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[科学观察] 理性看待近期的房价下跌

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发表于 2025-10-14 17:28 | 显示全部楼层 |阅读模式

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作 者
李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品ID:liyujiadichanbiji
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1011日的国新办发布会,有一个信息值得关注:


全场没提“止跌回稳”!


其中的信号意义,大家去体会。


我的理解是:房价涨跌的宏观意义,正在褪去,但微观感受差别很大,主要看个体所处的位置但总体来看,随着地产历史使命的完成,告别旧模式,未来房价变化就是个中性词


今天,就和大家谈谈这个过去敏感,但未来越来越不敏感的话题!


为什么说,房价涨跌的宏观意义正在褪去呢?


1013日的学习时报,刊登了住建部倪虹部长的文章——《新时代新征程城市工作要识变应变求变》,再次强调了领导人在中央城市工作会议上做出的“两个转向”的重大判断:



  • 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期


  • 城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段


并指出,“两个转向”的重大判断,为城市发展标定了新的历史方位。过去那种过度依赖“土地财政”和房地产的发展方式无法持续,城市发展新旧动能转换步伐必须要加快。


这就是识变、应变、求变!


怎么求变呢?首先是理念变革。理念是行动的先导。转变城市发展理念,更加注重以人为本。城市工作不能“只见物、不见人”,要更大力度“投资于人”。近期,对养老托幼、对“生育养育教育”的投入、对城市更新、乡村振兴投入等,都是投资于人的表现。


过去,不得不大规模投资于“物”(园区、轨道、房地产),因为一穷二白,要完成原始积累,推进城镇化,低成本参与国际竞争、开拓海外市场。因此,房地产要先行,为区域开发、城市建设融资。甚至,园区开发、市政道路、公共设施,很多都是地产商来完成。


表:国有土地出让金的用途和使用范围

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数据来源:根据公开资料整理



现在,城市都建好了,基建都过剩了,地产先行的历史任务完成了同时,短短几十年,我们就从绝对短缺转向绝对过剩不仅中低端价值的商品过剩,诸如电动车、手机、PAD等高科技产品也过剩。任何短缺、成本高的产品,无论是生产领域的芯片、机器人、新型材料,消费领域的咖啡、水果等,都通过国产替代,价格迅速下降,产能迅速扩展。


发达国家难以割我们的韭菜了,曾经的超级全球化走向终点,保护主义抬头。我们必须要发展内需、扩展消费市场了,这既是倒逼,也是主动作为所以,大家看新闻联播,不管是节假日,还是平常,每天都在播放文旅、个人创业、银发经济、科创等一派繁荣。


但内需和消费还不够强刚刚过去的国庆黄金周,经文旅部数据中心测算,8天假期实际出游8.88亿人次,比去年的7天假期多1.23亿人次,人均每天消费113.9元,同比下滑13%


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帐篷旅游,成了这个国庆假期的网络热词,武汉江滩、黄鹤楼周边,甚至形成超过1000米的帐篷带,巍巍壮观。这样的消费态势,怎么能将国内超大规模市场优势发挥出来呢?


我们的消费占GDP的比例低,经常被拎出来说事。但拆解开来一看,我们的商品消费占GDP的比例,和发达国家相比,并没有明显的劣势。我们这一比例为22%,美国也是22%。德国24%,法国和日本都是23%。相比之下,韩国反而是最低的,只有19%


我们差在哪里呢?答案就是:服务消费


就拿美国来比较,美国居民服务消费占GDP比例高达44%,我们只有18%,差距主要在这几个领域:医疗服务(美国高10%),其他用品及服务(美国高9%),文化娱乐(美国高5%),居住(美国高3%),交通(美国高2%)。五项合计,美国比我们高出30%


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数据来源:wind



可见,发力点就在医疗、用品及服务、文化娱乐、交通、住房等等。


这就不奇怪了为啥我们如此强调文旅、假期经济,为啥重视建设全国统一大市场,为啥把高铁建到每一个地级市,甚至县城,为啥电商能做到“即时配送”,为啥把电商发展到村里,为啥把网费、通话费打下来,为啥把汽车做成消耗品,为啥在贵州山旮旯建大桥。


因为,这些都是基础设施、基础秩序,都是为了发展消费、发展服务业。


站在夯实内需、发展消费、做强服务业的背景下,我们再思考地产告别“先行发展”的历史任务后的新定位,就很清晰了。那就是,国内大市场、国内大循环、发展商品和服务链条上的一个环节或者载体而不再是工具(比如恶俗讲的夜壶),为了发展而发展。


对于房地产这样的新定位,近期各地方主政官员也开始接受了:


比如,各个地方都在谈,跳出房地产来谈房地产止跌回稳;


比如,站在“产城人房”的角度看待房地产发展的空间;


比如,都开始“抢人口”了,有人就有一切(包括未来的住房需求),可谓留得青山在,不怕没柴烧。


如果房地产是空间载体、是消费循环的一个环节,那么房价回调对谁最有利?


一是,城市打拼多年但没买房,手上有些积蓄的人,这就是3亿左右的新市民;


二是,手上有房,但想换个较大的房子;


三是,做文旅、创业、餐饮的人群,他们要租店面。


这么看,房价下跌确实是有利的。地产成了空间载体、内循环的一个环节,要遵循“低成本”的逻辑。一方面,要把门店成本打下来。当下创业是高风险行为,门店成本还得下降;另一方面,3亿新市民能租的起,还不影响生活消费和服务,想买能买得起,换得起。


一个人,只有当他/她在城市里扎根下来,有了安全感、幸福感,才会有稳定持续的预期,才会有各种各样的消费,包括服务消费这种安全感、幸福感,必须要以在城市安居为基础。因此,接下来就是要让包括3亿新市民在内的城镇化潜力人群,彻底安居城市。


不要小看单笔消费额度太低,其一旦与巨大的基数相乘,就会产生规模效应,做强经济的“人口底座”,并通过大市场、内循环下的就业、收入效应,夯实中产人群的基础,反过来又会带动消费的扩大和升级(包括住房改善),又带动更大的就业和收入效应。


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数据来源:中邮证券



想想上世纪90年代国企改革后的下岗现象,当下年轻人的失业问题就要重视。当前弥足珍贵的稳定与安全感(中国是世界上最安全的国家之一),与近几十年的就业创造息息相关。过去20年的资产繁荣不可持续,近期大学生“就业难”,就是这种不可持续的印证。国内大循环、统一大市场建设,带来的更宽广的就业、细水长流的收入,这是可持续的。


所以,不要小瞧节假日的穷游,即便人均100-200元的消费,但能支撑起多少小旅馆、小餐馆、小摊贩,都是一大家子的支柱。再说,你的消费就是别人的收入,若3亿左右的新市民、城镇化潜力人群都能够卷入到这个循环中,基数放大,就业效应就更明显。


这是修复和壮大中产阶层的唯一路径。


从这个角度讲,房地产的“鲸落”是何等的正常,其带动的“万物生”是一个渐进的过程。


当然,有房的、前期按揭贷款多的、抵押做生意的,受房价下跌冲击大。但未发生系统性风险(保交楼也基本完成)的情况下,如果考虑到存量时代,考虑到地产的新定位、新功能,这种涨跌的宏观意义,正在褪去。微观意义的差别很大,主要看个体所处的位置。


当然,有人会说,房地产的下滑、房价的下跌,导致的影响更大,特别是对中低收入的就业。这种观点也有道理,但房价只是结果,原因还在就业,还在基本面。再深究的话,就是房地产的绑架太深了。近年来所做的事情,就是解绑,让房地产回归其本源。


作者:李宇嘉

专注楼市政策观察与解读

特别声明:本文为署名文章,版权归“李宇嘉地产笔记”所有,如转载文章首部需注明“本文作者:广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉”。本文部分图片来自网络,未能核实版权归属的,不为商业用途,如有侵犯,敬请作者与我们联系。
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发表于 2025-10-14 18:00 | 显示全部楼层
房价新定位会带来啥变化?
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发表于 2025-10-14 18:44 | 显示全部楼层
一篇对房地产有清醒认知的好文!一鲸落万物生,顺势而为是客观规律。房地产已彻底完成了它的历史使命,还想卖高价旁者可以休矣!。。。
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发表于 2025-10-14 18:55 | 显示全部楼层
全国很多集六口之家的血汗钱买房,跌了一半还多,怎么理性看待?@李宇嘉
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发表于 2025-10-14 18:58 | 显示全部楼层
房价持续阴跌如同日本覆辙,资产缩水与债务积压恐引发长期消费萎缩。居民资产负债表衰退难解,政策工具箱渐失效,恐陷入流动性陷阱困局三十年。
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发表于 2025-10-14 18:59 | 显示全部楼层
引经据典,各种数据支撑,说得头头是道。可作者就是不说房地产价降了,为啥还是卖不动?人们为什么要穷游?
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发表于 2025-10-14 19:06 | 显示全部楼层
非常好的一篇文章
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发表于 2025-10-14 19:07 | 显示全部楼层
中国房市已经很难挽救,这与国外完全是二回事,国外是自由市场,而我们是政策市,但是现在政策也不起作用了,已经无计可施了
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发表于 2025-10-14 19:11 | 显示全部楼层
我按照本文作者的逻辑,在梦里操作了一下,也未能实现。结论:梦里都无法实现的,不知道现实中能否实现
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发表于 2025-10-14 19:21 | 显示全部楼层
中国国情不一样,国外的无法比,看好中国
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