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[科学观察] 房地产三大风险,一个已出清,一个熬枯了,一个大雷待排!

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发表于 2025-10-8 13:56 | 显示全部楼层 |阅读模式

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经济金融防风险,依然是目前我国宏观政策中的重要组成部分,而最大的风险源就来自于房地产。
房地产有风险,是笼统的说法,到底有哪些具体风险呢?
其实主要有三类,涉及个人买房者、房企、地方政府、银行等主体。
第一类是防止已售出的项目烂尾,第二类是防止房企大面积倒闭,第三类是防止业主断供。
今天,我们就分别来分析一下。
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第一类风险:基本化解掉了
防止已售项目烂尾,这是什么意思呢?
这和我国房地产的销售制度有关。
我国新房实行预售制度,买房人买的是期房 —— 房款已经全部付完,但一般要等两年后才能交房。
在过去房地产市场繁荣期或平稳期,这种模式没有风险。
但 2021 年下半年以来,全国楼市大幅降温,很多房企经营困难,无法按时交房,项目暂时停工,甚至长期停工,逐渐走向烂尾。
针对这类风险,在楼市刚降温没多久,也就是 2021 年 9 月底,央行就提出了 “两个维护”:
一是维护房地产市场健康发展;这意味着房地产调控从过去几年的紧缩转向放松。
二是维护住房消费者的合法权益;主要针对买了期房却因项目停工无法按期收房的情况。
从那时起,2022 年到 2023 年,国家把 “保交楼、保交房” 放在了防范房地产风险的第一位。
因为不排除这个 “雷”,就会导致第三类风险,即个人断供问题恶化。
早在 2022 年 7 月,全国部分城市的部分小区业主就联合发布公开信,称因项目停工迟迟无法交付,将采取断供措施。
这一情况涉及全国几十个城市、上百个楼盘的业主,关乎千家万户的切身利益。
买了房却无法交房、无法入住,对买房人来说是巨大打击。
而期房预售是国家制度,既然制度出现漏洞,导致购房人合法权益受损,国家层面也就有责任保交楼。
近期有个好消息:中国房地产业协会(中房协)公开表示,全国保交楼工作任务已基本完成。
这意味着从全国范围来看,防止已售项目烂尾的风险已基本排除。
当然,我估计部分城市仍有个别项目尚未完成交付。
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第二类风险:企业熬断肠
第二类风险,是防范房地产开发商大面积暴雷、破产倒闭。
从目前情况来看,成效并不明显。
因为在房地产大幅降温后的短短两三年内,全国大中型上市民营房企基本都已暴雷。
所谓 “暴雷”,主要是指它们借的外债以及部分内债无法偿还。
按照目前房地产市场依然低迷的现状,即便国家想救这类企业也难以救活:它们的债务负担过重,甚至已资不抵债,根本无从救起。
况且,国家也不会出面大面积救助民营企业,这既不符合市场经济规则,还会存在道德风险:民企地产老板之前曾经赚发了。
因此,绝大部分暴雷企业只能与债主协商债务重组,无论债主是境外还是境内的。
目前,个别企业已达成债务重组协议(如金科)。
而民营房企中的广大中小民营企业,当前生存状况也十分艰难:有些已倒闭破产,有些还在勉强维持经营。
不过总体来看,它们的杠杆率并不高 —— 因为楼市好的时候,银行不愿给它们贷款,且它们不是上市公司,发债也比较困难。
同时,楼市好时拿地难度大,很多大型房企会下沉到中小城市抢地,推高地价,本地中小房企根本无力与大房企竞争。
所以在楼市大幅降温后,仍有相当一部分中小房企能够存活下来。
但如果房地产市场继续低迷三五年,这类中小型民企恐怕也难以生存。
到目前为止,民营房企中该暴雷的大部分已暴雷,那些未暴雷的,未来两年可能还会有少量出现暴雷情况。
而央企和地方国企,因有特殊的机制、体制及资源支持,绝大部分未暴雷。
但也有部分大型非民营性质的开发商过得比较艰难,典型例子就是万科。
万科的第一大股东是深圳地铁集团,2024 年以来,万科曾多次处于资金链紧张的边缘,好在深圳国资委、深铁集团给予大力支持,包括多次提供上百亿元借款,总算让万科没有出现资金暴雷。
综合来看,防范房企大面积暴雷倒闭的防控工作和任务完成情况,远不及保交楼。
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第三类风险:断供是大雷
第三类房地产风险,是个人断供。
过去两三年,全国少数地区已有个别业主出现断供,但随着房价继续下跌,断供群体的数量可能会大幅增长。
主要原因是,对很多业主来说,房价跌幅和个人还款能力已越过或接近临界点。
大家可以想想:全国房价总体下跌了 40%,部分地区跌幅甚至达到 70%、80%,相当一部分人的首付已全部跌没,房子甚至变成了 “负资产”。
再加上部分人收入下降、还款能力下滑,房子成了家庭包袱,不如 “扔掉”(即断供)。
如果断供数量达到一定规模,会对银行体系产生重大风险。
我们之前分析的两类风险中,保交楼风险对银行影响不大;房企暴雷违约对金融体系(尤其信托领域)影响较大,但对商业银行影响也不算大。
而第三类风险 ,个人断供,未来会对银行资产产生明显冲击。
原因很简单:个人按揭贷款全部来自银行,且总规模极其庞大(达几十万亿元),就算其中只有 10% 的人断供,银行体系也难以承受。
对于第三类风险,我(老杨)比较担心,不知道相关部门是否已深刻认识到这一风险隐患。
要排除这个最大的 “雷”,相关部门最终只能下决心出大招,推动房价止跌。
而且光止跌还不够,还需要让房价上涨,才能真正把这一风险彻底排除。
大家如果不信,我们可以再观察一两年。
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发表于 2025-10-8 15:56 | 显示全部楼层
短期内房价基本上平稳的,有些地方会小微跌。幅度不大的。未来几年房价也可能是稳中有微升,已没有了投资属性的。
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发表于 2025-10-8 15:57 | 显示全部楼层
第一个风险是怎么消除的呢?胡乱交楼,质量不达标,甚至不经过验收,只要能交楼,主管部门帮着开发商打马虎眼,才不管业主收到的什么样的东西,能不能办房产证,只要收了楼,就算完成了保交楼的政治任务,把大量安全隐患和风险留给了业主和以后。按正常标准,根本交不了楼啊。
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发表于 2025-10-8 16:20 | 显示全部楼层
大雷不需要排,爆炸可能性很低,独子独女够房居多,多个家庭供应一个房子,只会降低居民可支配资金,降低生活
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发表于 2025-10-8 16:39 | 显示全部楼层
这个在老百姓间很有体会!我认识一个回收礼品的,有三套房,反腐之后有数百万房贷待还,不得已拉起了皮条!可那些连皮条都不会拉的人,恐怕只能断供!
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发表于 2025-10-8 17:04 | 显示全部楼层
这三大风险是怎么形成的?应该好好总结,千万别说这是不可避免地客观规律!
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发表于 2025-10-8 17:12 | 显示全部楼层
是的,可以说,2020-23买房的,主要上了按揭,基本现在都是负资产,这个数量非常的惊人!几代人掏光了腰包交完首付,现在实际上自己的首付钱全没了,房子价值可能明显低于房贷额…..这么大规模的负资产不知道多久才能慢慢消化
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发表于 2025-10-8 17:14 | 显示全部楼层
一个人或一个团队的能力还是有限的,所以,许多媒体及文章注明联系人,地址,电话;但是该人,公司或单位等的法人及经营管理人员有无违法乱纪等的记录,作为守法公民要去哪里收集呢?
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发表于 2025-10-8 17:58 | 显示全部楼层
出来混迟早要还的,谁都可以违约,就老百姓不能违约,不能破产,付带无限连带责任。银行放贷也是生意,谁说做生意稳赚不赔了。
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发表于 2025-10-8 20:07 | 显示全部楼层
有5套房子,已经暂停供贷4套!深圳一套最高时800多万,现在跌一半了,出租每月租金6500元,还不够还房贷的呀!咋整啊?
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