现在的北京，没点本事还真买不了房了！

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大家帮2025年北京市场的第10篇推送

现在的北京，没点本事还真卖不了房了。


这句话的核心是"卖"，而非"买"。确实，从2024年开始的北京楼市，无论是二手房还是新房，北京楼市已彻底转向"买家市场"。


无论是二手房业主还是新房开发商，在2025年卖房这件事上，真得凭“本事”吃饭了。

尤其是北京二手房市场，它的表现一直是北京楼市的晴雨表。


2024年1月至今，完整的21个月时间，北京二手房成交，只有两个春节假期的2月份的成交量在1.2万套的荣枯线以下，其他19个月均在1.2万套以上。

图源京楼销售排行榜


荣枯线以上的19个月中，还有8个月达到1.5万套以上，1.5万套一般是市场上行趋势的分界线。


尤其今年前9月，就有4个月达到1.5万套以上，成交量最低的2月份，也有1.19万套，无限趋近于荣枯线。


2025年前9个月，北京二手房共计成交130531套，达到去年全年175678套成交的74%，达到2023年全年155433套成交的84%。

北京二手房月度成交数据


虽然今年北京的二手房市场延续了去年的成交态势，但是从二手房挂牌量来看，今年确实有“不降反增”的趋势。


2024年，因为930新政的作用，北京二手房出现了一波成交高峰，直到今年2月份，链家官网的前台挂牌量从巅峰期的15万+，直接降到了12万+。

图源北京链家官网（2025.2.13数据）


去年新政，确实消耗了不少二手房存量，但不能阻挡的势头是：


二手房成交量越大，想卖的人越多。


北京今年二手房挂牌量，在经历了12万+的相对低的水平之后，又一路飙升，如今又站上了14万+的高点。

图源北京链家官网（2025.10.23数据）


但北京二手房市场，并没有呈现“量升价涨”的繁荣状态，反而是挂牌量、成交量居高不下，但房价却持续下探。


前两天，国家统计局也发布了2025年9月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。


其中，北京9月份二手住宅价格环比上月下降0.9%，继3月份环比0.5%的上涨后，北京二手房住宅价格已经连续6个月下探。


可怕的是，2024年的北京二手房销售价格，已经相较于2023年整体有一个7.1%的降幅。

图源国家统计局官网


同时，今年9月份北京二手房的价格相比去年同期下降2.7%，1-9月相比去年同期下降2.3%。


虽然降幅有所收窄，但仍没有扛住持续下探的势头。

图源国家统计局官网


虽然北京具体的二手房价格，我们并没有办法获得准确的数字。但从安居客官网的房价板块，我们大概也能了解个大概。


近10年，北京二手房的挂牌均价已经从2018年的最高点5.99万/平，下降到今年10月份的4.18万/平，降幅已超过30%。

数据源自安居客官网


而最近的10月，北京二手房挂牌均价达到4.18万/平，相比于上个月有0.48%的涨幅，但相较于去年同期有超过9%的降幅。


如果二手房价继续下探，北京的房价到年底可能会降至与2015年3.9万/平的水平。

安居客官网二手房挂牌价格（10.23）


至少今年到目前为止，北京的二手房市场，仍然是“以价换量”的状态。


但面对“越卖越多”的二手房市场，降价似乎成为了卖家唯一的入场券。


但降价也只是拥有入场资格，真正的竞争已上升到房源综合素质的比拼。那些仅有价格优势而缺乏地段、配套、产品力支撑的房源，即使一降再降，也难以打动越来越挑剔的购房者。

新房方面，“好房子”似乎也从一开始的尚方宝剑，变成了参与竞争的“入场券”。


当所有项目都宣称自己是"好房子"时，平庸就意味着被市场抛弃。没有“好房子”之外的独特优势，也很难在繁杂的市场竞争中站稳脚跟。


而如今的北京新房市场，"稀缺"和"便宜"已成为资产安全的两大护城河。


先说“稀缺”，它不仅体现在配套资源上，还体现在项目基于区域的特殊性。


刚过去的9月底到10月初，北京远郊区的两个新盘以强势的网签成绩，让整个北京市场都刮目相看，他们分别是9月21日开盘的怀柔北京建工嘉棠澐玺，和9月27日日开盘的延庆中建臻源府。


开盘一个月的北京建工嘉棠澐玺，目前全盘网签去化进度165/224，网签去化率73.7%。

北京建工嘉棠澐玺网签数据（10.23）


开盘不到一个月的中建臻源府，目前全盘网签去化进度241/318，网签去化率75.8%。

中建臻源府网签数据（10.23）


这两个新盘的热销，充分说明了远郊区的核心区对于“好房子”的需求，嘉棠澐玺和臻源府恰恰填补了区域内“没有好房子”的空白。


两个远郊区的新盘，也能告诉我们，区域的“唯一”才是当下“卖房”的关键，对于那些同区域内拥有众多选项的新房板块，没有独特的优势，在当下的市场环境下，几乎不可能脱颖而出。


还有通州城市副中心的中建运河玖院，同样开盘一个多月，764套拿证房源，网签套数已经达到550套，网签去化率逼近72%。

中建运河玖院网签数据（10.23）


而运河玖院的热销，除了自身极其所有“好房子”元素外，更具备独家的大运河河景资源还有亚洲最大的地下交通枢纽副中心站的天然优势。


产品并非不可复制，但位置是绝对不能效仿，运河玖院的资源稀缺性价值凸显。


还有海淀的功德寺和樾望雲、和樾玉鸣双雄，包括永丰南的颐海澐颂，“中关村软件园+上地学区”几乎就是其稳定的王牌。腾讯、网易、百度、新浪等互联网大厂云集的中关村软件园，号称宇宙互联网中心，还有地块所在的上地学区是海淀17个学区里面唯一一个初中派位基本没有坑校的的片区。


这种独特的产业学区资源禀赋，是其他任何区域望尘莫及的。


“一招鲜吃遍天”，用在当下的北京新房市场，同样适用。


另外，将“价格”做到极致，也是当下新房能突出重围的杀手锏。


比如，大兴禧悦兴城以周度199套、1.76万平、5亿的网签成绩，空降北京2025年第41周三冠王。

图源京楼销售排行榜


其最大的优势，就是价格，禧悦兴城的网签价格只有2.84万/平，其周边2公里的两个主力在售新房的网签均价都在4.5万/平左右，具备绝对的价格优势。


禧悦兴城的主力户型是约65-117平，刚需刚改户型，在当下的北京楼市，能主力做小户型一居、两居的商品房项目非常少，市场有些供需错位，而禧悦兴城的出现，实际上填补了目前北京新房纯刚需市场的空白。

禧悦兴城最低首付只需要30万，可以说它的价格便宜到，让你能忽略到它其他的问题。
还有顺义的金茂北京国际社区，它在今年1-9月份以378套，不仅成为顺义新房成交扛把子，更在众星云集的全北京新房市场，挤进TOP10。

图源京楼销售排行榜

对于金茂国际社区，其最最核心的竞争力，也是价格。


项目的网签均价只有2.24万/平，而且其做了最小50平的一居户型，将北京买房的总价控制在最低的100万出头。


总价100万出头，就意味着最低首付只需要不到20万。


什么是北京新房的极致？金茂北京国际社区的最低单价和总价就是极致。


但出头的项目毕竟是少数，大部分项目在大环境下几乎都泯然众人矣。


好房子元年，众多好房子项目扑街，而好房子之前的大量存量新房项目，则更是没有“活路”，活活被拖着毫无自救之力。


激烈的市场竞争中，平庸就是原罪。


总的来说，卖房的"本事"，就是把一个优势做到极致。


今年的北京楼市已经给出明确答案：卖房的"本事"，已从简单的营销技巧，升级为对稀缺资源的把握能力、对客户需求的精准洞察、在激烈红海中找到差异化定位的战略智慧。


因为在现在的北京楼市，没有真正的独特优势，真的卖不掉房了。买方市场已彻底定调，唯有真正有"本事"的卖家，才能在这场残酷的竞争中胜出。


以上。

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