星河湾剧变？和豪宅教父之间，差的是一个黄文仔？

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每一个豪宅教父诞生的背后，几乎都有一个异常挑剔的老板。
典型如早年绿城的宋卫平，以及星河湾的黄文仔。

黄文仔

坊间素有传闻，黄老板的后备箱常备三个“神器”——尺子、锤子以及手电筒，星河湾的所有项目都要被黄老板亲自丈量亲自检验，但凡有不满意的，黄老板手里的锤子当场就能敲下去。
业内也素有调侃，地产界的劳斯莱斯，都是黄老板一锤子一锤子敲出来的。
以前想要偶遇黄老板，去星河湾的工地溜一圈总能捞着；但现在，黄老板已经鲜少在星河湾的项目上现身了。
这两年，站在星河湾台前的人，也逐渐从老板黄文仔变成了少东家黄健慧，作为总裁，黄健慧近期还在代表着星河湾奔走在各地。

黄健慧近照 图源官微

也是在星河湾权力版图逐渐更迭后，很多人慢慢发现，这家房企逐渐在上海等深耕城市销声匿迹的同时，也变得越来越陌生了：
豪宅教父的产品似乎也跟不上时代了；
星河湾的业主似乎也不似以往“受宠”了……
星河湾是如今少有的尚未暴雷的品牌民企，但明眼人都看得出：这家民企声势显然早就已经大不如前了。

有人说：这或许是因为差了一个黄文仔。
黄文仔参与度虽大不如前，星河湾声量也在断崖式下跌，但并不妨碍，星河湾依旧在“上新”。
这一次是在上海不远处的苏州，依旧是熟悉的星河湾式命名，项目名为：
苏州星河湾。
艳姐也和一些熟悉星河湾的朋友聊了下这家房企的近况，深感这些年星河湾变化之大，也预感苏州这一战或许将颇为艰难。
回想起曾经风光无限的星河湾，也颇有些唏嘘，今天也想和大家来深度聊一聊：
有些不像从前的星河湾，现在还能拿什么打动市场？
 

01

理想丰满

星河湾首入苏州 大股东木渎满怀期待

苏州星河湾，虽然冠有星河湾之名，也是星河湾一手操的盘，但事实上：
星河湾在这个项目中，只能算是一个“迷你股东”，仅拥有2.0002%的股权。

截自企查查而苏州星河湾背后真正站着的大股东，是苏州本土国企：
木渎集团。
木渎集团，是从苏州拥有2500年历史的木渎镇孕育出来的地方国企，在2011年时由木渎镇集体资产经营公司牵头出资、十二个社区股份合作社参股成立，如今刚迈入发展的第15年。
木渎集团的性质，简单来说，类似于上海的陆家嘴集团，其业务有很多，但最核心的就是做木渎的全域开发布局。

作为区域的开发者，木渎集团一直有一颗相当上进的心，为了推动木渎的板块升级铆足了劲，而星河湾算是木渎集团为了实现这个目标，重点引入的合作方之一，早在星河湾之前，木渎集团还曾为木渎的项目引入过另一个品质开发商：仁恒。
据说星河湾和木渎集团的合作从2022年就已经开始洽谈，直到2023年7月25日，木渎集团的一众领导班子，亲临广州星河湾中心，在写着“合作开发签约仪式”的红色背景墙前，和星河湾集团的一众高管微笑合影，宣告星河湾正式入局木渎项目的开发。

而苏州星河湾的诞生，也在这一刻，被正式敲定。
当年签约时，双方都显得踌躇满志。
星河湾方，董事长黄文仔、联席董事长吴惠珍、总裁黄健慧……都纷纷出席，黄老板说：这次合作是“双赢”。
而亲自远赴星河湾广州大本营签约的木渎集团，更是对此寄予了极大期望。
据说，当时来到广州的甚至还有苏州吴中区的相关领导们，在签约前，他们还严谨地考察了星河湾在广州的诸多的项目，比如煜丰实业智能制造基地、萝峰旧改项、星河湾·半岛五號……通过了考察的星河湾，最终才得以搭上这艘船首入苏州。
从各方面来看，苏州星河湾被木渎集团视为了未来木渎的头号住宅作品，大概率是要为板块立标杆、奠定豪宅基调、树立全新价格体系而去的。
当时也一度引起轰动，大家都在高呼：

豪宅教父，首入苏州！

但残酷的现实是，苏州星河湾，如今在苏州，已经几乎快被人遗忘了……
眼看着苏州星河湾已经准备就绪，将要入市，却怎么看，怎么有些让人捏一把汗：
这个项目，真的能承载住木渎集团的期待吗？
 

02

现实骨感

两度“大败局”？意外天崩开局？！

苏州星河湾，并非是星河湾在江苏的第一个项目，而是第三个，前两个项目，准确来说都在无锡。
星河湾在江苏的首秀是2021年入市的江阴星河湾。
这也是星河湾在江苏唯一一个自己拿地做大股东并自己操盘的项目，这个项目2019年拿地，2021年首开，在2023年8月就已经首次交付：
然而，直到首次交付2年后的今天，也依旧在续销中，据说，还有一半的地已经停工。
星河湾的江苏第二子，是无锡星河湾，这个项目和苏州星河湾类似，大股东是无锡本土国企——太湖新城集团，星河湾虽在2022年初的拿地阶段就已经上车，但仅占有1%的股权，同属于小股操盘。
无锡星河湾在2023年11月首开，但不同于此前声势浩大的宣传力度，从入市几乎没看见一点水花，直到今年，无锡星河湾做了一次焕新升级后，开始逐渐又有了些许声量。
值得琢磨的是，作为一个主打星河湾品牌的豪宅项目，无锡星河湾从早期大大宣传太湖新城集团和星河湾集团的强强联合，到今年焕新再入市后，星河湾犹在，但星河湾集团这家企业，几乎在所有的宣传中凭空消失了，在相关的通稿中，业主也是“太湖新城的业主”。 

艳姐多方打听了一下，据说因为诸多原因影响，星河湾和大股东关系闹僵了，如今在这个项目中处境很尴尬。甚至焕新后的无锡星河湾，怎么看，也都有诸多当下主流豪宅的影子，变得不那么星河湾了。

在接连两个项目折戟后，说白了苏州这座星河湾，是如今整个星河湾在江苏：
最后的希望。
但江苏两连败，给到苏州星河湾的，却似乎又是一个“天崩开局”，到底该如何破局？
 

03

木渎开发商自杀式降价？

苏州星河湾能扛住吗？

事实上，即便撇开星河湾在江苏的发展困局不看，苏州星河湾的前路，或许本就困难重重了。
站在苏州的维度来说，作为豪宅定位的项目，苏州星河湾并没有板块优势。
比如不熟悉苏州的人，大抵也是没怎么听过木渎的。即便木渎有古镇，也曾经是一个很牛的板块。
早期的木渎，论房价，一度可以秒杀工业园区、狮山等板块，但可惜的是：
那是曾经。
如今在苏州，木渎只能算是上海的宝山，甚至还没有宝山的市场，而木渎甚至早就已经有开发商在带头砸盘了。
今年上半年时，木渎的上实海派都市花园，直接打出了直降100万的价格战，这个项目2017年拿地的成本价就要2.44万/㎡，现在出售的现房，只要1.6-1.9万/㎡……
简言之，开发商是卖一套亏一套，堪称自杀式降价。
而这，对在这个节骨眼上预备入市的苏州星河湾来说，更是打击甚大。
有人说，上实拿地的2017年就是木渎市场的一个巨大分水岭，当年进来的开发商各个都想在这里做出豪宅标杆，结果这一年前后入场的房企，后来几乎统统选择了割肉离场。
前两年木渎的市场也有过转机，比如星河湾初被传出要入局的2022年，木渎的大平层豪宅实则还颇受欢迎，但这两年的市场变得太快，苏州更火的豪宅已经默默变成了低密度洋房甚至是别墅。
一个典型案例是：绿城在双湖板块用江苏单价地王做的苏州玫瑰园卖得热火朝天，前段时间，绿城又在苏州玫瑰园隔壁拿了一宗地，又刷新了江苏单价地王，又是肉眼可见的将会爆卖。
但对现在颇为落没的木渎来说：热闹都是别人的。
对于大平层豪宅定位的苏州星河湾来说，或许也是如此。
毕竟，从产品定位来说，这里停留在了两年前。
再残酷点说，星河湾最玩得转的时代，都是在主力布局北上广，上海的外地业主们，来自浙江的有不少，来自江苏的，据说不多。
简言之，星河湾在江苏市场，实则一直都没有多少认知度，此前两度折戟也在某种程度上映射出了这个问题。
而如今从无锡到苏州或许会有些许不同，但即便苏州人民对星河湾有一定认知，如今，在木渎的砸盘困境下，苏州客群是否愿意为苏州星河湾的大平层买单，依旧是需要打上一个大大的问号的。
 

04

星河湾巨变

一代和二代之间差的是一个黄文仔？

苏州星河湾需要担心的，或许还远远不止上面这些问题。
从表面上看，这个项目星河湾小股操盘，用的也是星河湾品牌，星河湾的团队，但现实是：
苏州星河湾的操盘团队，据说有很多都是新人，星河湾的血脉并不强。
简言之，其中真正懂星河湾过往文化的其实并不多。
星河湾的人变了，而星河湾这家企业，似乎也已经不是以前的星河湾了。
那么现在的星河湾和以前的“豪宅教父”星河湾到底差在哪里？
差的是黄文仔，或者说，是黄文仔所代表的那些星河湾的珍贵特质。
1、以老板意识主导的产品理念差异。
据说，现在放眼整个星河湾，黄老板唯一亲自在管的项目，有且仅有一个：
广州的星河湾·半岛五號。
没错，就是那个单套总价能达到两三个亿的超级顶豪。
有去现场观摩过的朋友告诉艳姐，这个项目做得非常非常好，站在广州星河湾·半岛五號中，你依旧可以看到熟悉的星河湾，光看着就让人心潮澎湃。

星河湾·半岛五號实景图

黄老板游走于台前的那些年，除了常备“三大神器”，据说时常还会亲自跑到一线去跟工人交流，只为了不惜一切代价，做出最好的产品。但现在还能享受这个待遇的，只剩下了星河湾·半岛五號。
而与此同时，目前星河湾拿出的其他产品，在少了黄老板的亲力亲为监督后:
几乎一个能打的都没有了。
比如小股操盘、同样被选择了“放养”的苏州星河湾，不止是定位出了错，产品本身或许也有不少问题。
星河湾一直有六字箴言被黄老板挂在嘴边，叫做“舍得、用心、创新”。
这六个字挂在了星河湾的官网上，也挂在了苏州星河湾的打造理念中，但最终是否真的能如以往一般在苏州星河湾上做到，却不得而知了……
从有限的信息看，苏州星河湾用的是星河湾4.0标准，据星河湾介绍，这是：

总结了北上广前几代产品的经验和市场反馈，结合目前高端客户的审美及使用需求后提出的星河湾产品实施标准，也是目前全行业最高品质标准。

听着很升级，但值得注意的是：
2021年就已经入市、一度被嘲审美的江阴星河湾，也是星河湾4.0。

江阴星河湾实景图

简言之，到2025年了，苏州星河湾还在用几年前的产品标准，似乎与市场大大脱轨了……
这依旧是星河湾的产品没错，但不该是豪宅教父星河湾在现阶段拿出的产品。
以往上赶着做产品升级迭代、一度还要领跑市场的星河湾，似乎一夜之间失去了产品迭代的意识，一代豪宅教父自然也就不可避免跌落神坛了。
2、行业剧变后的“客户”理念差异。
从显性的结果端来说，星河湾以前的致胜法宝就是在黄老板的亲力亲为下遥遥领先于同行的产品。
但是这些好产品背后的核心动因在于：
星河湾曾是一家真正将业主的所有需求都作为自己目标去实现的房企，以此去落地一座又一座星河湾。
简言之，以前的星河湾，在黄老板的主导下，有非常极致的客户理念，在星河湾：业主就是天。
所以以前的星河湾，可以做一成一，星河湾也以此收获了一批铁杆粉丝——都是星河湾自己的业主。
有一个广为流传的故事是，有一次某位业主和黄老板大大夸赞星河湾团队之优秀，黄老板却说：

他们的优秀是应该的，我不想听。我希望你们业主提出问题来，告诉我他们哪里不好？只要提出一条，我奖你一瓶老原酒！

老原酒是星河湾自己做的酒，最便宜的一瓶就要2000人民币，作为奖品却只是为了“悬赏”自己的不足。
星河湾在鼎盛时期，也曾是业内最重视圈层、也最爱为业主家人们办家宴的房企，艳姐身在上海，也曾受邀去参加过数次上海的“星河湾大会”，每一次都办得非常用心，饱受业主赞誉。
这件事，光是在上海，星河湾就坚持了至少十多年，但是仔细一回想，伴随着近几年的行业大变局，星河湾大会似乎也已经消失数年了。
一家最爱惜业主的房企，似乎也迫于这个时代，渐渐成为了自己最陌生的模样。
艳姐认识的不少星河湾业主，也从以前对星河湾关怀的赞不绝口变成了绝口不提：
因为关怀在肉眼可见的消失了。
现在再碰到星河湾业主，大家说的更多的变成了：

星河湾真的不像以前了。

以前的铁杆粉丝们都已经感受到了温度差，新项目的客户就更难被征服了，而这个时代，还活着的房企，都在主动或被动地越来越重视客户、重视圈层了。
以前的星河湾走在了时代的前列，现在的星河湾却在倒退、甚至被诸多同行超越了。
3、管理能力和体系的差异
不少二代接班后，在管理能力和体系建设上，就和上一辈形成了明显的差异，也就是典型的管理者决定企业风格。
他们也总有一颗想要证明自己的心，都不想被扣上“干不过老爹”的帽子，但往往心有余而力不足。
星河湾的少东家或许也并非没有努力过，但到底是少了些许经验，带领星河湾的路子也不似黄文仔“一把锤子走天下”，也没有对品质一样的执念……
尤其如今正处于行业下行期，受累于市场，做出一些更适合生存的战略调整也无可厚非。
不过对于一家靠产品、超客户行走市场的企业来说，在大众视野里变得不再像以往，或许也真的需要敲响警钟了：
失去了立身之本，又该如何赢得市场？

结语

4月16日，苏州星河湾在尼依格罗酒店471米高空举办了一场云端发布会，提前透露了一些细节，似乎依旧不乏一些产品坚持：比如约3.6米的层高、玄武岩铺路的细节、每一座园林景观都要尽量做成艺术品的执著、每平米多花200元做隐蔽工程……
木渎镇的相关领导也亲临了现场，期待用星河湾的品质来补足高端人居版图、激活城西发展引擎，言语之中尽是对这个项目的期待。
苏州星河湾的最终表现还不得而知，但不太凑巧的是，在这场发布会后，木渎的砸盘也开始了……
已经开放了接待会馆的苏州星河湾，还没有明确的入市时间，但大概也近在眼前了。
这一战，事关星河湾能否在江苏逆袭，也事关木渎能否一举扭转砸盘颓势。


主编：张艳责编：Nanako