万科，拿地！

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正处于各种风波中的万科，出手拿地了。
10月22日这天，万科在成都、徐州拿地。
实际上，对于目前的万科而言，要想走出困境，依靠新增优质项目实现滚动开发是必不可少的。
万科最大的底气，实际上就是这些年所积累的品牌、经验，以及大家对万科的认可度。

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万科在成都、徐州拿地

2025年10月22日，成都郫都区有2宗涉宅用地出让，均由成都弘万瑞博置业发展有限公司底价竞得。
万科通过成都万合众友企业管理有限公司持有成都弘万瑞博置业51%的股份，郫都区国资菁弘投资集团持成都弘万瑞博置业49%的股权。
当日，成都弘万瑞博置业拿下的PD2025-13地块、PD2025-14地块均位于成都市郫都区犀浦街道，容积率均为1.5，成交价分别为4550元/㎡、4570元/㎡，净用地面积分别为34321.59平方米、12017.38平方米，成交价分别为2.34亿元、0.82亿元，2宗地块总成交金额为3.16亿元。
除了在成都拿地之外，万科当日还在徐州拿地。
徐州市自然资源网上交易系统数据显示，徐州万达东C地块出让，建筑面积约5.33万平方米，起始总价约2.13亿元，起始楼面价约4000元/㎡，最终由万科旗下徐州茗科企业管理有限公司以底价摘得。
虽然说此次在成都、徐州拿地，并不是万科新拿地计划实施的，而是之前已经谈好的，现在是按照计划落实。
但是，一天之内在两座城市拿地，依然引发了媒体对于万科的关注，毕竟目前的万科正处于各种风波之中。
关于万科的各种风波，我们在此不做关注，将更多的关注点聚焦到地产企业这个角度。

作为中国房地产行业的标杆企业，从1988年开始涉足房地产开发，万科在地产行业已经走过了37年时间。
这37年时间，万科在地产领域也成为行业龙头，也是中国首家销售额过千亿的房企。
巅峰时期的万科，2020年销售额超7000亿元、净利润超过400亿元，2021年排在《财富》世界500强第160位，2018年1月时万科A市值曾经达到4379.75亿元，是创全球房企市值纪录。

但如今，万科出现的是巨亏，成为中国房企中的“亏损王”，万科A的市值只剩下800多亿元。
过去十年，万科的经历也是中国房地产行业的一个缩影。
当我们如今看到万科债务压顶、净利润巨亏、高管动荡的同时，不可否则的是万科曾经是整个地产行业的标杆，在规范化、专业化、人才培养等方面，都为整个行业起到了引领作用和巨大的贡献。
站在今天来看，万科的品牌优势、信用支撑优势等，依然存在。
而过去十年时间，从万科的发展层面来讲，万科的两大决策对于企业发展产生了重大影响，一个是多元化，一个是2018年之后的几年大举拿地。
2014年，万科提出向城市配套服务商转型，开始试水多元化业务，物流、冰雪、商业、教育、养老、产业办公等等。
但实际上，即使到2020年的巅峰时刻，房地产开发业务在万科营收中的占比依然高达90%，其它多元化业务摊子铺的过大对营收贡献有限，并且对资金流造成了过多消耗。
同时，早在2018年9月的时候万科就喊出“活下去”，并宣布“收敛聚焦，稳住基本盘”，但实际上其扩张步伐并未停下。在这一年不但通过收购太古冷链进入冷链行业，并联合财团以数百亿元私有化物流巨头普洛斯。

2018年，万科的拿地金额虽然已经大幅小于2017年，但2018至2021年这4年时间，万科每年拿地金额均保持在千亿元以上，4年时间共计耗资5684亿元拿地，这其中不乏“高价地”。
因此，2022年之后的这几年，当地产行业市场急剧下滑的时候，万科的压力可想而知。
2022年、2023年万科的权益拿地金额下降到400多亿元，2024年在拿地力度上更是进一步收缩，全年权益拿地金额只有55.6亿元。
大幅放缓拿地的背景之下，万科主要在做的一件事实就是去库存，盘活存量资源。
盘活存量资源，确实是万科当下最重要的任务之一，但实际上站在地产行业的角度来讲，仅靠存量是很难熬过去的。这不但会影响到接下来几年的营收，更重要的是存量中好卖的项目陆续去化完毕之后，销售困难、亏损的项目更是难上加难，从而进一步影响到企业的现金流和利润。
因此，积极补充优质产能项目，对于目前的万科来讲，就尤为重要。以新增投资带动存量去化，从而盘活一些项目，这实际上也是大多数房企的选择！
毕竟对于万科来讲，其在地产行业基本面的优势还在，依然稳居第一梯队之中，新拿地块在开发能力方面不存在问题。

02
万科在西安

万科进入西安的时间是在2008年，第一个项目是南二环边的万科新地城，体量不大，只有11万方。
这个项目，算是万科在西安市场的试水。
从进入西安市场的时间来看，万科基本是与龙湖、恒大、万达等房企同一时间，4年后保利、华润才进入西安，6年后招商蛇口才进入西安，9年后绿城才进入西安，10年后金茂才进入西安。
万科在西安开始全面布局，实际上是2010年之后，长安、曲江等区域多个项目落地，2014年万科以54亿元的销售额超过中海，首次坐上西安楼市房企销售额头把交椅。
成为西安房企NO.1之后，2014年、2015年西安市场低迷的这两年，万科在西安大举抄底收购了多个项目，为后续业绩的爆发奠定了基础。2016年万科成为西安第一家销售额超百亿的房企，2017年更是接近200亿元……
西安万科的转折点，实际上是出现在2020年、2021年。
2020年、2021年这两年，是西安楼市的高点，也是西安土地市场的高点。这两年，万科则连续在泾河新城、蓝田、高陵、沣西新城等主城外围区域拿地，并且有的项目体量较大、高溢价拿地。
但2022年开始，西安主城外围市场急剧降温，而万科大量的土地储备、项目分布在主城外围区域，必然受到较大的影响。

从销售额、销售面积来看，万科在西安依然处于TOP10中。过去十年时间里，西安仅有2家房企连续十年销售额位居TOP10，其中一家就是万科，从这一点也可以看出万科在西安的地位。
这两年，万科在西安的业绩，主要是靠万科东望支撑。
从2022年开始，万科东望已经为西安万科贡献了超百亿的销售额，其中2022年以39.3亿元位居西安全市单盘第6、2023年以60.1亿元的销售额位居西安全市单盘销冠、2024年以32.9亿元的销售额位居西安全市第8，今年前9个月在货量有限的情况之下销售额依然达到了12.1亿元、位居西安全市第15名。
照此计算，2023年、2024年、2025年1-9月，万科东望分别贡献了西安万科业绩的47.62%、39.98%、42.61%。
万科东望的热销，实际上也说明了西安购房者对于万科的认可度。
万科目前在西安其它在售项目，主要包括：万科雁鸣湖、万科沣华锦鸣（沣西）、万科理想城（秦汉）、万科四季花城（蓝田）、万科四季都会（高陵），万科未来时光（泾河）目前则暂停销售。
实际上，2020年、2021年对于西安市场判断失误拿错地的房企不止万科，绿城、招商、华润、中交、中旅、上实城开、三迪等房企都在西安市场交过“学费”。
绿城在西咸能金区的绿城西安和庐、招商在秦汉新城的招商雍澜湾、华润在沣西的沣华九里、中交在沣西的中交长安里、中旅在沣西的中旅名门府、上实城开在浐灞的上实启元、三迪在灞桥的三迪灞河壹號和浐灞的三迪世园府……还有几家本土房企软件新城等区域的项目。
这几年西安市场上，亏损的项目不在少数。
而面对这些去化困难的老大难存量项目，西安市场上各开发商要么就是割肉抛售尽快回笼资金止损，将资金投入到其它项目中，通过新开发项目的利润来弥补亏损；要么就是暂停开发，通过土地置换的方式置换到更优质的地块，通过新增投资带动存量的盘活。
接下来，就看管理团队调整之后的万科，在西安市场的举措了。
也许万科已经无法再回到曾经的巅峰，但对于这家曾经的行业标杆房企，更多的人还是希望万科能够渡过困局、重回健康！
万科，也是整个行业的希望。