纽约房价太高，新市长直接下令“不准涨租”？我们和教授聊了聊 | 教授对谈

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前言
在今天刚刚结束的纽约市长选举中，进步派候选人佐兰·曼达尼（Zohran Mamdani）凭借“冻结租金”这一核心主张爆冷胜出。这一争议政策不仅挑战了纽约以市场为基础的住房体系，也引发了关于政府干预边界的讨论。
为深入解析该现象，我们特别邀请到了香港中文大学（深圳）人文社科学院计算社会科学助理教授刘梦琳。

教授简介

刘梦琳

香港中文大学（深圳）人文社科学院助理教授。专攻于美国政治与城市治理，尤其在住房政策领域有深入研究。她将从美国地方政治的实际运作出发，解析本次纽约市长选举。

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一、不仅是经济账，更是意识形态

Q：为了节省时间，我们就直接开始吧。看到您的研究方向是美国地方政治和住房政策，感觉特别适合聊曼达尼这个人。他提出要冻结租金来解决住房危机，这明明是政府直接干预，为什么他们不选择用市场激励，比如给开发商补贴呢？
A：这是因为曼达尼和他的DSA组织（美国民主社会主义者），他们有一个根本的目标，就是想把纽约市这种以市场为基础的体系，替换成以政府为基础的体系。他们的主张是，住房是一项人权，这种人权应该由公共部门来管理和建造，而不是一门私人生意。所以这首先是基于他们的社会主义意识形态。
第二点呢，我觉得还是因为他们看到了一些过往市场激励政策的失败。比如说在纽约，有一个叫 “421-a”的税收减免政策，城市每年为此要花费近二十亿美元，但结果我们发现，对于租户来说，住房还是太贵太贵了。他们是看到了这些经验数据，才觉得是不是应该改用政府干预的方式。

一左翼智库的民调显示，78%的纽约选民赞同租金冻结政策。  数据：Data For Progress

Q：我们同学讨论时，根据目前学过的一点点经济学知识，都会觉得这种政府直接干预的办法不可行。理论上，给开发商补贴，开发商就会增加供给，为什么这个简单的逻辑反而没解决问题？
A：给开发商补贴，开发商就会增加供给，这个逻辑是对的。但是在美国的地方政治中，事情没有那么简单。政府给了补贴，开发商想在一块地上建房子，其实要通过很多关卡。像纽约就有规划委员会这类机构，还有环境审查委员会，评估项目对环境是否有伤害。更基层的，还有社区组织。如果想建大型公共住房，需要获得当地绝大多数选民同意，这一点也很难。所以你给了补贴，但建房子的中间有这么多阻碍，这些阻碍都是无形的成本增加。

二、监管枷锁，与房东的“否决权”
Q：所以您觉得，过去补贴政策效果不彰，核心原因就是监管环节太多了吗？
A：监管太多了。在美国的政治体系里，几乎每一个环节都可能成为项目的“死穴”。

Q：那您个人看好这种“冻结租金”这种政府直接干预模式在美国的前景吗？
A：我不看好。坦白说，我觉得美国的政府干预基本上没干什么太好的事。上一次大规模且成功的政府干预，我可能都得追溯到二战期间的罗斯福新政了。你看看现在的例子，比如加州那个从旧金山修到洛杉矶的高铁，砸了那么多钱，这么多年过去了，还是没能成功。

Q：所以，如果总结一下，您认为更可行的路径可能还是补贴、结合放松监管？
A：我是这么认为的。但这里还有一个关键问题，就是我们现在基层的既得房产者的权益被放得有点太大了。
比如在纽约的布鲁克林或曼哈顿，很多已经买了房的人，从根本上就不希望自己房子旁边再建新楼，因为这会稀释资源、可能影响他们自己房子的价值。但问题是，在这些地方，新建项目往往需要获得他们的同意。这样一来，很多能增加住房供给的项目就在起点被否决掉了。所以我认为，当前基层房东的否决权确实有些过大了。

Q：这些既得利益的群体，通常是通过什么方式施加压力的呢？是游说，还是游行？
A：最直接、最有效的方式就是公投，直接从法律程序上否定一个项目。还有就是我们刚才提到的“无形的成本”——比如，社区会同意你建房，但前提是你要承诺额外配建公园、学校、图书馆等公共服务设施。这本质上相当于一种对现有居民的“贿赂”，大大增加了开发商的成本和项目的难度。

三、唤醒“沉默的大多数”
Q：我突然想到，如果进行公投，房东的数量应该远少于租户。从人数上看，支持建房的租户不是应该占多数吗？
A：理论上是的，租户当然希望有更多房子。但房主可不一定。

Q：但按多数决的原则，租户的数量优势应该能赢啊？
A：这里存在一个关键问题：租户的投票率通常更低。你想，租户大多是工薪阶层，他们为生活奔波，很难有时间去参加市政会议、跑到投票箱前投票。这是非常现实的问题。

Q：所以，是不是可以这样理解：曼达尼提出如此偏向租户的政策，正是为了激发这一庞大群体的投票率？
A：对对对，我觉得他这一次比较大的成功，就是扩大了他的选民基础，他做到了很好的草根动员。我觉得这对民主党来说是一个很好的经验，一个很典型的案例，说明了怎么样能够成功动员选民，尤其是在现在整个民主党都比较困难的情况下。

四、经济牌 VS 身份牌
Q：谢谢。那您刚才也提到说扩大选民基础给民主党是一个很好的经验，您觉得这个经验具体是什么？
A：我觉得民主党现在有点不接地气。我刚刚看你那个提纲，问题提到是不是要抛弃比较温和的人，然后去走民粹主义路线？我觉得这不是可持续的。
对民主党来说，你看曼达尼这个成功，其实不在于他抛弃了中间派，而在于他提高了选民投票率，把那些很少去投票的租客、移民群体、年轻一代动员起来了。所以民主党应该想办法让这些人去投票。

Q：我自己的个人印象，民主党的支持联盟就是这些低收入群体、女性、LGBT、少数族裔。但是去年大选感觉基本盘都崩了，一堆拉丁裔男性去投了共和党。
我看到很多人就觉得民主党要找到新的执政联盟。但我听您的意思是说，民主党应该把自己的基本盘守好，想办法让支持者出来投票，而不是去抛弃他们找一个新的联盟。
A：我觉得我想传达的就是一个平衡。怎么样守好自己的基本盘，这是不能崩的。民主党去年崩得太厉害了。先是守好基本盘，第二再去争取中间地带。这些中间选民的注意力怎么争取呢？
我觉得直到今天，对于所有普通民众，不管在美国还是中国，核心是钱、税收、我有没有地方住。所以经济政策，它是很重要很重要的。但我也确实不得不说，我觉得美国现在，身份认同的话题更突出。所以这对民主党来说是个平衡。民主党不能天天站在上面喊“我为少数群体权利而战”，这让中间选民看不到共鸣。“我那些钱是给我儿子女儿挣的，是一分一分存起来的，我要看到你为普通公民谋福利”，那我觉得民主党有希望。天天喊着少数群体，我觉得效果没那么大，确实没什么共鸣。

Q：对。这次我有看一些新闻，他们分析认为曼达尼的初选宣传已经不会再提，比如“如果你投了我，我就是纽约第一个穆斯林市长”这种身份牌。媒体分析他跟之前相比有一些转向，更多地主打经济牌。
A：我觉得这很聪明。纽约很不一样，它是一个深蓝市，纽约市的选民基础和宾夕法尼亚、亚利桑那那些地方完全不一样。但是我觉得他在纽约，首先是强调了自己作为一个少数族裔的身份，但最后落实到“我想帮你解决问题，解决住房、交通、税收问题”。我觉得这就是选民看重的。

Q：我也想到去年哈里斯，我感觉她好像也没有很强调“我会当美国第一个女总统”也没有一直打这张牌，不过选民也没有买账。
A：我觉得哈里斯败选不是说她有多失败，而是说特朗普特别成功。他的成功在于被看作一个体制外人，这跟最后一个问题关于AOC的政治联盟有关。
我觉得现在美国人非常烦那些老套的政治人物，但是喜欢“outsiders”。当你把自己塑造成一个体制外人时，会有优势。比如哈里斯是谁？非裔女性，但是她是律师、检察官出身，其实她就是体制内的。奥巴马成功的地方就在于他太有个人魅力，而哈里斯没有。

2024年11月，哈里斯承认败选。

Q：但是我们刚才谈到，策略应该是要守好基本盘，然后再去尽量吸引中间选民。但是特朗普去年给我感觉他根本就没有试图往中间靠，他就一直那样子也赢了。
A：这跟政治学里的一些研究是有关系的，就是保守派选民更倾向于回应一些极端的说法、框架或策略。但是你让那些高教育的白人男女，比如大学教授，不可能去回应民主党候选人的极端煽动。这本身就是选民基础不同，特朗普可以去煽动低教育背景的选民。所以现在两个政党相比，共和党在这方面占很大优势。反正共和党说什么大家好像都习惯了，但民主党一说点什么就……

Q：那就是我最后一个问题，就是有一个“AOC-特朗普选民”现象（2024年大选中，有一些纽约市民同时把票投给了极右翼的特朗普和左翼的AOC），您应该看过。您觉得经济民粹主义已经某种程度上变成核心了吗？
A：我觉得美国经历了一个身份政治非常重要的时期，从2008年开始，然后奥巴马上台后反而引起了反弹。有人之前认为奥巴马作为非裔带来希望，但我们最后看到的是白人的疯狂反扑，这是身份至上的时代。现在我依旧认为身份更重要，但是我认为经济因素的影响力在不断上升。
为什么这么说呢？因为特别是疫情之后，美国这个物价，对于普通美国人来说是难以承受的。我和我先生在美国收入算不错了，但我们都觉得出去吃饭很贵，一个星期只控制在一次。所以我很难想象那些家庭收入比我们低五六倍的普通美国人要怎么生活。再回到纽约市长选举来说，为什么他成功了？他就是回应了这个问题：我要解决租金、交通、税收问题。所以我觉得经济因素在全美来说都会越来越重要。美国通货膨胀不解决，这个经济因素只会越来越重。

Alexandria Ocasio-Cortez (AOC)，美国左翼政治家，28岁时战胜民主党建制派大佬克劳利而名扬全美

Q：但是现在您认为目前这个阶段，身份和文化认同还是更重要？
A：是的。因为对于大多数白人来说，他们的心态还是觉得“我的工作丢了是因为这些少数族裔”，所以取消DEI（多元化、公平和包容）就好了，把你们赶走。

Q：您会觉得这种“AOC-特朗普选民”是很矛盾的存在吗？
A：我觉得政治上我们称之为“交叉压力选民”。他可能认同自己是共和党人，但又跑去投AOC。这说明一件事情，就是政治立场不是单一维度的。其实在过去几十年，我们总把它想成单一维度，但其实是多维度的。

Q：那我没有别的问题了，谢谢谢谢！

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特别感谢 | 刘梦琳 教授

采访者 | 吴镝

排版 | 吴镝

合作 | 城市研究与治理学会

发布 | 港中大（深圳）全球研究学会

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