广州业主拒交物业费，被物业催缴高额违约金，律师：仍须法院裁定

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近日，广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景物业”）下辖的广州某小区物业中心，向其一名业主发出了一封法律函，就长期拖欠物业管理及相关费用事宜进行正式催缴，并提示了可能引发的法律诉讼及高额违约金风险。此事一经披露，立即在广州市各大小区业主群，尤其是进驻有康景物业的多个知名小区业主群引起热议。法律人士表示，高额违约金并非“法律函”能裁定，若业主对此不服，可从法律途径解决。
物业业主矛盾激化 函件中违约金远高于本金
据函件披露，该业主自2023年起开始拖欠物业管理费及公共分摊水电费。经康景物业多次催缴，截至发函日，欠款情况仍未解决。具体欠费明细为：物业管理费12889.6元（欠费期间为2023年至2025年8月），公共分摊水电费1343.6元（欠费期间为2023年1月至2025年7月），合计欠款总额达14233.2元。

函件指出，康景物业依据与开发商及业主本人签订的相关合同协议，已提供了相应的物业服务，业主的行为已构成违约。因此，康景物业要求该业主在收到函件后的3日内，结清所有欠款。
值得注意的是，函件中着重明确了违约后果。若业主未能按期履行缴费义务，康景物业将依法提起诉讼，并依据合同约定追索所欠费用及每日0.1%的违约金。仅计算至发函日，产生的违约金数额已高达35794.6元，远超欠费本金。
函件发出后，立即在广州市各大小区业主群引发热议。“记者帮”尝试联系当事的业主进一步了解情况，至截稿时仍未回复。
为什么业主会拖欠物业管理费？羊城晚报“记者帮”了解到，该小区业主和物业的矛盾由来已久。有小区业主表示，自收楼后，这个小区就不断有业主质疑物业日常维保懒散、服务态度不佳，还疑似违规收取“天价”停车费，对物业有诸多不满。该小区的少数业主从2023年开始拒交物业费。
2024年9月，双方矛盾激化。业主表示，该物业在上下班高峰期在停车场出入口拦车检查车费缴纳情况，导致小区门口车辆大排长龙，物业和业主双方进一步矛盾升级，其间有保安辱骂业主，甚至发生肢体冲突的情况。
“业主花钱买服务，却换来个拳头，业主们索性集体拒交物业费，以示不满。”该业主对“记者帮”说道。
“法律函”并非最终法律裁定
广悦律师事务所高级合伙人、广州市律师协会粤港澳大湾区及自贸区法律专业委员会副主任张扬认为，业主拖欠物业管理费，不论是出于什么原因，双方的纠纷都要由法院解决，物业公司发出的这份文件，虽然标题是“法律函”，但其实并非委托律师发送的律师函，仅仅是一份催款函。如果业主不予理会，物业公司依然需要通过诉讼方式解决。
对于函件中提到的违约金额较高的问题，张扬表示，作为物业公司单方的函件，肯定是要把金额提到“最高”，按照“简单”的计算方法，本金为基础去按日计算违约金。对业主来说，如果不同意物业公司的意见，可不予理会。若日后双方仍存在争议，案件由法庭判决时，违约金一般不会高于本金，同时也会根据案件的实际情况（例如业主违约的理由）等酌情认定违约金金额。
同时，物业公司通过发送律师函催缴欠费，是一种合法的催缴手段，能够向业主表明其已进入追偿程序，促使业主尽快履行支付义务，同时也为后续可能的诉讼程序积累证据。但在操作过程中，需确保所有催收行为均符合法律规定，避免因程序问题影响效力。如果物业服务存在明显瑕疵，如小区环境脏乱、安保形同虚设、公共设施维护不到位等，业主可能会以此为由拒交物业费，即使物业公司通过法律手段催缴，也可能无法得到法院的全部支持。
张扬强调，业主如果对物业服务不满意，应通过合法合理的途径来维护自身权益。比如，可以收集物业服务不到位的证据，如照片、视频、沟通记录等，与物业公司协商解决，或者通过业主委员会等组织与物业进行沟通，甚至在必要时通过法律途径解决争议。
文 | 记者 梁正杰

诛仙九妹

问题的关键是，政府没有立法，强制规定所有小区必须成立业委会