银行直接进场卖房意味着什么

陪着寂寞看孤单

11月12日，史家胡同68号北京国赫宫大厦。绿色的铁门紧锁着，灰色的墙壁矗立着，黑色的小车停放着。


而在京东资产交易平台首页，北京国赫宫大厦却出现在头条位置：蒙商银行股份有限公司（下称蒙商银行）正挂牌出售或出租国赫宫大厦。


这座曾标价36亿元的二环顶级物业，如今被蒙商银行以16亿元挂牌出售，较峰值缩水20亿元。


当抵押房转变为银行直供房，国赫宫的境遇不过是这一现象的一角。公开数据显示，11月上旬，全国银行直接挂牌出售的房源新增供应量同比增长37%。这一数据背后，是银行角色转变的信号：银行从昔日的幕后资产处置方走向前台，成为直接卖方。银行直供房不再依赖拍卖行和中介，不仅节省了高额佣金，还缩短了资产处置周期，提高了资产收益。


银行直接进场卖房对房地产市场意味着什么？银行直供房与普通商品房有何区别？购房者在选择银行直供房时，又需要注意哪些要点？


01

国赫宫的故事

国赫宫大厦距离长安街1000米，紧邻王府井，处于商业繁华之地。大厦共计11层，配备235个车位，总建筑面积约4.3万平方米。目前，该房产的产权归属于蒙商银行工会委员会。


11月11日，《企业观察报》走访国赫宫大厦了解到，国赫宫大厦的产权曾归属于北京正和鸿远置业有限责任公司（下称正和鸿远），该公司实际控制人是陈隆基。陈隆基曾一度跻身中国地产富豪榜前50名。他主导过福州中亭街改造项目，打造出号称“东南第一商城”的利嘉电子城，还建设过号称“中国第一门”的世纪之门。


国赫宫出售资料显示，2012年11月，国赫宫大厦便已开始筹备销售，当时房产出售均价为10.8万元/平方米，总面积约3.25万平方米，总价值约35.08亿元。此外，该项目配备的地下车位每个售价60万元，总价值约1.41亿元。


根据正和鸿远提供的信息，当时整栋国赫宫大厦的评估价值为36.49亿元。


此后，正和鸿远的母公司正和集团逐步剥离地产与矿业资产，转向国际油田开发与互联网金融领域。2018年，受金融“暴雷”与油价低迷的双重冲击，集团债务高企，正和鸿远无力偿还蒙商银行贷款。作为抵押物的国赫宫大厦被迫易手，产权转入蒙商银行工会委员会，并由其挂牌出售。


蒙商银行相关负责人告诉《企业观察报》，目前，国赫宫大厦对外报价为16亿元。时隔13年，较2012年的评估值已缩水约20亿元。


史家胡同68号的故事，是北京二环内房产产权人将房产抵押给银行、因无力偿还债务而最终由银行接盘并出售的一个典型案例。


02


集体卖房


类似的情形不仅发生在蒙商银行，也发生在其他银行。


据《企业观察报》统计，目前涉足房产销售业务的银行已涵盖多家国有大型银行的分行，具体包括中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行以及交通银行。


例如，中国工商银行平顶山分行、安阳分行、焦作分行、驻马店分行、濮阳分行、新乡分行等均在挂牌出售房产。以南宁分行为例，该行在京东资产交易平台挂牌出让12套房产，总价约1000万元。房产标的包括瑞士花园翠湖苑1套、北湖路东二里1套、城中社区大街1套、北大公寓1套、绿塘里2套、正地花园3套、碧湖苑3套。


这些房产普遍低于市场价。绿塘里一套66.7平方米的房源标价58万元，而贝壳找房上同类户型挂牌价多在62万元以上。


除国有银行外，全国性股份制商业银行也在直接涉足房产销售，目前，华夏银行、中信银行、兴业银行、浦发银行、招商银行、民生银行等部分分行已参与其中。


例如，浙江省杭州市春和钱塘公寓的一套住宅，建筑面积86.42平方米，原为民生银行杭州分行的抵押资产，目前产权归属该分行。该房产挂牌价为300万元，折合单价约34000元/平方米，低于同小区均价（约40000元/平方米）。


浦发银行大连分行挂牌出售位于辽宁省丹东市元宝区官电南小区的一处房产，建筑面积178.2平方米，挂牌价为62万元，折合单价约3400元/平方米，低于同小区均价（约4000元/平方米）。


浦发银行大连分行还挂牌出售位于大连市中山区友好路的一套住宅，建筑面积151.44平方米，挂牌价为97万元，折合单价约6000元/平方米，低于同小区均价（约9000元/平方米）。


银行涉足房产销售的，还有地方性银行，具体包括如兰州农商银行、吉林银行、天津银行、中原银行、温州银行、大连银行、哈尔滨银行、兰州银行等。


京东资产交易平台显示，2025年10月，兰州农商银行一次性挂牌多套房产：辽宁沈抚新区育才壹品小区156套住宅，海南澄迈景园悦海湾140余套住宅及180余套商铺。大连银行2025年下半年挂牌226处房产。


除了地方性银行，参与较多的还有农信社系统。


公开资料显示，自2024年8月以来，广东农信系统挂牌出售的房产标的共有12386个。2024年11月以来，四川农信系统出售的房产标的数量达到24821个。辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有11369个，贵州农信系统有9539个，吉林农信系统有2374个，福建农信系统有623个。比如辽宁省北镇市农村信用合作联社挂牌了一套带院住宅：房屋建筑面积91.65平方米，土地面积近189平方米，整体起拍价9.7万元，折合单价约530元/平方米。


03

抵押房

据《企业观察报》梳理，银行卖房的房源主要有两类：一类是厂房、商铺、老板私宅，一旦业主资金链断裂、贷款违约，这些房产便会被法院折价判给银行；另一类是老百姓日常贷款所涉及的房产，如装修贷、经营贷、房贷对应的房产，只要贷款连续逾期进入强制执行阶段，个人名下唯一或多套住宅也会被纳入处置范围。浙江省杭州市春和钱塘公寓就是其中一例，原业主办理住房按揭后断供，银行收回抵押物，重新挂牌出售。


银行为何选择自己出售房产？


中国民生银行杭州分行相关人士向《企业观察报》表示，过去银行处置抵押房产只有两条途径：要么折价向资产管理公司转让债权，图个落袋为安；要么等法院拍卖成交，将房子变现。在房地产市场下行期，房产价格难免被压低。如今，银行直接把抵押住宅、商铺挂网销售，并带客看房，省去了中间商环节和拍卖佣金，综合测算后利润更高。


银行直供房的成交率如何？


《企业观察报》调查发现，目前，这些房子虽然性价比高，但成交率偏低。造成这种情况的主要原因是部分房源对特定人群有明确的限购规定，具体限购人群包括：国家公务员、金融监管机构工作人员、政法干警、资产公司工作人员，以及部分央企国企员工。限购政策实施后，符合购买条件的客户群体大幅缩小。


同时，因为部分资产存在估值偏低的情况，购买成功后，购买者还需接受银行的反洗钱调查，这些额外要求进一步降低了购房者的成交意愿。例如，民生银行持有的北京朝阳区圣世一品10套房产打包拍卖，总起拍价3400万元（其中仅1套面积为78平方米，其余9套面积均超过100平方米）。按面积折算，单套总价约300万元，仅为周边市场价的一半。这些房产明确对国家公务员、金融监管机构工作人员限购，并且购买者须配合银行完成反洗钱及资金来源审查。


那么，真正抢手的标的有哪些？


最抢手的，依旧是一、二线城市核心区的商业物业。这类物业租金稳定、出租率高，买方敢投入资金购买。


京东资产交易平台的数据十分直观，浦发银行大连分行打包挂出的64套房产中，有42套0次出价。


与之形成对比的是，平安银行总行挂在京东资产交易平台的房源均已成交。其中，武汉市新洲区阳逻经济开发区圆梦北路8栋工业厂房及其土地使用权的成交价约3000万元；上海市虹口区四川北路1851号地下一层商场的成交价约1700万元；虹口区曲阳路910号408室办公房，建筑面积为417.90平方米，折合单价约1万元/平方米。


04

空屋银行

中国银行研究院发布的《2025年四季度中国经济金融展望报告》显示，2025年以来，房地产市场仍处于下行通道，持续探底。前8个月的数据显示，房地产开发投资、商品房销售面积、房屋施工面积同比分别下降12.9%、4.7%和9.3%，房企到位资金同比下降8%。


该报告预测，本轮房地产市场下行的时间和深度都已远超过去几轮楼市波动，叠加当前经济下行压力加大、居民对房地产市场的预期变化，在不推出大力度增量支持政策的情况下，预计四季度房地产市场将延续下行趋势，房地产开发投资降幅将进一步扩大。


银行不再停留在预测层面，而是开始介入实际操作。在房价进一步下探之前，锁定离场时机，由此，越来越多的银行主动将抵押房源推向市场。


阿里资产平台数据显示，2025年11月1日到11日，银行直供房源已达去年同期1.25 倍，其中住宅占 63%，商业占37%。


公开数据显示，仅11月上旬，全国银行系房源新增供应量同比增长37%；在沈阳、兰州等一、二线城市，法拍房中银行直供的占比由去年同期的15%升至28%。


当银行与房东这两种身份重叠时，房源端的议价逻辑被改写：卖家不再是个体业主，而是手持成百上千套不良资产的超级庄家。它们更专业、更急迫，也更敢于降价。


易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒：“金融机构成为房源供给的新主体，虽能加速去库存，却也可能冲击周边二手房价格，需警惕局部区域房价继续下探。”


性价比高并不等于可以高枕无忧。日本曾出现“空屋银行”现象：政府或银行把空置老宅标价1美元，吸引购房者接盘。真正入住后，购房者才发现拖欠多年的物业费、过户税费，以及换屋顶、修水管等隐性成本远超房价本身。


房便宜，坑不便宜。


在京东资产交易平台、阿里资产交易平台上，银行挂牌的不少房产同样存在原业主长期拖欠物业费、税费不清、维修欠账等暗坑，购房者购房前务必算清总账。

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