四川房企大举进攻重庆！

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昨日，重庆又成功出让一块好地。
这块土地，一直备受关注，它的位置太好了，就位于“宇宙中心”照母山。
而且，这块地的容积率仅为1.7，非常适合做高端改善产品。
甚至，很多人都发出了期待：有机会超越壹号半岛？
最终，一锤定音，由邦泰摘得，楼面价8200元/平米，成交总金额9.3亿元。

熟悉的土地，陌生的它。
邦泰是谁？
也许，很多人都不熟悉。
资料显示：四川邦泰集团成立于2007年，总部位于成都，2025年前5个月销售业绩突破134亿元，在民营房企中排名前三。
三个关键词：四川房企，民企，成立18年。
没错，又是四川房企。

川企入渝。
你发现没，今年川企入渝抢地忽然变得频繁了。
上一次，是远达集团。
这家来自四川自贡的房企，今年犹如一匹“黑马”，连续在重庆摘得核心地块。
新牌坊，地价10418元/平米，溢价率38%；
江北嘴，地价11865元/平米，溢价率22%。
它当之无愧成为上半年重庆土地市场最“豪气”的买家。

时间再往前推，
去年9月最后一天，四川联投斩获金开大道地块，成交楼面价10599元/平米。
四川房企+重庆
我梳理发现，大致可以分为三个阶段：
第一阶段：试探期。
2004年～2010年。
这个阶段是川渝经济互动加强的初期，部分四川房企开始试探性地进入重庆市场。
最具代表的，就是当年的“成都一哥”蓝光地产。
资料显示：2004年，蓝光通过法院拍卖获得“蓝光·十里蓝山”项目，正式进入重庆。
当时，重庆土地招拍挂制度尚未完全成熟，房企多采取成本较低、风险可控的方式进入，“投石问路”。
而早期项目定位，多为占地面积较大的郊区大盘或城市山居别墅。

第二阶段：规模进军与扩张期。
2011年～2020年。
四川房企开始把重庆视为战略要地和“第二战场”，开始规模化进入。
蓝光地产，在这一阶段从“试水”转向“深耕”，连续斩获多个项目，弹子石、九龙坡、大渡口、悦来、中央公园…
中迪投资、邦泰集团、朗基集团、新希望地产等四川房企也在此期间进入重庆。
新希望地产成为这一阶段的“地王”竞得者，将其高端产品系落子到重庆。
这个阶段，合作开发模式兴起，四川房企开始频繁与重庆本土房企合作拿地+合作开发，以此降低风险、整合资源。

第三阶段：调整与激活期。
从2021年～2024年下半年，几乎很难再看到四川房企在重庆拿地补仓的身影。
它们在重庆的战略，从之前的“全面进攻”转为全面收缩和防守。
不过，从2024年下半年开始，风向忽然变了：
四川联投、远达、邦泰陆续在重庆抢地。

为什么用“抢”？
因为这些地块，都是重庆传统认知中的好地块，尤其金开大道、新牌坊、江北嘴，都有不少房企报名参拍，最终经过多轮举牌+溢价拍出。
很显然，如今的四川房企布局重庆，在战略上做了大调整：从边缘新区到核心区。

市场风向忽变。
今年以来，重庆市场的风向有了明显变化。
我观察发现，2022～2024年，在重庆市场拿地的房企，以“国央企”占据绝对的主导，鲜有民企的身影。
我初步做了统计：截至目前，今年重庆一共有14宗住宅用地出让。
其中，民企拿的地块，它们分别是：
昕晖，南滨路地块，6600元/平米；
海成，南滨路地块，9442元/平米；
远达，江北嘴地块，11865元/平米；
远达，新牌坊地块，10418元/平米；
海成，北滨路地块，8045元/平米；
海成，汽博地块，6000元/平米；
海成，汽博地块，7279元/平米；
邦泰，照母山地块，8200元/平米。
8/14=57%
竟然超过了“半壁江山”！

过去，民企在重庆布局，更多是战略考虑，保流量。
现在，无疑就是求利润。
归根到底，到底挣不挣钱。
而近两年在重庆核心区拿地的房企，无疑取得了一份不错的成绩单。
我举个例子：
观音桥四代项目，楼面均价为8344元/㎡，住宅均价达到了20500元/㎡，房地价差做到了12000元。而且还保证了流速，月均去化120套。
金开大道四代项目，楼面均价为10599元/㎡，住宅均价达到了27000元/㎡，房地价差做到了16000元。值得注意的，首开去化率做到了90%。

一份数据也证明了这点。
目前，重庆很多四代宅不但销售速度直接翻倍，就连平均成交均价也要比普宅高出6000元/㎡。
尤其是核心地段+高品质的四代宅。有价，又有量。

最真实的重庆楼市。
我结合铭腾机构给出的数据，目前市场真实状态可以用几组关键数据概括：
· 16万套！
重庆住房大盘控制在16万套左右，购房需求恒在。
而且，整体房价止跌，新房价格稳定在14000元/㎡，二手房价格为10500元/㎡。

· 1.5！
目前，重庆核心区新房供应1.38万套，但成交了2.02万套，供销比为1.5。
也就是说，供不应求。
据监控，2025年重庆核心热销项目去化率高达60%，远高于平均开盘去化率。

· 34%！
今年，重庆改善类成交占比达到了34%，8年上涨了16个百分点。
重庆楼市，步入“品质改善时代”。

· 2700万！
接下来，重庆购房者的基数依然庞大。
铭腾机构将其分为了四大类：
1000万+1000万+600万+100万

新市民：城镇化率年均1%左右增长，30万新市民进城，释放1000万方楼市需求。
新青年：今年，大约38万大学生毕业，留渝约25万，新青年有1000万方潜在需求。
主城市民：新模式下，重庆新房市场的容量稳定在600万方左右。
外地客：主要来自四川、贵州、湖北等周边，以及北上广深的优质客户，约有100万方需求。

如果要让一个行业回暖复苏，要靠民企规模入场。
某种程度上来说，央国企是行业稳定器，而民企是复苏助推者。
民企加速布局背后，就是重庆市场机会。


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