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[科学观察] 房价跌至2000元,小镇买房时机来了吗?

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发表于 2025-10-30 22:42 | 显示全部楼层 |阅读模式

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小镇房价只有 2000 块钱出头了,是不是已经跌到底了?是不是可以上车了?
网上舆论关注的焦点,一般是一线城市,还有杭州、成都、武汉这类大城市的楼市走势,很少会关注和报道那些三四线城市。
全国有几千个县城、几万个小镇,它们的房地产市场一直默默无闻。
但这些被新闻媒体和舆论遗忘的角落,同样有很多楼盘在售卖,也同样有人想要买房。
今天,咱们就来讨论一下小镇房价及买房时机的问题。
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苏北小镇房价只有2000多元
老杨对楼市的理解,大部分来自于对海量数据的监测、跟踪、研究和分析,还有少量信息来自于与行业同业者的交流,以及部分粉丝向我反馈的信息。
今天想聊小镇楼市,也和几天前有个粉丝向我咨询的事情有关。
这位粉丝在上海打工,家在苏北的一个乡镇。
上海的房价比较高,他购买起来很吃力,而且考虑到以后会回老家小镇生活,关键是小镇的房价比较便宜,所以他咨询我,是不是该在老家的小镇上买套房子自住。
他在微信上是这么问我的:想在他们小镇买的小区,有工抵房在售。
小区对面有两个楼盘在卖新房,价格在 2800 元左右一平米,而他想买的小区的工抵房,价格是 2100 元一平米。
他想买的这个小区,第一批房源在 2021 年开盘时,苏北楼市正处于房价高峰,当时第一批购房者买的价格在 4000 元左右。
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过去,我曾经多次聊到过苏北的房价,苏北楼市的高峰期是在 2021 年的夏天,当时楼市非常火爆。
2020 年到 2021 年上半年,全国中西部地区、东北地区的中小城市楼市已经明显降温,而浙江全省和江苏的苏北地区楼市却比较热,很多开发商在苏北地区拿地很积极。
我这位粉丝咨询的小镇,离地级市比较远,也不靠近徐州、扬州、南通、盐城、淮安这类城市,它只是县城下面的一个镇。
2021 年,这个小区的房价卖到 4000 元,现在市场价是 2000 多元,相邻小区 2800 元一平米在卖,却卖不动,其实能卖得动的房价大概在 2300-2400 元。
新房价格相比历史高点,应该跌了 40% 左右。
而我粉丝想买的是工抵房,这个小区的开发商因为资金紧张,没钱支付供应商的款项,比如欠了建筑商、供货商的钱,就拿房子来抵债。
供应商拿到房子后,需要把房子变现,所以要把房子卖掉。
过去几年,全国出现了很多工抵房,其价格一般会明显低于开发商在售楼处公开出售的价格。
这位粉丝想买的这套工地房,价格是 2100 元,相比楼盘第一批房源的价格低了 50%左右,这里咱们谈的都是新房价格。
一般而言,一个地区的二手房价格跌幅会明显大于新房价格。
我推算,像他所在的这个小镇,二手房价格相比高峰期,应该跌了 60% 左右。
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四五线城市房价跌超五成了
五线城市,也即镇级的房价,在中国广大地区跌 50%-60%,应该是常态,很普遍。
苏北地区毕竟属于江苏,江苏是经济大省,又属于东部地区,经济情况要好于中西部地区和东北地区。
但问题是,2021 年的时候,苏北的房价泡沫远大于全国中西部地区和东北地区,所以在全国的三四五线城市中,苏北这些城市的房价跌幅和全国平均水平差不多。
再回到核心问题:目前 2100 元的价格能不能买?或者说购买时机如何?
首先,从房价走势来看,苏北地区的小镇,也包括中国很多地区的小镇、城镇级别,房价目前还在下跌,离底部还有一段距离。
不同的大板块、大地区,经济和人口情况有差异,有些地方可能 1-2 年房价就能稳住,有些地方则需要 4-5 年才能稳住。
就苏北地区的小镇而言,我认为再有两年左右,房价或许能稳住。
目前房价已经跌了 50%-60%,在此基础上再跌 30%,难度比较大,但再跌10%、15% ,是有可能的。
单纯从购房时机来看市场运行大势,目前买房时机还没到。
但具体到我粉丝的买房案例,2100 元的工地房是不是值得买?
粉丝向我说明,去年他问的工抵房价格就是 2100 元,今年还是 2100 元。
去年时供货商手里有十多套工抵房,今年就只剩一套还没卖出去了。这是微观情况。
2100 元的价格,比在售的同类商品房价格低了 20%左右,而且我粉丝是自住需求,不是投资需求。
所以我的建议是:可以考虑,这个购买行为有一定的合理性。
另外,咱们可以从成本上来分析这个价格。
这位粉丝说,卖工抵房的商家跟他说,2100 元已经是成本价了,去年是 2100 元,今年还是 2100 元,不会再降了。
虽然大部分商人的话不能全信,但我认为商家说 2100 元是成本价,可信度很高。
房子目前是现房,2021 年的时候地价比较贵,当时很多建筑材料、人工费用也还没降价。
地价加上当时较高的建造成本,这个小区房子的成本价肯定会超过 2100 元。
而且在楼市降温之前,已经基本建成的房子,质量一般不会太差,因为当时房企的资金链还没到即将断裂的地步,不会出现非常严重的偷工减料情况。
以上的分析、结论以及对粉丝的建议,仅供各位参考,尤其是生活在广大三四五线城市有买房自住需求的朋友们。
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发表于 2025-10-30 22:50 | 显示全部楼层
小镇房价2000,一线城市梦碎价
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发表于 2025-10-30 23:50 | 显示全部楼层
如果是贵州省六盘水市钟山区二手套房跌到1000元~1300元/平方,对于没有房子住的客户可以考虑购买的,在此基础上最多跌价10% 。
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发表于 2025-10-31 00:28 | 显示全部楼层
我们衡水武邑县,最近几年开盘的都在五千以上有的5500以上?老小区也得在四千上下,还是成交价,不是挂牌价…
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发表于 2025-10-31 00:38 | 显示全部楼层
你们知道浙江省有个小县城“庆元”吗?经济在省里应该都是倒数了吧,不知道为何房价能卖到1W上下,这么多年了价格还很坚挺的没怎么掉
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发表于 2025-10-31 00:48 | 显示全部楼层
回归理性
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发表于 2025-10-31 00:56 | 显示全部楼层
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发表于 2025-10-31 01:11 | 显示全部楼层
2000一平说明实在没人买,这地区炒作不开,只是为了家乡情怀,建议买套小的偶尔住住,要是为了养老,建议买到市区医疗条件好一点的地方,要是为了奋斗和孩子,一线城市必须得拼一套
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发表于 2025-10-31 01:36 | 显示全部楼层
房价跌至2000元1套房,小镇买房时机来了吗?
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发表于 2025-10-31 02:43 | 显示全部楼层
买不住的房,娶外国的妻,没有实际意义!
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