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[科学观察] 上海房价大幅降价区域

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发表于 2025-11-24 17:18 | 显示全部楼层 |阅读模式

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临港新城房价跌回5年前? 一套房直降百万无人接盘? 数据显示,这个曾被称为“下一个陆家嘴”的区域,二手房挂牌量激增300%,但成交周期却拉长到半年以上。 投资客集体抛售的背后,是上海楼市正在经历一场无声的“资产大考”。
临港新城的二手房均价从2021年高峰期的4.2万/㎡跌至2024年初的3.3万/㎡,部分楼盘甚至出现2.8万/㎡的成交价。 这个曾经靠着自贸区新片区概念火爆全城的区域,如今面临着供应量过剩的困境。 截至2023年底,临港新建商品住宅库存量达到上海全市的18%,但月均去化量仅占全市的5%。
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在临港主城区,晚上亮灯率不足四成的楼盘比比皆是。 一位中介透露,某知名楼盘交房三年后,仍有超过一半的毛坯房空置。 投资客们开始恐慌性抛售,但接盘者寥寥。 与临港类似,奉贤金汇板块的新房价格从3.5万/㎡回落至2.8万/㎡,金山新城的部分二手房源甚至跌至2.3万/㎡。
这些远郊区域的共同特点是基础设施跟进缓慢。 以临港为例,虽然规划了多条轨道交通,但目前仅靠16号线支撑,从市区通勤仍需2小时以上。 商业配套方面,大型商业体开业时间一再推迟,医疗资源也相对匮乏。
在松江新城地铁站周边,房龄20年以上的楼梯房价格较2021年下跌15%,而同一区域的新房价格仅微调5%。 这些没有电梯、户型陈旧的“老大楼”正在被市场淘汰。 一位看房者直言:“同样的总价,我为什么不去买带精装、人车分流的新盘? ”
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嘉定新城核心区的老小区面临同样困境。 某建于2005年的小区,两房户型挂牌价从420万降至350万,仍难成交。 与此同时,距离该小区1公里处的新盘,单价高出1.5万却销售火爆。 青浦新城的情况更为极端,部分老旧小区的成交周期超过200天,房东不得不连续降价5-10次才能脱手。
房地产平台数据显示,上海外围新城区域的老旧住宅,平均成交价较挂牌价有8-12%的议价空间。 购房者开始用脚投票,拒绝为过时的产品买单。
前滩周边某些号称“前滩南”的板块,房价从12万/㎡的高点回落至9万/㎡。 这些区域在规划利好释放期被过度炒作,但当规划落地速度放缓,价格水分就被挤出。 某中介门店经理透露,投资客占比超过40%的楼盘,近期出现集中挂牌现象,单月新增房源量是往常的3倍。
一些尚未成熟的概念规划区更是惨淡。 某号称“数字产业新城”的区域,规划落地迟滞,配套迟迟未能完善,房价较最高点下跌25%。 当地中介坦言:“现在来看房的人,第一句话都是问规划到底什么时候能实现。 ”
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在上海各个区域,存在硬伤的房产普遍需要降价15-30%才能成交。 靠近高架的房源,即使价格比同小区其他房源低20%,仍然少人问津。 某购房者表示:“现在选择多了,没必要将就。 ”
顶楼和一楼房源除非带有花园或地下室优势,否则成交价普遍低于中间楼层10%以上。 户型存在缺陷的房产更是难卖,某套位于内环线的“手枪户型”公寓,挂牌两年降价百万才最终成交。 没有学区加持的老公房,即便位于中心城区,也面临有价无市的尴尬。
与降价区域形成鲜明对比的是,黄浦区部分优质小区的房价依然稳定在15万/㎡以上。 静安寺周边的豪宅项目,2023年四季度甚至出现单价突破20万/㎡的成交案例。 徐汇区某知名学区房小区,50平米的小户型总价始终维持在800万左右。
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这些核心区房产的成交周期明显更短,平均在30天内就能完成交易。 议价空间也较小,通常只有3-5%。 一位资深房产顾问指出:“优质地段的稀缺房源,房东依然保持着较强的定价权。 ”
链家平台数据显示,2023年四季度,内环内二手房成交量仅下降8%,而外环外降幅达到35%。 成交量分化背后,是购房者对资产价值的重新评估。 当前市场环境下,购房者更倾向于为确定性付费,宁愿多花预算购买核心地段的优质资产。
上海房地产市场的调整正在改变人们的购房逻辑。 以往被忽视的居住属性,如今成为定价的核心要素。 通勤便利性、小区品质、户型设计等硬指标,正在取代概念炒作成为房价的支撑点。
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购房者开始用更专业的眼光审视房产价值。 他们会比较同一区域内不同品质楼盘的价格差异,仔细计算通勤成本,甚至开始关注物业服务的细节。 某位连续看房半年的购房者说:“现在买房就像挑水果,宁愿多花钱买新鲜的,也不贪便宜买快要烂的。 ”
中介行业的生态也在变化。以往靠忽悠概念就能成交的时代过去,现在需要给客户提供更详细的数据分析。 包括周边配套建设进度、小区真实入住率、历史成交价格曲线等。 一位从业十年的经纪人感慨:“市场教育了所有人,包括我们自己。 ”
尾声:当购房者开始用显微镜审视每一套房产,当投资客发现概念炒作不再灵验,这是市场的退烧,还是价值回归的开始? 在你看来,那些跌价区域是否还藏着被错杀的机会?
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发表于 2025-11-24 17:54 | 显示全部楼层
哈哈!跌?唐镇这新房开盘价8万一平!跌?跌个大头鬼
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发表于 2025-11-24 18:01 | 显示全部楼层
可能还有最后的机会 最近有消息上海要全面取消购房限购 这对于想要甩卖自己房产的人也是一个最后机会!
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发表于 2025-11-24 18:21 | 显示全部楼层
上海应该把世博板块改造下,市中心旧楼太多,可以实现宜居经济双收益
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发表于 2025-11-24 18:25 | 显示全部楼层
现在的新房过几年不也是老房了吗?难道要把房子当成消费品了吗
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发表于 2025-11-24 18:26 | 显示全部楼层
再收割最后一波吧
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发表于 2025-11-24 19:30 | 显示全部楼层
这房价图是忽悠图,实际价格更低!
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发表于 2025-11-24 19:32 | 显示全部楼层
江桥6.2万,你买!
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发表于 2025-11-24 19:56 | 显示全部楼层
当年吹到天上,原来是割韭菜
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发表于 2025-11-24 20:16 | 显示全部楼层
老小区改建一下吧。。。
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