在房价上涨周期中，外溢客户往往成为推动卫星城房价攀升的主力。以亦庄为例，2018-2021年期间，来自朝阳、丰台的外溢客户占比一度达到45%，他们看中的是亦庄房价与主城近30%的价差，和相对便捷的通勤条件。
昌平回龙观地区凭借 “海淀后花园” 的区位优势，吸引了大量中关村科技企业员工，外溢客户占比长期维持在60%以上。
这些外来客户的涌入，不仅推高了房价，更形成了 “外溢依赖” 的市场惯性，使得卫星城逐渐丧失了对本地需求的培育耐心。
2025年以来，北京主城供地计划的结构性调整，正在从源头上切断外溢客户流向卫星城的通道。
这条由内而外的 “供地拦截链”，让各个卫星城都感受到了前所未有的客户流失压力。
今年以来，北京市已供应土地当中，五环内的核心区域地块开始增加，海淀区更是逆转了长期供不应求的局面，新增的地块数量创纪录。
此外，主城区还在卫星城上游区域供地，进一步对主城外溢客户进行了截流。
以朝阳区和亦庄为例，朝阳区开始在朝阳客户来亦庄买房的“必经之路”的十八里店地区大规模供地，整片区开发，截断了朝阳区往亦庄外溢的客户。
十八里店距国贸12公里，通勤时间比亦庄缩短20分钟，导致亦庄河西区新项目外溢客户占比从45%骤降至22%，使得亦庄河西区中高端改善需求迅速减少。
亦庄河西区最具中产改善特征的中海京叁号院2025年8月成交价约6.8万/㎡，较2023年跌19.5%，180㎡以上户型成交周期超18个月。
再如，2025年海淀宝山地块供应，售价约8.5万/㎡，使得石景山西部首钢园等地的售价7万+的高端项目失去了吸引力。
过去石景山大面积段户型的主要买家就是海淀溢出的改善客户，如今海淀西四环到西五环出现了好几个新盘，让那些有经济实力、有海淀情结的客户直接原地买房。
外溢客户流失的同时，卫星城还面临本地客户 “回流主城” 的二次冲击。
随着主城供地增加和部分区域价格调整，一些有实力的本地改善客户开始逆向选择，放弃卫星城的大面积户型，转而购买主城的小面积次新房。
石景山某开发商营销总监坦言：“我们有客户卖掉北辛安的150㎡三居，加钱置换到海淀的120㎡四居，就为了孩子能享受更好的教育资源。”
这意味着卫星城房价首次真正依赖本地改善客户支撑，而这种支撑力的强弱，直接取决于区域内就业机会的多少和高薪岗位的数量。
各个卫星城接下来面临的房地产变局不同。
以亦庄为例，虽然面临一些大企业收缩的困境，但集成电路产业的崛起形成了有效缓冲。
2025年春季双选会数据显示，亦庄20余家集成电路企业提供1320个优质岗位，博士岗位年薪高达60万—150万元。
这种产业韧性使得亦庄核心区房价虽有回调，但仍能维持在6-6.5万元/㎡的水平，明显高于其他卫星城。
相比之下，产业空心化的石景山处境艰难。尽管经过十余年转型，石景山仍然缺乏高附加值产业支撑，难以孕育足够的高薪岗位。这直接导致石景山本地改善需求疲软，二手房成交中 “老破小”占比高，形成 “低水平循环” 的市场格局。
昌平则呈现明显的内部分化。未来科学城集聚了小米科技园、百度总部等企业，8万高薪岗位支撑起回龙观次新房价在5-6万/㎡相对坚挺；而缺乏产业支撑的沙河、南口板块，房价已跌破3万/㎡。这种分化印证了产业就业对房价的决定性作用。
当外溢客户的 “拐杖” 被供地调整抽走，北京卫星城终于站在了 “内生发展” 的十字路口。
那些能够培育优质产业、创造高薪岗位的卫星城，将在这场调整中站稳脚跟；而缺乏产业根基的区域，则可能陷入漫长的调整周期。
卫星城的房价逻辑，正在从 “价差套利” 回归 “价值本源”，从卫星城的在售新房表现来看，外溢客户流失后的市场调整已全面展开。那些依赖价差红利、缺乏产业支撑的项目降价最为剧烈，而拥有本地就业基础的区域虽有调整但仍能维持基本去化。
北京卫星城的新房市场，正在经历一场残酷的 "去泡沫" 过程，产业根基的深浅成为决定项目生死的关键。