美媒：买一套价值100万美元的房子需要的薪水

mulunbo

This Is the Salary You Need to Buy a $1M House

假设首付比例为20%且第三方托管费用较低，通过30年期抵押贷款购买百万美元住宅，您很可能需要至少25万美元的年收入。
购买百万美元住宅所需的收入因地区、贷款金额、抵押贷款利率及其他可负担性因素而异。
购买一套百万美元住宅可能需要申请巨额贷款，具体取决于房产所在地和首付比例。

计算百万美元房产的月供金额
购置百万美元住宅所需的薪资水平会因月供金额而异，而月供又受以下因素影响：
地理位置。 购房地点直接影响月供中两大主要成本：房产税率和房屋保险费率。所在地区还决定了百万美元住宅可获得的贷款类型，因为由房利美和房地美制定的合规贷款限额是基于物业所在地设定的。在美国某些地区（包括纽约等高消费城市或夏威夷等州），您可以使用合规贷款甚至FHA或VA抵押贷款购买百万美元住宅。但在美国大部分地区，您需要申请巨额抵押贷款或准备六位数的首付款。
首付款。 在首付问题上，金额越大越有利。若传统贷款的首付比例低于20%，通常需要购买私人抵押贷款保险（PMI），这会增加月供金额。提高首付比例既能避免 PMI 费用，又能节省每月开支。此外，更高的首付会使贷款更易负担。以百万美元房产为例，25%的首付相比20%首付每月可节省300美元——当然，前提是你能额外拿出5万美元支付首付。
当前房贷利率。 你所支付的抵押贷款利率直接影响月供金额和购房承受能力。例如，80万美元的30年期固定利率贷款，在6.6%利率下月供为5,144 美元，而 7%利率下则需支付5,323美元。虽然信用评分和债务收入比等影响利率的因素可由个人掌控，但整体经济环境也会对利率产生重要影响。
下图展示了在两种情况下购买一套100万美元房产的潜在月供金额 。这些计算基于30年期固定利率贷款，房贷利率为 6.6%。

月供较低的情形通常需要支付更高比例的首付款，并选择房产税和保险费率更低的住宅。若准备更充裕的首付款，即使收入水平较低也能负担百万美元的房产。其他能降低收入要求的因素包括更低的第三方托管费用 （如房产税、房屋保险和业主协会会费）。物业所在地会显著影响持有成本及贷款资质额度。
月供较高的情形则需要更高收入来负担百万豪宅的按揭，主要原因有二：首付比例更低且持有成本更高。若在高房价地区使用合规贷款购房，首付比例可远低于20%。假设该案例中，您需缴纳更高的房产税、 私人抵押贷款保险以及高档社区可能高达数千美元的业主协会会费。
当然，这些数字都是可以调整的，两种情形之间存在很大的弹性空间。如果你能支付50%的首付款 ，那么你的月供可能接近4000美元，也就不需要那么高的薪资。或者如果你选择较短的贷款期限，比如15年期抵押贷款，月供会更高，就需要更高的薪资水平。
<hr/>评估购房承受能力的计算公式
关于住房可负担性评估 ，有两个截然不同的经验法则：每月住房支出不应超过收入的28%，且购房总价最高不得超过年收入的2.5倍。
根据28/36法则，你的住房支出不应超过月总收入的28%，包括房贷在内的总债务（含车贷和信用卡还款）不应超过36%。这28%不仅包含房贷本金和利息，还需涵盖房屋保险、房产税以及业主协会费用。需知贷款机构确实会批准更高负债比的房贷申请，但该法则反映的是多数人能够轻松负担的合理范围。
根据上述案例和28/36规则，购买百万美元房产所需的家庭总收入如下：

• 若想负担每月5,930美元的最低房贷还款额，您的月总收入至少需达到21,179美元。这意味着税前年收入需达到254,148美元。此外，其他月度债务支出不应超过1,694美元，以确保总债务不超过收入的36%。
  

• 在高端市场，你需要每月收入达到38,736美元或更高，才能负担10,846美元的月供，这相当于464,832美元的年薪。你每月的其他债务支出不应超过3,099美元。
  

一种更简单的观点认为，你能负担的房价应为年薪的2.5倍。按照这个标准，购买一套100万美元的住宅需要年收入达到40万美元。
然而，&#34;收入2.5倍&#34;法则并未将房贷利率、首付金额及其他诸多影响住房成本的因素纳入考量，且该估算标准相当保守。
举例而言，年收入10万美元的人理论上能负担25万美元的房产，但多数购房者很难在该价位区间找到首套房 。
<hr/>衡量住房可负担性并非一刀切
能否负担得起百万美元的房子取决于你财务状况的几个独特因素：你是否处于双收入家庭？是否有可出售资产用于支付首付？你购买的是哪种类型的房子以及位于何处？
上述负担能力计算公式是个不错的起点，但购买百万美元房产所需的薪资并没有一个神奇的标准数值。
要真正确定自己能否购置价值百万美元或更高价的房产，一般建议通过抵押贷款专员办理贷款预批 ，这将帮助你明确可承受的房产类型。对于更高端的豪宅交易，与能全程指导的第三方财务顾问合作或许是更为明智的选择。
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刊载：美国新闻与世界报道 | usnews

作者：埃里卡·乔瓦内蒂

https://money.usnews.com/loans/mortgages/articles/salary-to-afford-a-million-dollar-home

编译：24时观象台

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