富力酒店资产折价拍卖背后：隐形价值湮没引发讨论

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优质资产的价值，不应在急于变现的拍卖槌下被湮没，应在充分的市场发现机制中得到彰显。


中房报记者 甘露丨北京报道


富力地产又有两处酒店资产被摆上拍卖台。


11月22日，中国房地产报记者查询京东资产交易平台发现，位于郑州市金水区农科路16号的郑州富力万达文华酒店及位于合肥市包河区马鞍山路150号的万达广场8幢相关资产，将分别于12月8日和12月15日进行拍卖。


表面看，两处资产的起拍价颇具吸引力：郑州酒店评估价约4.69亿元，起拍价3.28亿元；合肥资产评估价约5.42亿元，起拍价3.79亿元。


然而，这并非一场“捡漏”机遇。


据接近富力地产人士透露，此次拍卖源于富力此前向招商银行所做的一笔并购融资。后受房地产市场下行影响，富力难以按期还本付息，银行方面选择通过司法拍卖来回笼资金。


“值得注意的是，拍卖资产仅涉及不动产部分，而酒店运营所必需的经营证照、品牌授权、管理系统等无形资产，以及软装、家具、家电等动产均不在其中。这意味着，竞拍方即便以‘表面低价’取得物业，仍须额外投入大量成本解决运营资质与设备问题。” 上述接近富力地产人士坦言，简单的资产拍卖只能解决银行债权人的局部问题，但会导致原业主、新业主之间的新矛盾、新问题产生。


该人士认为，一味的低价拍卖也会向市场传达出消极信号、影响市场信心，甚至导致资产贬值。这些涉及更复杂的社会问题，值得各方面关注与研究，也希望政府能够介入其中进行引导，让原业主方、酒店品牌管理方、债权方等多方共同协商，以最佳方案解决问题。

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失真的资产价值

从资产质地看，近日将开拍的两处酒店均属核心优质资产。


公开信息显示，郑州富力万达文华酒店位于金水区核心地段，毗邻正弘城等核心商圈。根据拍卖平台资料，该标的物分摊土地面积为3642.91平方米，建筑面积为41125.21平方米，房屋规划用途为商业服务（现状为酒店），土地用途为商服用地，土地使用年限40年，土地使用年限至2053年8月27日止。所在层数1-4层、31-43层、45-46层。


合肥的酒店资产位于安徽省合肥市包河区马鞍山路150号“合肥富力威斯汀酒店”内，共用地面积为5954.6平方米，建筑面积48526.82平方米。总楼层23层，所在层-2至23层，土地使用年限至2049年6月23日。公开信息显示，该酒店紧邻合肥当地成熟商圈，银泰中心、淮河路步行街等城市商业综合体，拥有291间客房。


“据戴德梁行等机构的评估，这些酒店资产的实际市场价值远高于司法评估价。银行这种‘拆分拍卖’‘一拍了之’的做法，使得资产价值严重失真。”一名富力地产内部人士在接受记者采访时直言。


上述富力地产内部人士称，缺失动产与无形资产后，竞拍者即便拿下不动产，也需漫长的时间与原资产所有者进行交接，若重新采购设备、申办资质，则有更巨大的投入。在此期间产生的停工损失、人力成本难以估量。更复杂的是税务问题，资产拆分转让涉及动产增值税、不动产契税、无形资产转让税等多重税种，若前期未梳理清晰，后续极易引发税务纠纷。

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“速拍”之困：交接难、运营滞

仓促拍卖的弊病也初露端倪。


“今年9月9日成交的长沙富力万达文华酒店，距今已近3个月，新旧业主的管理经营权交接仍未完成。”一位地产行业人士分析，这种矛盾不仅导致酒店运营停滞，也更造成品牌信誉受损，消费者对酒店的信任度大幅下滑。


记者注意到，通过司法拍卖取得酒店产权后交付无果的情况时有发生。


据媒体2024年报道，位于重庆市渝中区民族路101号的一酒店，在2022年5月出现在重庆市第一中级人民法院组织的公开网络司法拍卖名单中，吸引了绿岩(重庆)文旅发展有限公司(下称“绿岩文旅”)等投资方的关注。同年6月17日，绿岩文旅通过公开网络司法拍卖，以3.56亿元的价格合法竞拍下这处不动产，也即重庆开示酒店管理有限公司原所有不动产(曾用名重庆洲际酒店、重庆解放碑皇冠假日酒店)。


此后，酒店所有权虽已过户到绿岩文旅名下，但酒店物权未实际交付。因酒店原业主拒绝搬离并继续经营，法院也未对原业主强制腾退，致使绿岩文旅合法拍卖取得的资产，未实际占有。两年来，绿岩文旅先后11次向重庆市一中院提交《强制交付申请》，未获有效回应。


粗略统计，按本区域较低租金水平每平方米70元计算截至2024年5月22日，绿岩文旅因未能实际占有物权的经济损失为8276万元。


2023年的一份报道则显示，陕西汉中某建筑劳务公司在2022年通过城固法院淘宝网司法拍卖网络平台，以1300万元竞买成功一家酒店，到次年5月底交付时，却发现酒店多处设施毁坏严重。经现场勘察，包括多处上、下水管已断裂，大部分灯具已拆除，多处电线被剪断，马桶、盥洗台、镜子、玻璃隔断门等大量拆除缺失……


中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，酒店资产的特殊性决定了其交易 “全链条闭环”，不动产完成拍卖，却割裂了经营权与配套资源，既损害资产价值，也可能制造交易矛盾。因此，对于酒店而言，原资产所有者找寻到合适买家，再对相关资质及移动资产进行转让，显然是更好的交易办法。不过，这需要债权银行与原资产所有者达成共识。

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资产处置引发思考

从行业数据看，银行主导的司法拍卖模式并非最有效的处置路径。


迈点研究院统计显示，2025年上半年国内千万元以上酒店法拍项目共259个，仅17个成功交易，成交率仅6.3%，且多数项目经历多次降价。一个较为突出的例子是南宁富满地大酒店，其5年历经31次法拍，最终以近3折价格成交，较初始评估价已缩水3.34亿元。


“通过拍卖平台出售资产时可能出现项目研判不足，导致项目被拍下后发生悔拍的情况。需要注意的是，在法拍发生流拍的情况时，资产下一轮上拍时需要进一步降价，也有可能会发生最终成交价格低于债务成本的情况。”一名不愿具名的投资管理业内人士则告诉记者，债权方通常对非拍卖形式的出售手段所能触及的潜在买家群体有所质疑，但是，这一问题可以通过专业、有序的推广形式促成。


“为避免上述情况的发生，客观、专业的价格判断是成功的根基，在此基础之上，即便不通过法拍的形式，也可以通过与专业的第三方酒店投资交易机构来协助完成一个高效的酒店出售流程。”上述投资管理业内人士表示。


一个数据印证了上述说法。


根据仲量联行数据，2024年内地酒店投资交易总额178.7亿元，卖方以开发商为主，开发商卖出占比高达68%。


“拍卖虽然能解决银行债务方的合规性问题，但有可能造成市场对资产缩水的恐慌，进一步影响成交。”有地产人士认为，期待债权银行与富力地产能够超越简单的“拍卖”与“被拍卖”关系，共同算好三本账：一笔是覆盖债务本息的“资金账”，一笔是保障酒店持续运营、避免价值损毁的“资产账”，更有一笔是维系市场信心、推动行业良性循环的“长远账”。


上述地产人士称，当前，酒店业正处于疫后复苏与行业洗牌并行的关键阶段。优质资产的价值，不应在急于变现的拍卖槌下被湮没，应在充分的市场发现机制中得到彰显。这既是对债权人利益的根本负责，也是对行业健康发展的应有尊重。

值班编委：苏志勇
责任编辑：马琳 温红妹
审读：戴士潮
中国房地产报版权所有

—じ☆ve人生—

酒店资产拍卖如何保价值？

mulunbo

@元宝 如果你是竞拍人，面对一个价格诱人但可能陷入无尽法律纠纷和运营瘫痪的楼壳，你会如何评估这笔捡漏生意是馅饼还是陷阱？

ress

看到评估价和起拍价的差距，很多人会以为是捡漏，其实酒店拍卖剥离了经营权和动产，这就像只买了空壳，后续投入得翻好几倍

xuye004

酒店这种资产特殊在于它是硬件+运营的结合体，离开资质、品牌授权和设备，就算地段好，也可能变成长期闲置的楼

ycp123

大家可能不知道，法拍成交率其实不高的，而且很多还需多轮降价，这说明简单丢到拍卖平台并不是最佳交易模式，流拍和悔拍成本都很高

lovejuan0104

资产价值被低估是最大的问题，尤其是像郑州金水区、合肥包河这种成熟商圈的地段，本来可做长租或高端酒店客房资产管理

诛仙九妹

新业主接管酒店不是换锁那么简单，还要解决税务、设备采购、员工接管，缺一环都可能让开业拖延到亏损无法反转

mulunbo

历史案例已经证明，交付难是硬伤，像绿岩文旅买重庆酒店两年都没实际拿到物权，这种时间损失和现金流压力非常可怕