【深度】高层住宅面临一场被‘定向淘汰’合谋

walysj

近些年来，随着高层住宅和密集社区的各类负面舆情不断，大家对于高层住宅的态度发生了180度的转变，从当年刚刚兴建时面子的代表，变成了人人都看衰的未来贫民窟
要知道，高层住宅并非中国首创，这种理念来自于厌倦了巴黎到处都是低矮住宅的法国建筑大师勒·柯布西耶，但他想要把塞纳河以北的中心市区全部推平掉来建摩天大楼的想法太过超前，最终不出意外的只收获了大家的白眼

但是第二次世界大战给了高层住宅出世的机会，已经被平推的城市和战后的婴儿潮，以及混凝土技术的升级，让勒·柯布西耶的垂直城市方案被大量的欧美国家采纳
可是随着这些高层住宅逐渐老化，曾经被视作解决住房短缺的“良药”变成了社会管理的“毒药”，维护成本高、人居环境恶化等问题逐一暴露，很多高层住宅出现了倒塌、火灾等恶性事件
到了1970年左右，欧美这些率先兴建高层住宅的国家，也跟我们现在一样，出现了高层住宅是贫民窟的叙事，之前代表先进进步的高楼大厦变成了人人唾弃的社会问题
随后就是政府对高层住宅的补贴停止，限制高度，自此在欧美流行了大概50年左右的高层住宅被扔进了历史的垃圾桶
而就在欧美选择抛弃高层住宅的1970年，遥远的东方却掀起了混凝土森林的建造狂潮，激增的人口和有限的土地让高层住宅在香港落地生根，发展壮大
并且随着1978年我国改革开放，香港的各种理念进入了内地，直到1998年我国正式停止福利分房制度，房地产进入商品化阶段后，源自香港的“高楼＋期房＋按揭”快周转模式在一夜之间推向了全国
当时正值我国全面转向出口导向型经济的窗口，大量外贸订单让沿海城市新建了大量的工厂，而薪资更高的工厂吸引了大量农民工进城务工，随着而来的就是城市住房极度的短缺，高层住宅一下子就变成了解决住房矛盾的最佳方案
上海在2000年前后新建住宅中超过一半是高层
北京的比例则更高，达到了63%

一线城市核心区域还可以用土地稀缺来解释为什么兴建高层住宅，但二三线城市并不是很缺土地，却也纷纷加入了这场高楼竞赛之中，说到底还是面子问题在作怪，大家普遍认为高楼林立才是现代化的标志，最终导致我国各地主动或被动的卷入了近20年的高层住宅扩建潮里
直到近两年房价开始回归基本面，炒房风潮不在之后，高层住宅的各种问题才开始被大家注意，1970年发生在欧美国家的高层祛魅又再一次发生在了我国，从2020年开始住建部明确限制新建250米以上建筑，各地盲目追求“第一高楼”攀高热，首次从国家层面被叫停
随后的5年时间里，拒绝高层的风气也逐渐从商业办公楼吹到了住宅，叠加上近两年来“好房子”的概念被频繁强调
如今新出让土地的容积率明显下降，层高大于3米，容积率低于2.5的10层以下洋房变成了未来新楼盘的主基调
那近20年来其实一直被作为应急品，而在全国各地大量新建30层住宅未来会面临什么样的结局呢？
相信这是很多目前正住在高层小区里业主担心的问题，很多人讲我国高层住宅未来会重复欧美国家的历史，会因为加速老化，无法拆迁，维修成本指数上升而出现贫民窟化，有钱的富人会逐渐搬走，没钱的穷人逐渐沉淀，成为死海
进而导致物业费越来越难收，最终形成恶性循环，物业不断下调服务质量，甚至发现无钱可赚之后选择清场走人，房屋无人维护导致老化继续加速，最终彻底变成垃圾场和贫民窟
但我们刚刚也讲过高层住宅的来时路，这种30层的住宅其实原本就是给进城务工但买不起房子的贫民住的，只是无差别的炒房让这种居住体验极差的筒子楼也坐上了大涨的顺风车
而这种高层住宅土地利用率高，房产开发商开发这种楼盘利润最高，而持续上涨的房价让眼红的买房者只在乎是否上车，并不会仔细看上的是不是垃圾车
既然造垃圾也有的是人买，那为什么不呢，结果就是我们如今在城市里随处可见的高密度、高层数住宅
但人口周期反转，劳动密集型经济转型已经发生，涌进城市的人潮发现高房价和长期低工资的事实后，开始反向回流
下跌的房价让买房者开始重新理性看待高层住宅的问题，其垃圾车的本质暴露后，这种高层住宅的产品在人们用脚投票之下被市场抛弃
而政府和开发商为了继续卖地卖楼，只能开始注重品质，想要让已经冗余的房地产市场再有新的消费者，就必须让新楼盘跟老楼盘拉开差距
这样一来，更是彻彻底底的让高层住宅的贫民属性暴露了出来，未来雨后春笋般新建的各种高得房率、高绿化、高品质的新一代改善房不仅仅会让老一代的高层住宅加速贫民窟化，更是会让其成为烫手山芋
其实早在十年前，为了解决我国产能过剩问题，决策层推出了供给侧改革，出清过剩行业，同时为了稳定经济，最后一次启用了房地产这个夜壶来拉动GDP和基建投资
到了2018年左右产能问题解决，房地产在当时就已经被定性为去杠杆的主要对象，从高层的角度来看，2017年到2018年的这波房价大涨其实就是最后一次动用土地财政，后面要的就是房价软着陆，房住不炒回归居住属性
但因为疫情的到来，回归居住属性被延后了三年，到了2022年我国房价才正式见顶，后续虽然一直有房地产放松政策
但都是以软着陆的指导思想为主，避免房价跌的过快，引起系统性风险
而到了今年最高层更是一次支持政策都没有出现，我们只能看到单个城市有小幅的调整，二手房价格从下半年开始重新进入每月环比下跌1%的通道 ，宏观更是首次反常的没有任何表态
这背后其实更加说明了我们的房地产如今已经进入了全新的发展模式，即房地产双轨制，迭代的好房子支撑土地价格和卖地收入，收储库存房或者新建保障房给城市低收入者托底
如今的房价相比三年前的最高点已经下跌了30%以上，而这三年里我国的经济大盘虽然受到了很大影响，但并没有出现系统性风险，每年的GDP增长也一直能达到目标，所以国家对于房地产硬着陆的担心也明显变小了
而且我们已经走在了经济模式转型的路上
一个是出口品从劳动密集型转型为中高端制造，相应的也就不需要大量进城的农民工劳动力了
二是从地租经济转型成为消费经济
这需要居民部门持续降低负债，这两个发展方向对房地产行业来说都是明显利空的
之前我们还担心转型过快房地产崩掉，但是经过了几年的下跌，崩掉的风险已经消失，毕竟从10楼跳下来大概率会摔死，但是从5楼跳下来摔死的可能性就小了很多
所以房地产对于我国当前的宏观来说，能稳定最好，微微下跌不要暴跌也是可以接受的
而现如今最大的问题，其实是地租经济破灭后地方财政收入下滑的问题
这两年土地卖不出去，地方政府收入被腰斩，但支出却一点没少，反而逐年增长，国家现在又担心地方债务暴雷，一直在严控新增债务的额度，地方政府入不敷出一直在靠中央发债拨钱救济
当年很多老旧小区并没有进驻物业，这些年来的物业管理其实一直是街道和地方政府在负责托底，随着楼龄越来越高，在某一个时间点可能需要大量资金进行修缮
但目前政府只是提供最便宜、最基础的垃圾清运，门卫保安服务，如果出现维修电梯、加固结构的需求，那将会对地方政府的维稳支出提出重大挑战
而且我国的高层住宅都是集中在过去二十年里建造的，未来也会在十年左右的时间里出现集中断崖式老化，这个修缮的钱以目前地方政府的卖地收入来说，肯定是难以负担的
想要实现地方政府的财政平衡，一直靠中央输血肯定不是长久之计，所以未来征收房产税是100%确定的
之前我们怕房地产硬着陆一直拖着不收，但是随着房价下跌风险释放，以及高层对房地产态度的变化来看，房产税只要等到我国经济转暖就会被提上日程
届时房地税和房屋维修经费将会成为持有房产的最大成本，而高层住宅因为建造成本高、消防要求高，其房屋维修经费可能会比更老一代的多层小区贵出近一倍
但我国从2004年起购房时强制收取的住宅维修基金，一般占房价的2%-3%，这笔钱经过这么多年的通胀，实际只有很少的数额，而且我们也不像欧美后续每年都可以征收维修基金
所以这笔钱远远无法承担后续的住宅维修，更别说实际使用的时候制度层层限制，以及频繁被爆出的挪用问题
所以去年住建部提出建立要“房屋养老金”制度，虽然讲的是从政府的公账出钱，但大家都是在地方政府入不敷出，都担心最后变成了自己掏钱
我在这里明确告诉大家答案，让大家放心，因为未来这笔钱业主肯定要出，只是比例问题还有商量的空间而已
如果按照我们刚刚讲过的，房产税和房屋养老金最后还是业主来掏，那以目前全国平均1.5%左右的租售比来看
按照发达国家1%左右的房产税，再算上随着楼龄不断升高的房屋养老金，那些维护成本高的小区，可能会直接变成负资产
届时不单单是贫民窟的问题了，而是会变成不断贬值的烫手山芋，首当其冲就是非城市核心地段，破败不影响市容的老破大老破小，以及近二十年来疯狂修建的高层和超高层住宅，地方财政越弱的地方，变成烫手山芋的速度越快
有人说如果征收房产税和房屋养老金那我就涨房租，但房租是完全市场化的，不是说涨就能涨
房价可以通过贷款加30年杠杆去买高溢价的买入，但你见过几个人贷款租房的
为什么全国的房租在今年还出现了明显下降，你以为现在的房东是因为心善不涨么
还不是因为收入的问题，之前腾讯给员工发放补贴房租，南山的房租价格立马跳涨
现在不是房东不想涨，是涨了就没人租，大家都在用脚投票，所以不要指望房产税和房屋养老金可以通过房租转嫁给租客，况且折旧加速的老楼高楼，房租只会持续下降
此外，我们如果从决策层的角度来看这个问题，就会发现在能维持住稳定的基础上，让老旧小区和高层住宅价格崩盘其实是利大于弊的
现在我们想要让房地产进入双轨制，最大的阻力就是当年为了快速解决住房问题，修建的大量中高层住宅，他们往往都占据了城市较好的地段
在明确延缓城市扩张，加强城市更新的指导思想下，如何出清是大问题，没有好地段就没法进行高端改善楼盘的推进工作
而也正是因为这些楼盘价格依旧过高的原因，从去年开始的房地产收储工作，也一直推不动，国企不是冤大头，租售比和翻新维护成本让账本根本算不过来
但是如果上马房产税和房屋养老金，让老楼高楼危楼彻底变成负资产，那将会引起老房房价的雪崩，房价跌还能忍，毕竟只是账面涨跌
但如果每年要往老房子里大量垫钱，我相信大部分的人都忍不住了，那只要这些房子的房价明显下跌，那推掉回收土地的成本是不是大大下降了，土地重新回收后再高价建成改善新房或者保障房的账本是不是就能算过来了
目前来看这可能才是实现房地产双轨制的关键一环，而发挥了巨大历史作用的高层住宅，届时可能会为推动我国房地产市场进入国际成熟模式最后一次发挥自己的贡献

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jnpiero

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k88ls06

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