上海房价大幅降价区域

kingfirefly

临港新城房价跌回5年前？ 一套房直降百万无人接盘？ 数据显示，这个曾被称为“下一个陆家嘴”的区域，二手房挂牌量激增300%，但成交周期却拉长到半年以上。 投资客集体抛售的背后，是上海楼市正在经历一场无声的“资产大考”。
临港新城的二手房均价从2021年高峰期的4.2万/㎡跌至2024年初的3.3万/㎡，部分楼盘甚至出现2.8万/㎡的成交价。 这个曾经靠着自贸区新片区概念火爆全城的区域，如今面临着供应量过剩的困境。 截至2023年底，临港新建商品住宅库存量达到上海全市的18%，但月均去化量仅占全市的5%。

在临港主城区，晚上亮灯率不足四成的楼盘比比皆是。 一位中介透露，某知名楼盘交房三年后，仍有超过一半的毛坯房空置。 投资客们开始恐慌性抛售，但接盘者寥寥。 与临港类似，奉贤金汇板块的新房价格从3.5万/㎡回落至2.8万/㎡，金山新城的部分二手房源甚至跌至2.3万/㎡。
这些远郊区域的共同特点是基础设施跟进缓慢。 以临港为例，虽然规划了多条轨道交通，但目前仅靠16号线支撑，从市区通勤仍需2小时以上。 商业配套方面，大型商业体开业时间一再推迟，医疗资源也相对匮乏。
在松江新城地铁站周边，房龄20年以上的楼梯房价格较2021年下跌15%，而同一区域的新房价格仅微调5%。 这些没有电梯、户型陈旧的“老大楼”正在被市场淘汰。 一位看房者直言：“同样的总价，我为什么不去买带精装、人车分流的新盘？ ”

嘉定新城核心区的老小区面临同样困境。 某建于2005年的小区，两房户型挂牌价从420万降至350万，仍难成交。 与此同时，距离该小区1公里处的新盘，单价高出1.5万却销售火爆。 青浦新城的情况更为极端，部分老旧小区的成交周期超过200天，房东不得不连续降价5-10次才能脱手。
房地产平台数据显示，上海外围新城区域的老旧住宅，平均成交价较挂牌价有8-12%的议价空间。 购房者开始用脚投票，拒绝为过时的产品买单。
前滩周边某些号称“前滩南”的板块，房价从12万/㎡的高点回落至9万/㎡。 这些区域在规划利好释放期被过度炒作，但当规划落地速度放缓，价格水分就被挤出。 某中介门店经理透露，投资客占比超过40%的楼盘，近期出现集中挂牌现象，单月新增房源量是往常的3倍。
一些尚未成熟的概念规划区更是惨淡。 某号称“数字产业新城”的区域，规划落地迟滞，配套迟迟未能完善，房价较最高点下跌25%。 当地中介坦言：“现在来看房的人，第一句话都是问规划到底什么时候能实现。 ”

在上海各个区域，存在硬伤的房产普遍需要降价15-30%才能成交。 靠近高架的房源，即使价格比同小区其他房源低20%，仍然少人问津。 某购房者表示：“现在选择多了，没必要将就。 ”
顶楼和一楼房源除非带有花园或地下室优势，否则成交价普遍低于中间楼层10%以上。 户型存在缺陷的房产更是难卖，某套位于内环线的“手枪户型”公寓，挂牌两年降价百万才最终成交。 没有学区加持的老公房，即便位于中心城区，也面临有价无市的尴尬。
与降价区域形成鲜明对比的是，黄浦区部分优质小区的房价依然稳定在15万/㎡以上。 静安寺周边的豪宅项目，2023年四季度甚至出现单价突破20万/㎡的成交案例。 徐汇区某知名学区房小区，50平米的小户型总价始终维持在800万左右。

这些核心区房产的成交周期明显更短，平均在30天内就能完成交易。 议价空间也较小，通常只有3-5%。 一位资深房产顾问指出：“优质地段的稀缺房源，房东依然保持着较强的定价权。 ”
链家平台数据显示，2023年四季度，内环内二手房成交量仅下降8%，而外环外降幅达到35%。 成交量分化背后，是购房者对资产价值的重新评估。 当前市场环境下，购房者更倾向于为确定性付费，宁愿多花预算购买核心地段的优质资产。
上海房地产市场的调整正在改变人们的购房逻辑。 以往被忽视的居住属性，如今成为定价的核心要素。 通勤便利性、小区品质、户型设计等硬指标，正在取代概念炒作成为房价的支撑点。

购房者开始用更专业的眼光审视房产价值。 他们会比较同一区域内不同品质楼盘的价格差异，仔细计算通勤成本，甚至开始关注物业服务的细节。 某位连续看房半年的购房者说：“现在买房就像挑水果，宁愿多花钱买新鲜的，也不贪便宜买快要烂的。 ”
中介行业的生态也在变化。以往靠忽悠概念就能成交的时代过去，现在需要给客户提供更详细的数据分析。 包括周边配套建设进度、小区真实入住率、历史成交价格曲线等。 一位从业十年的经纪人感慨：“市场教育了所有人，包括我们自己。 ”
尾声：当购房者开始用显微镜审视每一套房产，当投资客发现概念炒作不再灵验，这是市场的退烧，还是价值回归的开始？ 在你看来，那些跌价区域是否还藏着被错杀的机会？

—じ☆ve人生—

哈哈！跌？唐镇这新房开盘价8万一平！跌？跌个大头鬼

镜花水月

可能还有最后的机会 最近有消息上海要全面取消购房限购 这对于想要甩卖自己房产的人也是一个最后机会！

meto

上海应该把世博板块改造下，市中心旧楼太多，可以实现宜居经济双收益

voo

现在的新房过几年不也是老房了吗？难道要把房子当成消费品了吗

wakeman

再收割最后一波吧

walysj

这房价图是忽悠图，实际价格更低！

咖啡豆

江桥6.2万，你买！

咖啡豆

当年吹到天上，原来是割韭菜

weili0677

老小区改建一下吧。。。