2025已过78%,北京楼市真实成交现状如何？

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大家帮2025年数据版的第43篇推送

好快啊，2025年的时间进度条已经被拉到78%。


在2025年已经过去的280多天中，得益于好房子政策以及明星项目接踵而至，北京楼市的热度和成交量有所回升。


今年前9个月，北京新房成交26843套，同比上涨16.23%；成交面积342.73万平，同比上涨16.43%；成交均价6.09万/平，同比上涨6.85%；成交金额2097.84亿元，同比上涨24.40%。


虽然同比去年都有不小的涨幅，但也需要注意的是，2024年的北京楼市一直是处于低位运行的状态，尤其是前9月，成交表现可以用惨淡一说，所以今年同比去年有不错的涨幅，其实是有点触底反弹的意思。


而且得益于2024年930“首付15%”等救市政策的出台，去年四季度北京新房成交有一个强势拉升的现象。但值得注意的是，去年全年37178套成交，仍然创造了北京新房近六年以来的新低。


北京近6年新房成交数据

今年前9月的26843套成交，仅占去年总成交量的72%。


而今年剩下的3个月，北京如果没有政策刺激，预计最好的结果就是和去年持平。能不能突破4万套大关，还是要看10月开始陆续入市的新房项目的销售表现。


关于北京2025年新房成交现状，以及未入市的新房项目的详细情况，感兴趣的加包哥微信，咱们私下聊去。

前九个月，有持续热销，也有一炮而红。


从区域看，昌平和通州是唯二成交量突破3000套的区域，朝阳和丰台也都超过2800套，顺义、海淀、大兴和房山分别顺位排在成交量5-8名，成交量都在2000套以上。

前三季度北京16区新房成交数据


而且每个区域基本上都有自己独树一帜的销冠代表作。

前三季度北京17区新房TOP1


昌平一直是北京新房成交主力区域，而且得益于海淀北以及自身产业优势，这么多年一直是北京16区成交TOP3的存在，而且成绩很稳定。


其中，龙湖观萃今年表现亮眼，前9月总网签达到407套，在“高手”林立的全北京也是TOP5级别的存在。


而不仅是龙湖观萃，北京国贤府贰期则贡献397套成交，排名全北京第7，此外建发观堂府、越秀星樾的网签量也都超过300套，排名也都在TOP15。

图源京楼销售排行榜


还有一点，昌平成交量F4，今年前9月总成交量达到1440套，占昌平3187套总成交的45.2%，几乎可以说是半壁江山。


通州在前9月的表现也非常亮眼，以3110套的成交量，成为仅次于昌平的存在。


而下半年才入市的两个明星项目，给了通州新房强势表现非常大的助力。


其中，中建运河玖院9月20号开盘，仅用11天时间，就以448套、35.68亿的网签成绩，成为通州扛把子，并顺利拿下全北京成交套数第4，成交金额第7。


此外，7月20日开盘的招商朝棠揽阅，两个多月时间网签量也突破400套，要知道全北京300多个新房项目中，今年网签量突破400套的项目，也就只有6个。

图源京楼销售排行榜


招商在通州的表现非常好，不仅朝棠揽阅，璀璨公元、云璟揽阅也分别贡献200+的成交量，它仍然是名副其实的“通州王”。


朝阳区，是今年前9月北京新房市场，成交套数、面积、金额3项，唯一一个都排名在前3的区域。


再加上其仅次于东西海三区的成交均价，让朝阳有7个项目进入今年前9月北京住宅成交金额TOP30。


其中酒仙桥双子星，北京宸园、中海萬吉玖序，分别以52.46亿、43.64亿成为朝阳区金额销冠和销亚，在全北京排名也在5、6位。


还有中建璞园，以346套成交，成为前9月朝阳新房最能卖，也顺利跻身全北京TOP10。

图源京楼销售排行榜


除璞园外，中建智地在前苇沟的另一个项目璞园PARK也表现非常亮眼，前九月成交量也达到212套，两个项目合体已经共享超550套的成交量。


今年前九月，北京楼市表现最亮眼的区域，当属海淀。


其中，和樾望雲以657套、8.62万平、90.69亿的网签成绩，成为小至海淀，大至全北京名副其实的三冠王。


此外，颐海澐颂以557套、7.18万平、64.76亿的网签成绩，无论是在海淀还是全北京，都是成为仅次于和樾望雲的存在。


还有和樾玉鸣、建发海晏，成交金额也都超过61亿，分别位于全北京成交金额榜单的第3、4名，风头无两。

图源京楼销售排行榜


仅海淀F4，前九月的成交金额就达到接近278亿，占全北京2098亿总成交额的比例，超过13%。


对于其他区的整体即个别项目的表现，感兴趣的加包哥微信，咱们私下聊去。

进入十月，北京新房也都铆足了劲，试图在2025年最后一季度冲刺。


比如中海瑞文里，选择在国庆假期前的9月27号开盘，仅用3天时间，就以149套、9.7亿的网签成绩，空降石景山1-9月成交套数、金额榜第5。

图源京楼销售排行榜


而中海瑞文里总共规划了约820套房子，按照目前的网签速度，项目将会在今年第四季度迎来收获期。


在石景山西黄村，中海的另一个项目，总共104套的改善豪宅玉華玖章，预计也将在10月中下旬入市。


同样在9月27日开盘入市的延庆中建臻源府，在整个十一假期也迎来网签兑现高峰期。10月1日~9日，中建臻源府以7.08亿元，187套，2.17万平方米的网签业绩，成为国庆期间北京楼市的销售金额、销售套数、销售面积的三冠王。

图源京楼销售排行榜


中建臻源府的大卖，距离上一次怀柔北京建工嘉棠澐玺的出圈，像个很短的时间，而以地缘客户为主的远郊区项目的崛起，一定程度上也能说明北京楼市有复苏迹象。


而开盘11天拿下全北京新房网签量第四的中建运河玖院，将在10月底加推一期剩余两栋楼。


此外，10月9日，规自委还公布了运河玖院二期四块地的规划文件，运河玖院还有不少货值，如能延续其现象级热销态势，以及会为北京新房最后一季度贡献不少。


而目前运河玖院的网签量已接近500套，因为可售货值还有不少，所以可以dream一下其在年底能成为全北京套数销冠。

运河玖院二期规划文件


此外，还有朝阳黄杉木店板块大热项目紫京宸园和璞樾。


其中，紫京宸园将率先在10月12日开盘，依靠中建智地中建宸园和北京宸园打下的“宸园”高口碑，此次紫京宸园无论在园林还是室内设计方面都展现出了非凡的魄力，项目入市将为北京市场再添815套选择。


而璞樾方面，预计10月18日开盘，整体则是规划了424套房源。


朝阳豪宅似乎不缺买家，这两年从酒仙桥双子星的先后热销，再到黄杉木店双雄的“竞合”，朝阳豪宅买家的选择越来越多，无论是在最后一季度的成交量还是金额方面，相信紫京宸园和璞樾都会给市场一个很强的助力。


总而言之，北京2025年最后一季度的新房市场，还有很多大戏可以看。


最后咱们再看看2025年前9个月的二手房市场表现。


9月份，北京二手房成交量重回1.5万大关，达到15843套，环比上涨18.84%，同比上涨19.35%。


无论环比还是同比，都有不小的增长。

数据源自北京市住建委官网


2025年前9个月，北京二手房共计成交130531套，达到去年全年175678套成交的74%，达到2023年全年155433套成交的84%。


北京今年到目前为止，二手房成交量表现一直算比较平稳。


而二手房挂牌价格方面，从今年1月份包哥做2024年总结时就分析，1月份4.45万/平的挂牌均价，已经相较于2023年1月份下降16.1%。

图源安居客官网


而最新的10月份，北京二手房挂牌均价已经再次降至4.16万平，相比去年同期下降9.5%。


而4.16万/平的挂牌均价，已经相较于2024年3月相对巅峰期的5.22万/平，每平降价超过1万。

图源安居客官网


2025年还剩最后80天，这期间北京新房会是怎样的表现，二手房又会有怎样的变化？我们在之后的周榜慢慢分析。


以上。

个人观点 仅供参考

xinxinlinux

北京的楼市，由全国有钱人提供支撑——毕竟全国超一线、一线城市，就那么几个。

但其余楼市的话，就是另一个话题了。