揭秘：二手房抛压，为啥今年特别大！

dsfgdsg

全国二手房挂牌量，又创新高了！
今年以来，全国主要城市的二手房挂牌量持续增长，且总体同比增速较高。
2021 年楼市降温后，挂牌量就开始增长，但今年二手房挂牌量的增长规模和同比增速，要大于 2022、2023、2024 这三年。
具体情况，看一张图，就能一目了然。
这是全国 50 个大中城市的二手房挂牌量走势图。
今年三月份以来，每个月都呈环比增长态势，情况比去年差很多 —— 去年是三月份到八月份增长，后面四个月下滑。
2023 年则是四月份到十月份增长，后面三个月高位盘整。
可见，今年二手房的抛压特别严重。

我们来探究一下主要原因：
第一，追涨杀跌的心态
中国人无论是投资股票还是买房，都容易追涨杀跌。
市场火爆、价格上涨时，很多人会跟风涌入，越涨越买；
而 2021 年下半年以来，全国房价进入下行通道，且跌幅较大，尤其是今年四月份以来，二手房价格跌幅不断扩大。
加之全国层面没有新的增量政策刺激楼市信心，近两三个月不少房东、业主的信心近乎b溃。
其中，有些人家中持有多套房产，或是早年将房子作为投资品，眼看近几个月房价跌幅如此之大，对未来市场更感悲观，于是想把手里多余的房子抛售出去。
这种心态的人多了，挂牌量自然会增长。

第二，家庭债务负担沉重
在楼市繁荣期，不少家庭除了自住房外，还会持有一套、两套甚至更多房产，且大部分房产是通过贷款购买的。
随着房价大幅下跌，部分投资性房产（比如位于大城市周边或中小城市的房产），首付已经跌没了，甚至房子沦为负资产。
与此同时，很多人的收入出现下滑，这进一步导致家庭负债表走弱甚至恶化。
有些家庭的总负债已与家庭财产净额相差无几，心态变得十分脆弱，甚至有人濒临b溃。
暂且不说工资收入低或暂时失业的人群，就连一些收入不错的人也面临困境。
比如我的一位粉丝，在一线城市（具体城市不透露）工作，手里有三套房子。
他和妻子都在互联网大厂上班，夫妻二人年收入超 100 万，也算是高收入群体。
两人都是硕士学历，工作已近十年。
这三套房子中，一套是位于市区的自住房；
另一套是位于大都市远郊的投资房，目前这套投资房价格已下跌约 30%，不过尚未沦为负资产；
第三套房子不在北上广深，而是在大城市周边的中小城市；当年楼市繁荣时，他跟着朋友一起投资购买，如今房价较买入时已下跌 70%，总价值已低于剩余房贷余额，成了负资产。
而且这套房子，现在想卖也卖不掉 —— 小区及周边板块想卖房的人太多，接盘侠却寥寥无几。
这位粉丝，目前十分焦虑。
一方面，即便在大厂工作，岗位也不稳定，一旦考核不达标就可能被辞退，若真失业没了收入，家庭债务会迅速恶化。
另一方面，更让他们焦虑的是，过去十年夫妻二人工资不断增长，十年总收入已超千万，但房价跌跌不休，导致家庭负债与净资产的比例逐渐失衡。
目前三套房子的净值约 1000 万，未还贷款余额约 700 万，扣除负债后家庭净资产仅 300 万。
而在本轮房价下跌前，他们房产总价值高达 1600 万左右，四年之前家庭房产总价值远高于房贷余额，如今二者已十分接近。
他们担心，若现在不卖掉一两套不住的房子，再等几年，房子总价值可能就与房贷余额持平了。
那十多年的辛勤付出就白费了，会一夜回到解放前，回到刚毕业时的状态。
全国范围内，还有很多类似的高收入中产家庭面临负债率问题，他们当下的想法是减仓，卖掉一两套闲置房产，既能降低债务压力，也能防范房价继续下跌导致财产进一步缩水。
当然，还有大量家庭的情况比这位粉丝更糟，收入没那么高，一旦房产沦为负资产，就可能停止还贷（即断供）。
不过，也有不少人比较本分，不想让自己的信用留下污点，即便房子成了负资产，仍在坚持还贷。
但有些人实在扛不住了，就想亏钱把房子卖掉，想办法还清银行贷款，了却这件烦心事。
第三，置换需求的推动
现在很多城市的刚需数量其实不多，改善需求成了二手房交易的主力。
这类需求通常需要置换 —— 先卖掉手里的房子，再加钱买一套更大的房子。
从交易逻辑来看，在市场价格低位时 “卖一买一” 是合理的，但目前市场低迷，对很多置换家庭来说，必须先卖掉一套房子，才有能力再买一套，这一因素也导致二手房挂牌量增长。
总结来看，正是上述三个原因（追涨杀跌的心理、家庭债务缩表、置换需求），使得今年以来二手房的抛盘量比前三年还要大。
抛盘量大，又会进一步加剧二手房市场的供求失衡。
过去四个月，一方面二手房挂牌量增长，另一方面二手房交易量下滑，这会拉长库存消化周期。
我们将二手房挂牌量和库存消化周期做成指数，形成了 “50 城二手房库存压力指数走势图”。
2023 年 4 月份以来，该指数数值均为正值，说明库存压力较大，市场处于供大于求的状况。
今年 4 月份以来，库存压力指数连续五个月攀升，8 月份压力指数达 80，刷新历史新高，9 月份估计还会再创新高。

通过上述分析，我们能清晰地看到，近几个月二手房的抛压确实非常严重。
最后，看一下全国领头羊深圳的情况
今年 9 月，深圳二手房挂牌量环比 8 月增长 10%，是全国二手房挂牌量增速最猛的城市。
从图中能看到，2023 年到 2024 年，深圳二手房挂牌量只是小幅增长，但 2025 年 4 月份以来，挂牌量持续增长，尤其是 9 月份增幅显著。
9 月份的增长，主要源于 9 月 5 日深圳出台新政 —— 放宽限购与信贷政策，短期内确实刺激了购房需求，看房量和成交量有所上升，但与此同时，挂牌量增速更快，抛房量更大。
在这种情况下，深圳房价不仅不会涨，还会继续下跌。

当前，上海、北京、深圳、杭州、成都等个别城市的市区，仍有部分新房卖得不错，但关键问题在于二手房市场抛压太大。
即便个别新盘 “日光”、销量亮眼，也无法掩盖整个房地产市场（尤其是二手房市场）低迷的现状。
各位老铁，还是要全面看待和理解当前的市场状况。

weili0677

参考东亚地区日本香港的房价历史的话，是否要跌7成

superjiaming

主要是怕明年会更大

meto

1，房价高，有些人正在套现，2，没工作，失业的人多

dsfgdsg

负债累累的结果

xuye004

随着AI和具身机器人的大规模应用，3-5年内失业潮必将来临，再加上5年后落地的房产税，现在是出手的机会而不是入市的机会

神隐之左手

人们清醒了.不愿为高房价买单

华语天空

银行应该降利息。银行赚的太多钱了。

诛仙九妹

后面会更多

酷狗e族

收入减少社会福利跟不上，老龄化少子化叠加，谁敢借钱买房？没有杠杆按照收入房价回归多少钱合适？